法律與買賣合約
訂金、意向書、買賣合約：你到底從哪一刻起被綁住
訂金、法定買賣合約裡的首期 10%，以及次售市場裡的誠意金，大家常常當成同一回事。它們不是。對於受《房屋發展法》管制的住宅單位，在法定買賣合約簽署之前收錢，第 11(2) 條直接禁止——而這條規則，根本管不到私人次售交易。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正處在下訂、意向書或簽署買賣合約階段的買家 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你到底從哪一刻起被綁住
本文要處理的是：三筆大家當成同一回事的錢，法律後果完全不同 由持牌發展商出售的住宅單位，合約是法定格式。裡面的保護條款不是發展商施捨的讓步，也不能用合約約定的方式排除掉。
三種付款，三套完全不同的規則
大家習慣把這些錢統統叫「訂金」，但它們其實落在三套完全不同的法律體制下。訂金，是在還沒有任何法定合約存在之前，向一個準買家收取的錢，為的是在文件準備期間先鎖住一個全新住宅單位。首期 10%，是法定買賣合約本身規定的第一筆款項，在合約簽署時到期，按合約所依據的附表處理。次售市場裡的誠意金，則是私人轉售交易中，為了在獻購或選擇權談判期間表明誠意而付的錢，管它的不是《房屋發展法》，而是那份獻購表格或選擇權協議怎麼寫。你要先弄清楚對方問你要的是這三者中的哪一種，才知道自己有什麼保障。
為什麼訂金是被禁止的，不是「不建議」而已
《1989年房屋發展（管制及經營）條例》第 11(2) 條規定：任何人，包括以代收人身分行事的各方，除非是買賣合約本身規定的款項，否則不得以任何名義收取任何款項。這是一條硬性禁令，不是一條最佳實踐建議。它適用於法定買賣合約簽署之前——因為在那一刻，根本還沒有一份「買賣合約」去規定任何款項，所以在這個階段以任何名義收取的任何款項，都落在條例允許的範圍之外。這條文的措辭特意寫得很寬：它綁住的不只是發展商。它也管得到代發展商收錢的地產代理，也管得到答應在簽約之前以「代收人」身分暫時持有該筆款項的律師。把這個安排叫作「代收人方案」並不能豁免——第 11(2) 條特意點名代收人，正是因為這正是發展商曾經試過的規避手法。
真正應該付的是什麼，什麼時候付
在法定買賣合約之下，合約規定的第一筆款項是購買價的 10%，而這筆錢是在合約一簽署就立即到期的——不是在簽約之前。在全新單位交易的這個早期階段，這是條例所設想的唯一一筆款項。如果發展商、代理或律師在簽約之前就向你要錢，不管用什麼名義——訂金、預留費、誠意金——問題就出在這個要求本身，不管它被包裝成什麼文件形式。
為什麼次售市場的誠意金是另外一回事
《1989年房屋發展（管制及經營）條例》管的是持牌房屋發展商銷售全新單位——也就是第一附表（Schedule G）和第二附表（Schedule H）合約背後的那套法定框架。次售交易，是一個私人業主把手上現有的單位賣給另一個買家，在這個意義上並不屬於「房屋發展」交易，所以第 11(2) 條根本管不到它。為了鎖定一宗次售單位而付的誠意金，走的是普通合約法：那份獻購書、意向書或選擇權協議怎麼寫——什麼時候付、鎖住什麼、什麼情況下可退或沒收——就是決定結果的依據。這份文件應該得到跟全新單位買家審視訂金錶格時同等的仔細程度——因為在這裡，跟全新單位的情況不一樣，沒有一條概括性的法定禁令替你把關。
真正的關鍵區別在哪裡
關鍵不在於這筆錢叫什麼名字，而在於你身處哪個市場。全新單位、持牌發展商、住宅單位：法定合約簽署之前不得收取任何款項，沒有例外，而 10% 在簽約時到期。次售交易、私人業主對私人買家：《房屋發展法》的禁令不適用，決定結果的是你自己那份獻購或選擇權文件怎麼寫。把這兩者混為一談，會讓買家要麼在全新單位交易中接受了一個本身違法的訂金要求，要麼誤以為次售的誠意金享有它其實並不具備的保障。
拿你自己的情況核對一遍
去讀你自己那份合約，不要只讀摘要。如果是受《房屋發展法令》管轄的住宅單位，條款由法令規定、不得被削弱，所以任何看起來比法定條件更差的條文，都應該立刻提出質疑。如果不在該法令管轄範圍內，合約寫成什麼就是什麼——風險恰恰就在這裡。
買家檢查清單
如果你買的是受《房屋發展法》管制的全新住宅單位，任何人——發展商、代理，或以「代收人」身分持有款項的律師——都不可以在你簽署法定買賣合約之前先向你收訂金。《1989年房屋發展（管制及經營）條例》第 11(2) 條規定，除非是買賣合約本身規定的款項，否則不得以任何名義收取任何款項；而這份合約規定的第一筆款項，是購買價的 10%，在簽約時才到期。次售市場則不同：《房屋發展法》體制根本不適用於次售，所以為了鎖定一宗私人轉售而付的誠意金，走的是普通合約法，不受這條禁令約束。
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| 1 | 先確認這個單位是持牌全新推售單位，還是私人次售單位——兩者的規則完全不同。 |
|---|---|
| 2 | 如果是全新單位，法定買賣合約簽署之前，任何要求你先付錢的請求都應該拒絕。 |
| 3 | 記住第 11(2) 條同時約束髮展商、代理，以及任何以代收人身分持有款項的律師。 |
| 4 | 預期購買價的 10% 會在法定合約簽署時到期，而不是在此之前。 |
| 5 | 如果是次售交易，仔細閱讀那份獻購表格或選擇權協議——決定你誠意金去留的是它，不是《房屋發展法》。 |
常見問題
發展商可以在我籤買賣合約之前合法地問我要訂金嗎？
不可以。《1989年房屋發展（管制及經營）條例》第 11(2) 條禁止在法定買賣合約簽署之前收取任何款項，不管這筆錢叫什麼名字。
如果收錢的是代理而不是發展商，有分別嗎？
沒有分別。第 11(2) 條明確管到以代收人身分行事的各方，包括在簽約前持有款項的地產代理或律師。
我籤法定買賣合約時要付多少？
法定合約規定的第一筆款項是購買價的 10%，在簽約當下立即到期。
這條訂金禁令管得到次售單位嗎？
管不到。《1989年房屋發展（管制及經營）條例》管的是持牌發展商銷售全新單位；私人次售不屬於這種交易，所以那裡的誠意金由你自己籤的獻購或選擇權文件來決定。
這條訂金禁令最近有放寬嗎？
沒有。截至2026年年中，禁令仍然生效；業界團體在遊說將訂金合法化，但規則尚未改變。
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