中國大陸買家
內地買家能貸款嗎
馬來西亞銀行實際上給外國買家提供什麼樣的貸款條件——典型的貸款成數、收入文件要求，以及為什麼大多數內地買家最終需要按明顯高於本地買家的首付比例來規劃。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在權衡全款購房還是貸款購房的內地買家，想知道馬來西亞銀行實際上能貸多少比例的現實數字。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 請 Lewis 幫你對接那些確實會向內地中國買家放貸的銀行、針對具體項目——不是每家銀行或每個項目都符合條件，提前弄清楚能省下幾個月時間。 |
可以，外國買家能拿到貸款——但銀行選擇範圍更窄
馬來西亞銀行確實會向外國買家（包括內地中國買家）放貸，但並不是每家銀行都在積極拓展這個客群，而且各銀行的風險偏好也會隨其自身風控政策、以及對特定國籍或收入結構的經驗積累而變化。實際操作中，只有少數幾家設有專門外國買家貸款團隊的馬來西亞銀行——通常是在中國有業務網絡或合作關係、或是對某個開發商外銷項目有經驗的銀行——承接了大部分內地買家的貸款業務。隨便找一家在這個細分領域沒有經驗的銀行分行，往往會導致審批更慢、條件更保守，效果不如找一位已經熟悉內地收入文件的銀行和信貸經理。
與 LEWIS 討論
我見過的常見錯誤，是內地買家只按房價來估算預算，並假設這邊的貸款方式和國內一樣。馬來西亞銀行對外國收入和境外來源的首付資金審核會更保守，60%到70%的貸款成數才是現實的規劃數字，而不是80%到90%。我寧可在第一天就把這個預期講清楚，也不希望買家愛上一套單位，結果發現自己實際的現金狀況根本無法完成交易。
貸款成數：為什麼60%到70%是現實的基準情況
銀行給外國買家提供的貸款成數（margin of finance）通常落在60%到70%區間，也就是說買家需要用現金支付剩餘的30%到40%。這明顯低於馬來西亞首次購房公民大約90%的貸款成數，反映的是銀行對外國收入風險、貨幣錯配，以及對境外借款人實際追償難度更保守的判斷。部分銀行在特定情況下會提供更高的成數——偶爾可高達80%——比如針對 MM2H 金卡或白金卡持有人，或是在馬來西亞已有牢固銀行關係的買家，但沒有本地居留身份的外國人應該把60%到70%這個區間當作標準情況來做預算，而不是假設自己會是例外。
銀行實際上會向內地申請人索要哪些文件
除了標準的房地產估值和買賣合約之外，馬來西亞銀行在評估內地申請人時，通常會要求提供收入或資產支持的書面證明——工資單或企業股權文件、納稅記錄，以及能顯示首付資金來源的銀行流水，這與本系列其他文章討論的資金來源合規要求是一致的。由於申請人的收入是在馬來西亞境外獲得的，銀行在計算還款能力時通常會對境外收入採用自己的折算和折扣方法，這可能比中國放貸機構對同一筆收入的處理更為保守。這也是找一家有內地申請經驗的銀行能明顯加快審批的一個原因，因為經驗不足的信貸經理可能會直接拒收自己不熟悉的文件，而不是耐心處理。
買家檢查清單
可以，但槓桿明顯比馬來西亞公民低。外國買家（包括內地中國申請人）通常能從馬來西亞銀行獲得60%到70%區間的貸款成數，也就是說需要支付30%到40%的現金首付——遠高於本地公民大約10%的首付比例。部分銀行對持有 MM2H 簽證或特定情況的申請人會提供更高的成數，但沒有本地居留身份的外國人，應該把60%到70%這個區間當作現實的基準情況，而不是特例。
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| 1 | 把30%到40%的現金首付當作現實的基準情況來做預算，而不是特例 |
|---|---|
| 2 | 向 Lewis 瞭解針對你目標項目、確實會向內地買家放貸的具體銀行有哪些 |
| 3 | 在找到具體單位之前，就提前準備好收入和資金來源文件 |
| 4 | 直接向每家銀行了解他們在計算還款能力時是如何折算和評估境外收入的 |
| 5 | 確認你持有或計劃申請的任何 MM2H 級別，是否會影響銀行給你的貸款成數 |
常見問題
內地中國公民能在馬來西亞貸到房貸嗎？
可以，可以從一部分積極向外國買家放貸的馬來西亞銀行貸到，不過貸款成數通常比馬來西亞公民低——常見的是60%到70%，而不是約90%。
我應該按多少首付來做規劃？
現實中應按房價的30%到40%以現金支付，因為大多數銀行給外國買家的貸款成數是60%到70%，而不是公民能拿到的更高成數。
是不是所有馬來西亞銀行都給外國買家放貸？
不是——只有一小部分銀行會積極拓展這個客群，也有處理內地中國收入文件的經驗。請了解針對你目標項目，具體哪些銀行在活躍放貸，而不要假設隨便一家分行都能幫到你。
持有 MM2H 簽證能改善我的貸款條件嗎？
有可能——部分銀行會給 MM2H 金卡或白金卡持有人提供更高的貸款成數，偶爾可高達約80%，但這因銀行而異，並非保證。
作為內地申請人，銀行會向我索要哪些文件？
除了標準的房地產估值和買賣合約之外，還需要收入和資產文件，比如工資單或企業股權記錄、納稅記錄，以及能顯示首付資金來源的銀行流水。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
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Lewis 總結
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在馬來西亞土地法下，永久地契、租賃地契和土著地到底分別意味著什麼，外國人能合法購買哪一種，以及簽約前必須問清楚的問題。
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我最常見到的錯誤，其實不是不小心買到土著地——開發商和中介在這一點上通常很小心。真正常見的是買了租賃地契，心裡卻當成永久地契來看待，十幾年後才驚訝地發現，隨著剩餘年限縮短，這在銀行估值和轉售報價中開始顯現出來。在你問戶型圖之前，先問清楚剩餘租期還有多少年。
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