法律與買賣合約
KWSP戶頭二（Akaun Sejahtera）購屋提款：2026年規則詳解
瞭解EPF（KWSP）於2024年5月推行的三戶頭重組，如何改變了Akaun Sejahtera購屋提款規則、申請資格與最低餘額要求，以及使用EPF存款償還房貸本金，與讓其繼續複利增值之間的策略取捨。
Quick summary
快速結論
先看重點，再慢慢讀完整文章。
適合誰
風險等級
Lewis verdict
實用建議——須理解自2024年5月重組以來，你的Akaun Sejahtera購屋儲蓄增長速度已比過去更慢（15%對比舊制30%的分配比例），因此若你計劃在數年後購屋，務必將此納入時間規劃考量；須謹記這筆資金僅能用於購置成本與還貸支出，絕不能用於裝修，因此須為裝修另作預算；
若你正考慮是否使用EPF提款償還房貸本金，應實際計算你所放棄的（EPF股息複利）與所節省的（房貸利息）孰輕孰重，而非想當然地認為這必然是正確之舉，通常只有當你的租金回報率低於6.5%的收支平衡基準、且你需要緩解還款壓力時，這樣做才明顯合理；此外，若你購買的是SOHO單位，須額外預留處理時間，因為該申請無法走自動化線上審批流程，須親自前往EPF櫃檯辦理。
買家行動
| 適合誰 | 計劃使用Akaun Sejahtera購屋的EPF會員、正在權衡是否使用EPF提款償還房貸本金的買家，以及不清楚為何自己的SOHO提款需要人工處理的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 作為提款機制本身風險較低，因為這是一項界定明確的法定權利；真正的風險在於規劃層面——錯判2024年後Akaun Sejahtera的積累速度已放緩，或在未權衡複利取捨的情況下提取退休儲蓄。 |
| Lewis verdict | 實用建議——須理解自2024年5月重組以來，你的Akaun Sejahtera購屋儲蓄增長速度已比過去更慢（15%對比舊制30%的分配比例），因此若你計劃在數年後購屋，務必將此納入時間規劃考量；須謹記這筆資金僅能用於購置成本與還貸支出，絕不能用於裝修，因此須為裝修另作預算； 若你正考慮是否使用EPF提款償還房貸本金，應實際計算你所放棄的（EPF股息複利）與所節省的（房貸利息）孰輕孰重，而非想當然地認為這必然是正確之舉，通常只有當你的租金回報率低於6.5%的收支平衡基準、且你需要緩解還款壓力時，這樣做才明顯合理；此外，若你購買的是SOHO單位，須額外預留處理時間，因為該申請無法走自動化線上審批流程，須親自前往EPF櫃檯辦理。 |
| 買家行動 | 在假設Akaun Sejahtera餘額足以支付目標首付前，先核實餘額與積累速度；確認適合自己情況的提款類型（購置、減少貸款，或每月分期還款）；因EPF資金無法用於裝修，須單獨為裝修預算；在提款償還本金前，須比較EPF股息回報率與房貸利率孰高孰低。 |
2024年5月的重組：從雙戶頭到三戶頭
自2024年5月11日起，EPF針對所有55歲以下會員，將儲蓄架構從舊有的雙戶頭模式重組為三個獨立戶頭。戶頭一（Akaun Persaraan，退休戶頭）仍是核心退休儲蓄，關鍵在於，EPF明確禁止會員在退休前將其提取用於購置房產，無論會員購屋意願多麼迫切，這筆資金都受到嚴格保護。戶頭二（Akaun Sejahtera）如今僅獲得每月供款的15%，較舊制下30%的分配比例大幅下降，而這也是唯一可依法用於購屋提款的戶頭，屬於《1991年僱員公積金法令》第5B條下的法定權利。戶頭三（Akaun Fleksibel）獲得每月供款的10%，可無條件用於任何用途，但每次提款最低須達50令吉，且每日限提款一次，不過它在購屋提款流程中並不具正式角色。
申請資格與最低餘額規定
從Akaun Sejahtera提取購屋款項的申請資格規定相當嚴格。申請人須為馬來西亞公民或永久居民，而在1998年8月1日之前已登記為EPF會員的非公民，或持有永久居民身份者，同樣符合資格。申請人須在EPF收到完整申請之時年齡未滿55歲，且須在Akaun Sejahtera中維持最低500令吉餘額（適用於標準購屋或減少貸款本金申請），或最低600令吉餘額（適用於每月房貸分期提款計劃）。該提款嚴格限於馬來西亞境內、用作居住用途的住宅物業，不適用於商業用途購置。若SOHO發展項目依據當地規劃準則被正式歸類為住宅用途，則同樣符合提款資格，但由於其地契在法律上屬於商業性質，SOHO單位的提款申請無法通過自動化線上審批，須親自前往EPF實體櫃檯辦理，因此有意購買SOHO單位的買家應預留更多處理時間。
這筆錢能用於什麼，不能用於什麼
Akaun Sejahtera購屋款項主要有兩種使用方式：一次性提領用於支付購房款或償還現有貸款本金，或申請每月房貸分期提款計劃，該計劃要求最低600令吉餘額，須涵蓋至少連續6個月的期間，且每月提款金額上限為融資銀行所設定的實際分期還款額。會員可同時申請減少貸款本金提款與該計劃，一邊償還本金，一邊由EPF同步支付每月分期還款。同樣重要的是Akaun Sejahtera資金不能用於哪些用途：不得用於裝修、內部翻新或維修保養，僅限與購置相關的用途。此外，符合資格的首購族，即購買首套自住房產的馬來西亞公民，可就估值50萬令吉或以下的住宅物業，享有產權轉讓備忘錄印花稅與貸款合約印花稅100%的全額豁免，這項優惠值得與任何EPF提款方案一併納入考量。
策略取捨：償還房貸本金，還是讓EPF繼續複利增值
