法律與買賣合約
大馬集體售賣（En-Bloc）：2026年分層地契重建僵局解析
深入瞭解為何馬來西亞老舊分層地契建築難以重建、目前業界依賴的強制徵地變通方案如何運作，以及城市更新法案為何在2026年被撤回。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
這是我被問到最多、也最容易被誤解的話題，因為不少客戶聽發展商銷售簡報裡提到'已獲得80%同意'，就以為這筆交易在法律上已經拍板定案。事實並非如此，至少目前還不是。在馬來西亞正式通過一部完善的城市更新法令之前，你今天遇到的每一宗集體售賣案例，實際上都是走土地徵用的變通路徑：發展商先透過私下協議收購60%至75%的業主單位，然後向州政府申請以國家徵地權強制徵收剩餘業主的產權，最終以Form K完成過戶手續。
如果你是那少數不同意的業主，你真正的談判籌碼在於補償估值，而不是同意人數的多寡。參考甘榜雙溪峇汝案：不願出售的業主獲得的賠償約為每平方英尺450令吉，而不到1公里外可比較的高端公寓成交價卻高達每平方英尺1,500令吉。13名業主根據《1960年土地徵用法令》正式提交Form N提出異議，並依據第37條向高等法院提起估值上訴。如果你收到的補償報價明顯偏低，這正是你可以採取的應對方式。
已被撤回的城市更新法案原本對業主更有利，能保障獲得置換單位而非被迫套現，但目前這部法案尚未成為法律，所以不要以一部尚未生效的草案來規劃你的決策。
買家行動
| 適合誰 | 老舊分層地契單位的業主、集體售賣中不願出售的少數業主、評估重建可行性的發展商，以及正在考慮購入面臨集體售賣風險的老舊公寓的投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 對少數業主而言風險偏高；目前採用的強制徵地變通方案所給出的補償估值可能明顯低於公開市場價格，且截至2026年仍未有生效的法定多數售賣框架。 |
| Lewis verdict | 這是我被問到最多、也最容易被誤解的話題，因為不少客戶聽發展商銷售簡報裡提到'已獲得80%同意'，就以為這筆交易在法律上已經拍板定案。事實並非如此，至少目前還不是。在馬來西亞正式通過一部完善的城市更新法令之前，你今天遇到的每一宗集體售賣案例，實際上都是走土地徵用的變通路徑：發展商先透過私下協議收購60%至75%的業主單位，然後向州政府申請以國家徵地權強制徵收剩餘業主的產權，最終以Form K完成過戶手續。 如果你是那少數不同意的業主，你真正的談判籌碼在於補償估值，而不是同意人數的多寡。參考甘榜雙溪峇汝案：不願出售的業主獲得的賠償約為每平方英尺450令吉，而不到1公里外可比較的高端公寓成交價卻高達每平方英尺1,500令吉。13名業主根據《1960年土地徵用法令》正式提交Form N提出異議，並依據第37條向高等法院提起估值上訴。如果你收到的補償報價明顯偏低，這正是你可以採取的應對方式。 已被撤回的城市更新法案原本對業主更有利，能保障獲得置換單位而非被迫套現，但目前這部法案尚未成為法律，所以不要以一部尚未生效的草案來規劃你的決策。 |
| 買家行動 | 確認所提出的集體售賣屬於私下協議還是實際的強制徵地程序，將任何補償報價與周邊市場成交價進行比對，若估值明顯低於市場水平，應根據《1960年土地徵用法令》提交Form N提出異議。 |
老舊分層地契建築為何陷入僵局：一致同意難題
馬來西亞的城市人口比例從1960年的26.5%上升至2024年的79.2%，令戰略性市區走廊面臨越來越大的密度提升壓力，而這些走廊中最古老的分層地契發展項目，如今往往坐落在全國最具價值的土地上。然而，這些老舊建築的重建長期受制於一套建立在絕對個人產權基礎上的舊有法律框架。根據最初架構的《1985年地契法令》，要終止分層地契從而讓地段進行重建，傳統上須獲得每一位單位業主100%的一致同意。在一棟擁有數百個單位的建築裡，哪怕只有一位業主因為情感因素、惡意談判立場，或對估值存在真實爭議而拒絕出售，都足以讓整個重建計劃無限期陷入停滯。這正是許多位於市中心黃金地段的老舊低層分層地契建築，明明早已具備商業重建條件，卻仍歷經數十年未獲重建的結構性原因。
補償機制的修正：以公開市場價值取代份額單位
《1985年地契法令》一項重要的修正案，改變了終止分層地契時售賣所得款項的分配方式。此前，收益是按照每個單位分得的'份額單位'來分配，而這一數字是根據樓面面積及權重係數計算的，往往與實際市場價值關係不大。舉例來說，一間頂樓豪華單位和一間樓面面積相近的地面單位，即使市場價值懸殊，也可能獲得相近的分配款項。修正後的法令規定，終止地契時的收益分配必須以每個單位的公開市場資本價值為基準。這項修正保護了高檔單位、大面積單位或視野及位置更佳單位的業主，避免他們在建築被集體解散時因份額分配機制而蒙受經濟損失，確保賠付金額真實反映每個單位若單獨出售時的市場價值。
