中國大陸買家
外國人RPGT與預扣機制
外國賣家在馬來西亞出售房地產時，不動產盈利稅（RPGT）實際要繳多少，為什麼這個稅率不會像公民那樣最終降到零，以及買方的預扣義務在實際操作中是怎麼運作的。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在購房之前就開始考慮退出方式的買家，想要弄清楚未來轉售的真實稅後情況。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 針對你認真考慮的任何項目，請 Lewis 一併做一個粗略的退出情景測算——不同持有年限對應的RPGT——讓退出時的賬目從一開始就納入決策，而不是事後才想起。 |
RPGT 對外國賣家和公民的不同待遇
不動產盈利稅針對的是「應課稅收益」（chargeable gain）——大致是出售價格減去原購房價格及允許扣除的成本，而不是出售價格本身。《1976年RPGT法令》附表五把納稅人分為幾個部分，第一部分涵蓋馬來西亞公民和永久居民，第三部分涵蓋非公民、非永久居民以及外國公司。這個區分在持有末期的影響極大：馬來西亞公民和永久居民持有滿六年後可以享受0%的RPGT稅率，而第三部分（即外國人）從第六年起，稅率無限期停在10%，未來不會再進一步下降。這是稅法上一個結構性、永久性的差異，不是一個日後可能恢復正常的臨時稅率。
外國賣家按持有年限對應的稅率表
對於外國個人賣家來說，如果在持有滿五年內出售，應課稅收益需按30%繳納RPGT——按現行稅表，第一年到第五年都適用同一個30%稅率——從第六年開始降到10%，此後無論持有多久都維持在這個水平。無論國籍，每位個人賣家在適用稅率之前，都可以享受一項豁免額度：取RM10,000和應課稅收益10%兩者中較高者，但對一筆可觀的收益按30%徵稅來說，這個豁免額度只是一個不大的抵扣，並不會實質改變外國賣家在五年內退出的整體稅負情況。
與 LEWIS 討論
內地客戶幾乎總是只關心買入這一端，卻忘了問退出這一端——但正是退出這一端，30%這個數字會讓那些以為RPGT規則和馬來西亞公民一樣的人感到意外。我會提前告訴每一位買家：持有超過第五年，稅率會大幅降到10%，但它不會像本地業主那樣最終歸零。請把這個永久性的稅率下限納入你的持有期規劃，而不是心存僥倖。
買方的預扣義務：不是額外的稅，而是一次現金流事件
當賣方是非公民時，馬來西亞法律要求買方從成交價中預扣一部分資金——外國賣家常見的比例是7%，高於賣方是馬來西亞公民或永久居民時通常預扣的3%——並在規定期限內通過 CKHT 2A 表格匯給 LHDN，這筆錢是作為賣方最終RPGT稅款的預付保證金，而不是稅本身。LHDN 隨後會核定賣方實際的RPGT稅額，如果預扣金額超過實際應繳稅款，差額會退還給賣方；如果不夠，賣方需要補繳差額。2026年1月起生效的一項程序性變化，還給了買方一個選項：在賣方正式提供其具體核定評估數字的情況下，可以按該數字預扣，而不是按標準比例預扣。
為什麼這一點在你買房之前就該納入退出規劃
由於持有第四年和第七年適用的RPGT稅率明顯不同，而且成交後有一部分售房款會被預扣佔用一段時間，而不是立刻到賬，這兩點從一開始就該納入你對持有期的考量——而不是等到你真正決定賣房時才突然意識到。一套抱著五年內脫手打算購買的房地產，其稅後回報表現，和同一套房地產持有超過第六年相比，會有實質性的差異，這純粹是因為它在RPGT稅表上所處的位置不同，和房地產本身價格表現的好壞完全是兩回事。
買家檢查清單
外國賣家如果在持有滿五年內出售房地產，需要按應課稅收益（chargeable gain）的30%繳納RPGT，從第六年起降到10%——與馬來西亞公民不同，無論持有多久，外國人的稅率都不會降到0%。另外，當外國人出售房地產時，法律要求買方從成交價中預扣一部分資金，匯給LHDN作為賣方最終RPGT稅款的預付保證金，在LHDN完成核定後，多扣的部分會退還——這筆預扣款不是額外的稅，但它確實會在交割時佔用一筆現金，賣家應該提前做好規劃。
