法律與買賣合約
那個讓你「零頭期」的 rebate 技巧，可能被銀行當成貸款詐欺
有些發展商配套會把買賣合約價格調高，再用rebate退回差額來抵消頭期款，聽起來像免費頭期，但可能違反國家銀行的貸款規則，並觸發稅收局的印花稅稽查。
Quick summary
快速結論
先看重點，再慢慢讀完整文章。
適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 正在考慮「零頭期」或高rebate新盤配套的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 監管與融資風險 |
| Lewis verdict | 我一定會要求發展商提供書面淨價，並向銀行確認貸款是根據這個淨價來批，而不是SPA封面上的毛價。 |
| 買家行動 | 把SPA價格和rebate結構發給Lewis，讓他確認貸款成數是否根據淨價計算。 |
雙重定價結構是怎樣運作的
根據國家銀行的指引，買家首兩套住宅物業的最高貸款成數（LTV）上限是價格的90%。有些配套會把調高後的SPA毛價提交給銀行，同時用一份平行的rebate協議——有時只是非正式的附函——悄悄把差額退回給買家。因為貸款是根據調高後的毛價計算，買家最終可能是在為一個從來不是真實成交價的數字融資90%，rebate甚至可能覆蓋整個10%頭期款。
自2013年起，國家銀行就要求LTV必須按淨價計算
馬來西亞國家銀行發佈過一份具約束力的政策通函，指示所有持牌銀行必須嚴格按淨價（毛價減去rebate）來計算LTV上限，而不是毛價。如果存在私下的rebate協議，卻向銀行提交毛價來申請融資，這在2013年金融服務法令下會被歸類為信貸失實陳述——這是真實的監管違規，不是灰色地帶。
LHDN現在可以對你的印花稅進行三年內的追溯稽查
自2026年1月1日起，大馬稅收局的印花稅自我評估系統（SAS）讓納稅人自己提交的申報，成為評稅的依據，須在30天內繳付稅款。更關鍵的是，印花稅稽查框架現在允許稅收局對過去三年內簽署的文件進行追溯稽查——申報的SPA價格與未披露的rebate安排之間的落差，可能在你購房多年後才被發現。
法院對與SPA衝突的rebate附函，法律效力認定較弱
在有記錄的馬來西亞判例中，法院曾裁定，與房屋發展法令規定的SPA格式相沖突的附帶rebate協議，法律效力有限——買家的實際義務是跟隨已註冊的SPA，而不是附函。在一宗聯邦法院判決中，遲交樓的遲延賠償金（LAD）是按SPA毛價計算，rebate完全不被考慮在內，也就是說，以為「真實價格」較低的買家，LAD仍然按較高的毛價來算。
買家檢查清單
用rebate抵消頭期款、同時調高SPA毛價，不是天下沒有免費午餐——這可能被歸類為信貸失實陳述。
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| 1 | 書面淨價 |
|---|---|
| 2 | 貸款成數按淨價而非毛價計算 |
| 3 | 沒有未披露的附函 |
| 4 | 確認LAD計算基礎 |
| 5 | 若頭期款才是真正缺口，可考慮合規的SJKP方案 |
常見問題
發展商的rebate都是非法的嗎？
不是。如果rebate是透明披露的，而且銀行是根據淨價來計算貸款成數，這樣的rebate是合法的。風險specifically出現在毛價被提交給銀行、同時私下存在一份分開的rebate協議的情況。
如果不用rebate來抵頭期款，我該怎麼辦？
可以先問自己是否符合政府擔保的SJKP計劃資格，這個計劃能合法地為符合條件的首購族補上頭期款缺口，不存在毛價結構的風險。
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