實際採用的變通方案：私下協議加強制徵地
由於目前尚未有能夠真正運作的多數決集體售賣機制，發展商如今實際採用的路徑，是將私法合同與國家的徵地權結合在一起。發展商首先逐一接觸各個業主，透過私下協議（即雙方自願協商達成的買賣協議）逐步收購一大部分分層地契單位，通常佔比達60%至75%。一旦達到這一門檻，發展商便會向州政府申請，依據《1960年土地徵用法令》強制徵收其餘少數業主的產權。這將啟動正式的徵地聆訊程序，並向不同意出售的業主支付法定補償金。補償金額確定後，州土地行政官將簽發Form K，依據國家土地法典第七附表第5(1)段，將此前持保留態度的業主所擁有單位的完整產權歸屬發展商所有。整套制度中對少數業主的唯一保障，完全取決於補償評估是否公平。
被撤回的城市更新法案及其原本能帶來的改變
房屋及地方政府部（KPKT）曾起草一部城市更新法案（又稱城市重建法令），該法案已於2025年8月21日在下議院進行首讀。該法案原本打算以法定多數決框架取代100%一致同意的要求，涵蓋城市更新的三條運作路徑。最初草案提出分級同意門檻：樓齡未滿30年的建築需80%同意，樓齡超過30年的建築需75%同意，廢棄或存在安全隱患的建築則只需51%同意。國會遴選委員會其後將此修改為不分樓齡一律採用統一的80%門檻，旨在更好地保障少數業主的權益。該模式參考了新加坡與香港的做法，規定一旦達到80%同意，並不會立即強制現金售賣，而是啟動結構化的技術研究與協商程序，發展商依法須為原業主提供更大、品質更高的置換單位且不收取任何費用，同時須承擔臨時租金、搬遷及早期維護費用，而現金按市值買斷的方式則僅保留給自願選擇遷往他處的業主。然而，該法案遭到公民社會、馬來西亞律師公會以及多個政治派系的強烈批評，他們認為這種以多數決為核心的集體售賣框架違反了《聯邦憲法》第13條對產權的保障。馬來西亞律師公會特別指出，草案將爭取業主同意的全部責任都轉嫁給了私人發展商，而沒有州政府的直接監督，使得不同意出售的少數業主在第21(4)條下面臨強制徵地時，缺乏充分的程序保障。最終，該城市更新法案遭到撤回。
買家檢查清單
馬來西亞的城市人口比例從1960年的26.5%上升至2024年的79.2%，但《1985年地契法令》傳統上要求100%業主一致同意才能終止分層地契，導致老舊建築的重建陷入停滯。目前業界普遍採用的變通方案，是先透過私下協議收購、再對少數不同意的業主啟動強制徵地的兩階段流程。原本提出的城市更新法案打算以80%多數門檻取代一致同意的要求，但由於涉及《聯邦憲法》第13條產權保障的爭議，該法案已於2026年被撤回。
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| 1 | 確認擬議集體售賣中的業主是已經透過私下協議完成出售，還是程序已經進入強制徵地階段。 |
|---|---|
| 2 | 索取補償估值的計算依據，並與同區近期可比單位的市場成交價進行比對。 |
| 3 | 核實補償報價是否反映了你所持單位本身的公開市場資本價值，而非過時的份額單位分配方式。 |
| 4 | 若報價明顯低於市場水平，應諮詢律師，考慮根據《1960年土地徵用法令》提交Form N提出異議。 |
| 5 | 不要假設發展商所稱的'80%同意'具有法定效力；需核實這是指私下協議出售，還是實際的法定門檻，因為設立80%法定框架的城市更新法案已被撤回。 |
常見問題
如果我拒絕出售，發展商能否強制對我的分層地契單位進行集體售賣？
不能直接透過地契機制強制進行，因為傳統上須獲得一致同意。但在實際操作中，若發展商已透過私下協議收購了60%至75%的單位，便可向州政府申請依據《1960年土地徵用法令》強制徵收你的單位，一旦支付法定補償金，Form K即會將產權歸屬發展商。
馬來西亞目前是否已經實施80%多數決集體售賣規則？
沒有。一部提議設立統一80%同意門檻的城市更新法案曾於2025年8月21日提交首讀，但因涉嫌違反《聯邦憲法》第13條而遭到反對並最終被撤回。截至2026年，強制徵地變通方案仍然是現行的實際操作流程。
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確認擬議集體售賣中的業主是已經透過私下協議完成出售，還是程序已經進入強制徵地階段。
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