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| 1 | 在購房之前，先粗略測算一下五年內出售和第六年之後出售，各自對應的RPGT |
|---|---|
| 2 | 記住外國賣家無論持有多久，都無法像公民一樣在六年後享受0%稅率 |
| 3 | 為買方的預扣款做好預算——外國賣家常見比例是7%——這會佔用你部分售房款，直到LHDN完成核定 |
| 4 | 完整保留購房價格及允許扣除成本的記錄，以支撐你的應課稅收益計算 |
| 5 | 由於財政預算週期此前曾調整過稅率和預扣比例，出售前請向 LHDN 或稅務代理核實當前規定 |
常見問題
如果外國人在五年內出售房地產，需要繳多少RPGT？
按照《1976年RPGT法令》附表五第三部分，應課稅收益的30%，第一年到第五年統一適用這個稅率。
外國人的RPGT稅率會降到0%嗎？
不會。從第六年起降到10%，此後無限期維持在這個水平——這和馬來西亞公民及永久居民不同，他們持有滿六年後可以享受0%稅率。
買方的預扣款是RPGT之外的額外稅嗎？
不是——這是作為賣方最終RPGT稅款的預付保證金，對外國賣家常見比例約為成交價的7%，會匯給LHDN，並在實際核定稅額後進行結算，多扣部分會退還。
應課稅收益是怎麼計算的？
大致是出售價格減去原購房價格及允許扣除的成本——而不是全部出售價格——之後再適用RPGT稅率，此外還有一個小額的額外豁免。
我應該圍繞RPGT稅率表來規劃持有期嗎？
應該——稅率在第五年之後會大幅下降，所以在購房之前，就該把這一點，連同預扣機制對成交時現金流的影響，都納入你的退出考量。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
中國外匯新規與境外購房
客觀說清楚國家外匯管理局的個人購匯額度、為什麼它不能用來買境外房地產，以及大家實際會用到的合規渠道——寫得明明白白，不講任何規避方法。
Lewis 總結
幾乎每位內地買家的第一句話都會問這個問題，我寧可因此失去這單生意，也不想含糊帶過。誠實的答案並不好聽：5萬美元額度本來就不是用來買房的工具，我也不會去講什麼繞開外匯局規定的辦法，因為那是違法的，而風險全部落在你自己身上。如果你的資金本來就合法地放在境外，或者你有境外收入，這才是值得和跨境稅務顧問認真聊的話題——我可以介紹常年處理內地買家資金來源文件的馬來西亞律師給你。
各州外國人購房門檻
為什麼馬來西亞沒有統一的外國人購房門檻，吉隆坡、雪蘭莪、柔佛、檳城各自的常見要求是什麼，以及為什麼下定前一定要向州屬核實具體數字。
Lewis 總結
我見過買家愛上一套價格剛好低於他們以為的門檻的單位，結果發現具體州屬或分區的門檻其實更高。我對內地客戶的原則很簡單：在認真談數字之前，先把這套具體單位的州同意要求以書面形式確認清楚，因為98萬令吉和100萬令吉門檻之間的差距，就是成交和白忙一場的差距。
永久地契 vs 租賃地契 vs 土著地
在馬來西亞土地法下，永久地契、租賃地契和土著地到底分別意味著什麼，外國人能合法購買哪一種，以及簽約前必須問清楚的問題。
Lewis 總結
我最常見到的錯誤，其實不是不小心買到土著地——開發商和中介在這一點上通常很小心。真正常見的是買了租賃地契，心裡卻當成永久地契來看待，十幾年後才驚訝地發現，隨著剩餘年限縮短，這在銀行估值和轉售報價中開始顯現出來。在你問戶型圖之前，先問清楚剩餘租期還有多少年。
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在購房之前，先粗略測算一下五年內出售和第六年之後出售，各自對應的RPGT
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