中國大陸買家
永久地契 vs 租賃地契 vs 土著地
在馬來西亞土地法下，永久地契、租賃地契和土著地到底分別意味著什麼，外國人能合法購買哪一種，以及簽約前必須問清楚的問題。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在房源資訊中反覆看到「永久地契」「租賃地契」這些詞，想弄清楚它們對轉售價值和長期持有到底意味著什麼的首次購房者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 在對某個項目產生興趣之前，先向 Lewis 詢問其確切的產權類型——是永久地契、租賃地契（及剩餘年限），還是土著地狀態。 |
根據《國家土地法典》，永久地契到底意味著什麼
根據《1965年國家土地法典》，西馬土地由州政府批出，要麼是永久批出，要麼是最長不超過99年的固定年限批出。永久地契屬於前一類——業主（及其繼承人，或其買主）可無限期持有，除非發生特定的法律事件（如政府徵地），否則不會歸還給州政府。這是馬來西亞土地法中最接近許多內地買家習慣理解的「永久擁有」的產權類型，在其他條件相同的情況下，通常也更受歡迎、保值能力更強。沙巴和砂拉越有自己獨立於西馬的土地立法，所以那裡永久地契的供應情況和用詞可能有所不同。
租賃地契，以及為什麼剩餘年限比標籤本身更重要
租賃地契有固定年限批出——通常最長99年，有時是60年——期滿後除非獲得續期，否則會歸還給州政府，而續期是州屬自由裁量的行政程序，並非自動獲得的權利。實際上重要的不是產權文件上寫著「租賃」這兩個字，而是還剩多少年：一份2010年批出的99年租約，還有幾十年清晰的剩餘價值；而同樣類型但1980年批出的租約，則完全是另一回事。隨著剩餘年限縮短，銀行通常會收緊貸款——許多馬來西亞放貸機構一旦剩餘年限低於大約60至70年，態度就會明顯變得謹慎——轉售流動性也遵循同樣的規律，所以真正重要的數字是剩餘年限，而不是產權上的那個詞。
與 LEWIS 討論
我最常見到的錯誤，其實不是不小心買到土著地——開發商和中介在這一點上通常很小心。真正常見的是買了租賃地契，心裡卻當成永久地契來看待，十幾年後才驚訝地發現，隨著剩餘年限縮短，這在銀行估值和轉售報價中開始顯現出來。在你問戶型圖之前，先問清楚剩餘租期還有多少年。
土著地：外國人一般無法購買的獨立類別
與永久地契和租賃地契這個問題完全不同的，是土著配額制度。馬來西亞大多數住宅項目都被要求把一定比例的單位——具體配額因州和項目而異——劃為土著地，專門保留給土著買家，這是州屬為支持土著房地產持有而設的政策。無論是馬來西亞籍還是外國籍的非土著人士，都不能購買土著地單位，除非相關州政府正式解除該特定單位的土著條件——通常是因為開發商在規定期限內未能把它賣給土著買家。這種解除是自由裁量的、按項目而定的，購房計劃不應該寄希望於它——如果一個單位目前仍是土著地，除非你有書面證明其條件已經解除，否則應把它視為你無法購買的單位。
馬來保留地：另一種完全獨立、限制更嚴格的類別
與土著地又不同的是馬來保留地（Malay Reserve Land），這是根據各州《馬來保留地法令》專門憲報公告的土地。無論其底層產權是永久地契還是租賃地契，這一限制都同樣適用，被公告為馬來保留地的土地，在任何情況下都不能通過普通買賣方式出售、轉讓或抵押給非馬來人——這比土著地配額制度的限制嚴格得多，後者至少還有一個正式（雖然很少被使用）的解除機制。馬來保留地集中在西馬的特定區域，通常會在產權文件上清楚標註，但如果買家只看銷售宣傳冊而不做實際的產權檢索，完全可能忽略這一點，這也是為什麼律師的產權檢索不是一個可選步驟。
簽約前的實用檢查清單
在簽署訂購表格或買賣合約之前，請獲取以下三項內容的書面確認：產權類型（永久地契還是租賃地契，如果是租賃地契，具體批出日期和剩餘年限是多少）、該具體單位是否帶有任何土著條件，以及該土地是否受到任何馬來保留地限制的約束。銷售新單位的開發商通常會隨時提供這些資訊，而且一開始就不會把受限單位推銷給外國買家；風險更多集中在轉售和較老的二手市場房源上，個人賣家的中介如果不被直接問到，可能不會主動透露完整情況。在你支付任何定金之前進行的馬來西亞產權律師的產權檢索，是確認以上三點的最權威方式。
買家檢查清單