是否使用Akaun Sejahtera提款償還房貸本金，說到底是一道數學題，而非理所當然的選擇。在當前高OPR（隔夜政策利率）環境下，馬來西亞的住宅出租物業往往須達到6.5%以上的總回報率，才能實現現金流持平或為正；對於回報率低於此基準的物業，使用EPF資金償還本金，可降低每月供款額，幫助物業更快達到收支平衡。但每一令吉提早提出的存款，都會停止在EPF內部繼續複利增值，因此真正的問題在於：所放棄的EPF股息回報率，是否低於所節省下來的房貸利率。若會員計劃在數年後動用Akaun Sejahtera購屋，也應考量到該戶頭如今的累積速度僅為過去的一半，意味著達成同樣的儲蓄目標，所需時間將比2024年5月之前更長。
買家檢查清單
自2024年5月11日起，EPF針對55歲以下會員，將儲蓄架構重組為三個戶頭：戶頭一（Akaun Persaraan）；戶頭二（Akaun Sejahtera）獲得每月供款的15%（較舊制雙戶頭下30%的比例大幅下降）；戶頭三（Akaun Fleksibel）獲得10%，可無條件用於任何用途。依據《1991年僱員公積金法令》第5B條，購屋提款僅限於Akaun Sejahtera，EPF明確禁止在退休前提取Akaun Persaraan用於購置房產。由於Akaun Sejahtera如今的累積速度僅為過去的一半，購屋資金的積累速度也比2024年之前更為緩慢。符合資格的會員須維持最低500令吉餘額（標準提款）或600令吉餘額（每月貸款分期提款計劃），且資金僅可用於購置與還貸相關用途，不得用於裝修。
1
2
3
4
5
| 1 | 在申請前確認你的Akaun Sejahtera餘額，達到最低500令吉（購屋/減少貸款）或600令吉（每月分期提款計劃）的門檻。 |
|---|---|
| 2 | 理解戶頭一（Akaun Persaraan）永遠不能在退休前提取用於購置房產，唯有Akaun Sejahtera具備提款資格。 |
| 3 | 為裝修與傢俱配置單獨預算，因為Akaun Sejahtera資金不能用於裝修、翻新或維修保養。 |
| 4 | 若購買SOHO單位，須預留時間以親自前往EPF櫃檯完成人工審批，而非自動化線上審批。 |
| 5 | 在提款償還房貸本金前，須比較你所放棄的EPF股息回報率，與所節省的房貸利率孰高孰低，尤其當你的租金回報率接近或高於6.5%的收支平衡基準時。 |
常見問題
我能否在退休前提取戶頭一（Akaun Persaraan）來購屋？
不能。EPF明確禁止會員在退休前將Akaun Persaraan提取用於購置房產。依據《1991年僱員公積金法令》第5B條，購屋提款僅限於Akaun Sejahtera。
我能否用Akaun Sejahtera提款來裝修新房？
不能。Akaun Sejahtera購屋款項僅限用於與購置相關的用途，即購房款、減少貸款本金或每月分期還款支援，不能用於裝修、內部翻新或維修保養。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
那個讓你「零頭期」的 rebate 技巧，可能被銀行當成貸款詐欺
有些發展商配套會把買賣合約價格調高，再用rebate退回差額來抵消頭期款，聽起來像免費頭期，但可能違反國家銀行的貸款規則，並觸發稅收局的印花稅稽查。
Lewis verdict
我一定會要求發展商提供書面淨價，並向銀行確認貸款是根據這個淨價來批，而不是SPA封面上的毛價。
高樓房產 Sinking Fund 指南：如何避開儲備金陷阱
根據《分層管理法令》，高樓住宅必須設立儲備金（sinking fund）以應對大型維修。長期資金不足會導致日後需要徵收鉅額的特別徵費。本文教你如何評估項目的財務狀況。
Lewis verdict
我見過太多買家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分層管理法令》下，這筆錢是強制性的。買二手房時，我會幫買家查AGM會議記錄，看欠繳率是否嚴重——如果管理費欠繳率達30%，意味著這棟樓正在慢性死亡。新樓盤如果發展商給出不切實際的RM0.25/sqft超低管理費，做好心理準備，在JMB接管後的兩年內，管理費大概率會暴漲40%。
大馬 2026 印花稅自我評估系統（SAS）買家變動指南
自2026年1月起，大馬稅收局的印花稅自我評估系統（SAS）將評稅責任轉移到買家身上。由於稅收局可追溯稽查長達3年，確保你的房產估價和SPA申報正確至關重要。
Lewis verdict
在SAS系統下，辦事速度變快了，但風險也增加了。以前是LHDN給你最終稅額，現在是你自己算、自己付，他們事後才來稽查。根據2026年預算案，首購族在2027年底前購買RM500k以下的房產可享有全免印花稅。然而，如果你通過隱藏的rebate附函調高SPA價格來買房，LHDN可以稽查該估價。我建議所有買家保留乾淨的交易記錄，避免任何可能在3年後觸發稅務罰款的私下協議。
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
在申請前確認你的Akaun Sejahtera餘額，達到最低500令吉（購屋/減少貸款）或600令吉（每月分期提款計劃）的門檻。
Send
理解戶頭一（Akaun Persaraan）永遠不能在退休前提取用於購置房產，唯有Akaun Sejahtera具備提款資格。
Send
為裝修與傢俱配置單獨預算，因為Akaun Sejahtera資金不能用於裝修、翻新或維修保養。
Send
若購買SOHO單位，須預留時間以親自前往EPF櫃檯完成人工審批，而非自動化線上審批。