法律與買賣合約
外國人 2026 在大馬買房指南：最新各州門檻與隱藏成本
外國人要在馬來西亞買房，需要滿足各州嚴格的最低購房價格門檻、強制性的州政府批准，以及高昂的8%一律印花稅率。這篇專門為MM2H持有者和外籍人士解讀購房細節。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 有意在2026年在馬來西亞購買住宅或商業地產的外籍人士、MM2H簽證持有者和外國投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 交易失敗與資金鎖定風險 |
| Lewis verdict | 我常看到外國人對吉隆坡或雪蘭莪RM100萬以下的房產感到興奮，結果才發現受制於各州的門檻限制。請記住，MM2H簽證並不能讓你豁免於8%的一律印花稅或州政府批准規則。此外，不要指望能拿到90%的貸款成數；大多數銀行會將外國人的貸款成數（LTV）限制在70%到80%，需要你準備更高額的現金頭期款。下訂前，先向我確認你目標地點的各州具體規則。 |
| 買家行動 | 與 Lewis 確認你目標房產類型和地點的各州最低價格門檻，並在支付任何訂金之前，先跟銀行確認好外國人貸款成數（LTV）上限。 |
瞭解各州特定的最低價格門檻
在馬來西亞，土地行政管理屬於州政府的管轄權限，而非聯邦政府。這意味著每個州政府都會為外國買家制定自己的最低購房價格門檻，而且同一個州內，分層產權（公寓／服務式公寓）與有地房產的門檻往往也不相同。例如，在吉隆坡，無論是分層產權還是有地房產，最低門檻都是RM1,000,000。雪蘭莪的規定明顯更為嚴格，且按區域劃分：第一區與第二區（巴生谷走廊，涵蓋梳邦、鵝嘜、烏魯冷嶽、士邦再也、巴生、瓜拉雪蘭莪及瓜拉冷嶽）無論分層或有地，最低門檻均為RM2,000,000；第三區（烏魯雪蘭莪及沙白安南）則降至RM1,000,000；而且在整個雪蘭莪州，外國人僅限購買分層產權及獲批的圍籬守衛式有地產權（landed strata）房產，無法購買一般個別地契的排屋。在尋找房產之前，買家務必核實所在州屬及分區的確切規定，因為同樣標示「最低100萬令吉」的說法，實際門檻可能因州屬和房產類型而有明顯差異。
瞭解各州特定的最低價格門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
州屬/地區
分層產權最低門檻
有地產權最低門檻
| 州屬/地區 | 分層產權最低門檻 | 有地產權最低門檻 |
|---|---|---|
| 吉隆坡／布城／納閩 | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 雪蘭莪（第一及第二區，巴生谷） | RM2,000,000 | RM2,000,000 |
| 雪蘭莪（第三區） | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 檳島 | RM1,000,000 | RM3,000,000 |
| 檳城威省 | RM500,000 | RM1,000,000 |
| 柔佛 | RM1,000,000 | RM2,000,000 |
| 森美蘭 | RM650,000 | RM1,000,000 |
| 馬六甲 | RM500,000 | RM1,000,000 |
| 吉打（本島） | RM600,000 | RM600,000 |
| 沙巴 | RM600,000 | RM1,000,000 |
| 砂拉越（古晉省） | RM600,000 | RM600,000 |
| 玻璃市 | RM500,000 | RM500,000 |
8% 一律稅率的外國買家印花稅
在近期的國家財政預算案（2025/2026年預算案）中，引入的最重大交易成本變化之一，是針對外國買家和外國公司實體在簽署轉讓備忘錄（MOT）時徵收一律8%的印花稅率。在適用於馬來西亞公民的標準分級稅率下，印花稅介於1%至4%之間。對於一名以最低門檻RM1,000,000購買房產的外國人來說，印花稅是一律RM80,000，而本地公民僅需支付RM24,000。這是一筆巨大的前期現金支出，許多外國買家在做初期預算時未能計算在內，且必須在自我評估申報提交後30天內繳付。
州政府批准申請與物業購買限制
與本地買家不同，每一筆涉及外國買家的房產交易都必須獲得州政府的正式批准（State Authority Consent）。該批准的申請過程通常需要三到六個月，與本地人的交易相比，這大大延長了過戶交易的時間線。此外，外國人被嚴格限制購買某些類別的土地。外國人不能購買馬來人保留地（Malay Reserve Land）、州政府配額下的低成本或廉價房屋單位、大部分州屬的農業地，或面臨未解決規劃限制的房產。如果買家在未提前確認的情況下下訂了受限單位，訂金可能會被鎖定數月之久。
MM2H 簽證狀態與銀行融資現實
在馬長期居住的外國人中存在一個普遍的誤解，即持有“馬來西亞我的第二家園”（MM2H）簽證會賦予他們特殊的購房權利或豁免。雖然MM2H是一項享譽盛名的定居計劃，但它並不是一個獨立的財產所有權類別。MM2H持有者與任何其他外國買家一樣，也適用於各州最低價格門檻和8%的一律印花稅率。此外，本地銀行對外國人的貸款審批非常嚴格。銀行通常將外國買家的貸款成數（LTV）限制在70%至80%左右，而本地公民則可高達90%。外國買家必須準備好支付20%到30%的現金頭期款。
買家檢查清單
外國買家必須符合各州特定的最低價格限制（根據地點和房產類型，從RM600,000到RM2,000,000+不等），並支付房產成交價8%的一律印花稅。此外，所有交易都需要申請州政府批准（State Authority Consent），這需要幾個月的審批時間。MM2H簽證持有者也適用於完全相同的規則，不享有豁免。
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| 1 | 查詢目標房產所在州屬的具體最低購房價格門檻 |
|---|---|
| 2 | 確認房產單位不屬於馬來人保留地等受限類別 |
| 3 | 為房產成交價8%的一律印花稅率做好資金準備 |
| 4 | 提交州政府批准申請，並預留3到6個月的審批時間線 |
| 5 | 向銀行確認你作為外國買家的最高貸款成數（LTV） |
常見問題
外國買家可以在馬來西亞購買有地房產（如排屋/別墅）嗎？
可以，但必須符合州政府的嚴格規定。例如在雪蘭莪，外國人通常被禁止購買有地房產，除非該房產位於已批准的分層圍籬守衛小區內，且價格達到RM2,000,000的門檻。
持有MM2H簽證是否能獲得房產折扣或更低的購房價格門檻？
不能。MM2H身份並不自動給予房產折扣或降低最低購房門檻。所有外國買家（包括MM2H持有者）都必須遵守標準的州屬門檻和聯邦印花稅率。
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我見過太多買家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分層管理法令》下，這筆錢是強制性的。買二手房時，我會幫買家查AGM會議記錄，看欠繳率是否嚴重——如果管理費欠繳率達30%，意味著這棟樓正在慢性死亡。新樓盤如果發展商給出不切實際的RM0.25/sqft超低管理費，做好心理準備，在JMB接管後的兩年內，管理費大概率會暴漲40%。
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