在馬來西亞，「永久擁有」指的是永久地契（freehold）——沒有到期日，永久有效。租賃地契（leasehold）有固定年限，最常見的是從批出之日起最長99年，剩餘年限越短，價值通常越會打折扣。土著地（Bumi lot）則完全是另一個類別：這是州屬規定配額下專門保留給土著買家的單位，除非州政府正式解除土著條件——這種情況非常罕見，不應作為購房計劃的依據——否則外國人根本不能購買。
1
2
3
4
5
6
| 1 | 在和其他項目比較價格之前，先確認產權是永久地契還是租賃地契 |
|---|---|
| 2 | 如果是租賃地契，請獲取具體批出日期和剩餘年限的書面說明，而不只是「租賃地契，年限很長」這種說法 |
| 3 | 直接詢問該單位是否帶有土著條件，如果說已解除，請索取書面證明 |
| 4 | 詢問該土地是否受馬來保留地限制約束，尤其是較老的二手房源 |
| 5 | 瞭解你目標銀行對這套具體單位剩餘租期的貸款政策 |
| 6 | 在支付任何定金之前，委託馬來西亞律師進行產權檢索 |
常見問題
外國人可以在馬來西亞購買永久地契物業嗎？
可以，但仍需遵守適用於任何外國購房交易的州最低價和州同意規定——永久地契本身並不能免除這些要求。
99年租賃地契實際上等同於永久地契嗎？
並不完全等同。在剩餘年限還有幾十年時，兩者表現相近，但租期每年都在縮短，一旦剩餘年限跌到大約60至70年，貸款和轉售流動性通常都會收緊——而永久地契沒有這樣一個需要規劃應對的到期日。
外國人有可能買到土著地嗎？
只有在州政府正式解除該特定單位的土著條件的情況下才有可能，而這屬於自由裁量且並不常見。除非你有書面證明條件已經解除，否則應把任何目前仍是土著地的單位視為不可購買。
馬來保留地和土著地有什麼區別？
馬來保留地是經憲報公告的土地，無論永久地契還是租賃地契，都不能通過普通買賣方式出售、轉讓或抵押給非馬來人——這比土著地配額制度更嚴格、更缺乏靈活性。
我該如何在簽約前確認產權類型？
通過馬來西亞產權律師在你支付任何定金之前進行的產權檢索來確認——這才是權威的核實方式，而不是銷售宣傳冊或中介的口頭保證。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
中國外匯新規與境外購房
客觀說清楚國家外匯管理局的個人購匯額度、為什麼它不能用來買境外房地產，以及大家實際會用到的合規渠道——寫得明明白白，不講任何規避方法。
Lewis 總結
幾乎每位內地買家的第一句話都會問這個問題，我寧可因此失去這單生意，也不想含糊帶過。誠實的答案並不好聽：5萬美元額度本來就不是用來買房的工具，我也不會去講什麼繞開外匯局規定的辦法，因為那是違法的，而風險全部落在你自己身上。如果你的資金本來就合法地放在境外，或者你有境外收入，這才是值得和跨境稅務顧問認真聊的話題——我可以介紹常年處理內地買家資金來源文件的馬來西亞律師給你。
各州外國人購房門檻
為什麼馬來西亞沒有統一的外國人購房門檻，吉隆坡、雪蘭莪、柔佛、檳城各自的常見要求是什麼，以及為什麼下定前一定要向州屬核實具體數字。
Lewis 總結
我見過買家愛上一套價格剛好低於他們以為的門檻的單位，結果發現具體州屬或分區的門檻其實更高。我對內地客戶的原則很簡單：在認真談數字之前，先把這套具體單位的州同意要求以書面形式確認清楚，因為98萬令吉和100萬令吉門檻之間的差距，就是成交和白忙一場的差距。
內地申請者的 MM2H 級別
2024年改版後的 MM2H 銀卡、金卡、白金卡三級明明白白拆解——定存要求、購房要求、簽證年限——以及一個誠實的判斷：大多數內地申請者實際適合哪一檔。
Lewis 總結
級別怎麼選，通常我問客戶一個問題就能理清楚：購房才是重點，還是簽證才是重點？如果重點是購房、簽證只是附帶好處，銀卡60萬令吉的購房要求恰好能對上依斯干達和巴生谷不少紮實的現房。如果15年的居留期限更重要，金卡才是我實際看到內地家庭真正會下定的那一檔——它既給你一套實實在在的房地產，也給你一個足夠長的居留年限，可以據此規劃孩子的求學安排。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
在和其他項目比較價格之前，先確認產權是永久地契還是租賃地契
Send
如果是租賃地契，請獲取具體批出日期和剩餘年限的書面說明，而不只是「租賃地契，年限很長」這種說法
Send
直接詢問該單位是否帶有土著條件，如果說已解除，請索取書面證明
Send
詢問該土地是否受馬來保留地限制約束，尤其是較老的二手房源