法律與買賣合約
大馬共同持有房地產糾紛：分割、僵局與退出方式
瞭解馬來西亞《國家土地法典》下共有產權預設採用「分權共有」（Tenancy in Common）模式的原因、陷入僵局的共有人如何可直接向高等法院申請終止共有關係，以及在聯名購房前應如何設置保護機制。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 任何計劃與家人、朋友或未婚伴侶聯名購房的人士，以及目前對共有房地產存在分歧或陷入僵局的現有共有人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 若未簽署共有產權協議，風險屬中至高等級，因為一旦發生糾紛，將預設進入耗費高昂的高等法院訴訟程序，且若未立遺囑，共有人身故後其份額可能落入非預期的繼承人手中。 |
| 買家行動 | 在購房時即簽署共有產權協議或信託聲明，明確記錄各方的實際出資比例與實益份額，並立下遺囑以妥善處理你的份額。 |
分權共有是馬來西亞的預設模式
根據馬來西亞《國家土地法典》（第828號法令），房地產共有產權預設採用「分權共有」（Tenancy in Common）模式。這意味著當其中一名共有人身故時，其份額不會自動轉移給其他共有人。相反地，若未立遺囑，該已故共有人的份額將依據《1958年分配法令》進行分配，這可能導致該份額最終落入遠房親屬手中，甚至是在世共有人素未謀面的親屬，而非交給多年來與其共同居住或管理該房地產的另一位共有人。
分割與終止的實際運作方式
當共有人無法達成共識時，馬來西亞法律提供兩項相關的救濟方式。若房地產可實體分割，共有人可在全體共有人之間進行分割；或以雙方陷入僵局為由，直接終止整個共有產權關係。值得注意的是，在申請終止共有產權前，法律並未要求須先提出單獨的分割申請。共有人可直接向高等法院申請終止共有關係並下令出售房地產的命令，而無須先經過單獨的分割程序作為程序上的先決條件。
法院可下達的命令
當糾紛提交至高等法院時，法院主要有兩種處理方式。若在實際操作上可行，法院可下令對房地產進行實體分割，這對於可細分的土地而言較為可行，但對單一分層單位或排屋而言則較不切實際。更常見的情況是，針對無法實體分割的單一房屋或公寓單位，法院會下令出售該房地產，通常透過公開拍賣方式進行，所得款項再按各共有人的份額比例進行分配。
在糾紛發生前預先設置保護機制
共有產權若能在購房之初就設置好保護機制，而非等到糾紛發生後才處理，運作效果會好得多。有三項保護機制值得優先考慮：適當的保險保障，具體而言是選擇房貸人壽保險（MLTA，按月繳付，根據年齡和保額大約RM150至RM500）而非較基礎的房貸遞減保險（MRTA，通常是一次性保費，為貸款額的1%至3%），因為MLTA能針對共有產權情況提供更具彈性的保障；一份正式的退出協議，明確規定共有人日後出售或退出其份額的方式，以及屆時該房地產應如何估值；以及針對婚姻或感情狀況變化的應變條款，處理當某位共有人結婚、離婚或個人狀況出現變化時，其共有份額該如何處置。共有人也可另行簽署共有產權協議或信託聲明，正式記錄不對等的出資比例，例如若某一方支付了較大比例的訂金，這將大大有助於日後說服法院認可不對等的份額分配，並有助於完全避免代價高昂的法院訴訟。
買家檢查清單
根據《國家土地法典》，共有產權預設採用「分權共有」（Tenancy in Common）模式，意味著已故共有人的份額不會自動轉移給在世的共有人，而是須依據《1958年分配法令》或遺囑處理。在申請終止共有產權前，並無須先提出單獨的分割申請這一法定要求，共有人可直接向高等法院申請強制出售。法院可在可行情況下下令實體分割，但更常見的做法是下令公開拍賣，並按各自份額分配所得款項。
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| 1 | 在購房當下即簽署共有產權協議或信託聲明，記錄各方的實際出資比例。 |
|---|---|
| 2 | 立下遺囑妥善處理你的房地產份額，因為在分權共有模式下，你的份額不會自動轉移給共有人。 |
| 3 | 投保房貸人壽保險（MLTA），而非僅投保較基礎的房貸遞減保險（MRTA），以獲得更大的靈活性。 |
| 4 | 納入婚姻或離婚應變條款，處理當共有人個人狀況發生變化時，其共有份額該如何處置。 |
| 5 | 若已陷入糾紛，須瞭解你可直接向高等法院申請終止共有產權，無須先提出單獨的分割申請。 |
常見問題
若共有人身故，我是否會自動獲得其房地產份額？
不一定。根據《國家土地法典》，馬來西亞的共有產權預設採用「分權共有」模式，因此已故共有人的份額不會自動轉移給你。若未立遺囑，該份額將依據《1958年分配法令》進行分配，有可能轉移給其親屬而非你。
在強制出售共有房地產之前，我是否須先申請分割？
不需要。法律並未要求在申請終止共有產權前，須先提出單獨的分割申請。你可以直接向高等法院申請終止共有關係並下令出售房地產的命令。
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