中國大陸買家
完整費用清單
2026年外國買家購買馬來西亞房地產會疊加的每一項費用——新的8%印花稅、律師費、州同意費和持續的管理費——用一個100萬令吉的真實例子完整算給你看。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在下定馬來西亞房地產之前，想要一個真實全額預算、而不只是掛牌價的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 針對你考慮的任何具體單位，向 Lewis 索取完整的落地成本清單，讓8%印花稅和其他每一項費用在你下定之前就得到確認，而不是事後才發現。 |
最大的變化：印花稅自2026年1月1日起翻倍至8%
對外國買家來說，最大的一項成本變化，是《2025年財政法案》在《1949年印花法令》中新增第32(ab)項，規定非公民（及外國公司）購買住宅物業的過戶契據須繳納統一8%印花稅，適用於2026年1月1日或之後籤立的轉讓——這是此前4%統一稅率的兩倍。這裡的“住宅物業”定義涵蓋房屋、公寓、公寓式住宅、平房式單位、服務式公寓以及純粹用作居住用途的 SOHO 單位；商業和工業物業不受影響，仍適用較早的、馬來西亞公民買家同樣適用的分級稅率結構。以一套100萬令吉的單位為例，這就是光印花稅一項從4萬令吉變成8萬令吉的差別——這筆費用完全落在過戶契據上，與貸款協議的印花另行計算。
律師費：一張固定、公開的分級費率表
買賣合約（SPA）和轉讓備忘錄（MOT）的律師費，都遵循《2023年律師報酬令》的費率表，這是由法律固定的，而不是可以自由議價的——大致是交易金額前50萬令吉按1%計，接下來50萬令吉降到約0.8%，再往上的部分比例更低，並設有最低收費下限。如果購房涉及貸款，貸款協議會按同一分級費率表另行收費，計算基礎是貸款金額，而不是房價。專業服務費之上還要另加8%的銷售與服務稅（SST）。直接向持牌開發商購買、受《房屋發展法令》約束的買家，其產權手續費部分還可能享有大幅折扣——值得明確向你的律師詢問。
與 LEWIS 討論
現在我和每一位內地買家的對話，都會先講清楚這個8%的數字，因為在他們之前讀到的資訊裡，這是最容易出錯的一個數字。從4%翻倍到8%，把原本可控的4%-5%購房總成本，變成了大多數住宅購買接近9%-10%的水平——這是實實在在的錢，會直接改變你這筆預算實際能買到什麼，我寧可你是在和我的微信對話裡感受到這個衝擊，也不希望是在你已經下定之後、坐在律師辦公室裡才反應過來。
州同意費：變化最大、最該提前核實的一項費用
由於外國人購房需要獲得州政府同意，大多數州屬會在印花稅和律師費之外，單獨收取一筆同意費或手續費，而這個數字確實因州而異——近年來一些州（柔佛就是其中之一）已經上調了外國人批准手續的費用結構。和現在全國統一設定為8%的住宅印花稅不同，州同意費並沒有一份統一公佈的全國費率表，所以這是最容易被聚合類文章（包括本文）引用不準確的費用之一。請直接通過你的產權律師，就你所在的具體州屬和交易金額核實當前的同意費。
完成交易之後的持續成本：管理費與維修基金
除了一次性的購房成本之外，分層地契物業——公寓、公寓式住宅以及帶共享設施的封閉式社區——還會產生持續的每月維修管理費，以及定期繳納的維修基金，這兩項都由管理機構或管理公司設定，通常按單位的建築面積以每平方英尺計費。這些費用用於維護設施、安保、公共區域水電以及長期建築維修，各項目之間的費用差異較大，取決於配套設施的規模——一個配有多個泳池、健身房和24小時保安等豐富設施的項目，其每平方英尺的收費通常會明顯高於設施簡單的樓盤。這些持續性成本應該被納入任何租金回報率的計算，而不應被當作相對於購房價格可以忽略不計的小數字。
一個100萬令吉單位的完整算例
把各項費用合併算一下：假設一位外國買家全款購買一套價值100萬令吉的住宅單位——按8%計算的過戶印花稅為8萬令吉；按《2023年律師報酬令》費率表計算的買賣合約及轉讓備忘錄律師費，未加SST前大約1萬令吉，另加8%的SST；州同意費根據具體州屬不同，可能從幾千令吉到明顯更高的數字不等；等到實際入住後，每月管理費根據項目配套設施的不同，可能從幾百令吉到超過一千令吉不等。綜合來看，光是購房階段的成本，在一筆100萬令吉的交易中，合理估算就可能落在9萬到10萬令吉以上的區間——也就是說，在計入貸款成本之前，全額成本大致佔到9%到10%，這和2026年印花稅調整之前流傳的4%到5%相比，是完全不同的一個數字。
一個100萬令吉單位的完整算例
費用項目
以100萬令吉為例的示意金額
費用項目
以100萬令吉為例的示意金額
費用項目
以100萬令吉為例的示意金額
費用項目
以100萬令吉為例的示意金額
費用項目
以100萬令吉為例的示意金額
| 費用項目 | 以100萬令吉為例的示意金額 |
|---|---|
| 過戶印花稅（外國買家，統一8%） | 8萬令吉 |
| 律師費——SPA + MOT（2023年費率表，未加SST） | 約1萬令吉 |
| 律師費SST（8%） | 約800令吉 |
| 州同意/手續費 | 因州而異——請直接核實 |
| 每月管理費+維修基金（持續性） | 因項目配套設施而異 |
買家檢查清單
自2026年1月1日起，根據《2025年財政法案》，外國買家購買住宅物業需繳納統一的8%印花稅——是此前4%稅率的兩倍，所以一套100萬令吉的單位，光印花稅就是8萬令吉，而不是4萬令吉。再加上按《2023年律師報酬令》分級計算的律師費（大致是前50萬令吉按1%計，之後遞減）、因州而異的州同意/手續費，以及持續按月繳納的管理費和維修基金——外國買家實際的全額購房總成本，現在明顯高於掛牌價加一個粗略估算的水平。
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| 1 | 確認你預算裡用的是8%的住宅統一印花稅，而不是某篇舊文章裡過時的4%數字 |
|---|---|
| 2 | 向你的律師索取針對你具體交易金額和貸款金額的《2023年律師報酬令》精確費用 |
| 3 | 在敲定預算之前，取得你所在具體州屬當前州同意/手續費的書面確認 |
| 4 | 瞭解律師費之上還要加多少SST，並把它計入預算 |
| 5 | 在計算租金回報率之前，先獲取具體項目每平方英尺的月度管理費和維修基金繳納標準 |
| 6 | 在比較兩個項目之前，先算出一個完整的落地成本數字——而不只是掛牌價 |
常見問題
2026年外國買家購買馬來西亞住宅物業需要繳多少印花稅？
按照《2025年財政法案》修訂後的《1949年印花法令》第32(ab)項，統一為房地產價值的8%，適用於2026年1月1日起籤立的轉讓——是此前4%稅率的兩倍。
律師費可以議價嗎？
《2023年律師報酬令》以法律形式設定了費率表，所以基礎比例不能自由議價，不過律師可能在允許的範圍內提供折扣——可以直接詢問。
州同意費在馬來西亞全國是統一的嗎？
不是——它因州而異，也沒有統一的中央公佈費率表，這也是網上最容易被引用不準確的一項費用。請直接向你的律師就具體州屬核實。
入住或出租之後，我應該預期哪些持續性成本？
每月管理費和定期繳納的維修基金，兩者都按每平方英尺計費，並根據項目配套設施不同而有差異——請把這些計入任何租金回報率的計算。
2026年一套100萬令吉單位的全額購房成本大概是多少？
印花稅、律師費加SST，再加州同意費，合計通常落在9萬到10萬令吉以上（不含貸款成本）——大約是全額的9%到10%，明顯高於2026年之前流傳的4%到5%區間。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
中國外匯新規與境外購房
客觀說清楚國家外匯管理局的個人購匯額度、為什麼它不能用來買境外房地產，以及大家實際會用到的合規渠道——寫得明明白白，不講任何規避方法。
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Lewis 總結
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Lewis 總結
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