法律與買賣合約
大馬驅逐租客流程：業主合法收樓與規避私自鎖門風險指南
深入瞭解為什麼在馬來西亞強行驅逐租客屬於違法行為。掌握根據《1950年特定救濟法令》第7(2)條通過法庭起訴收回物業佔有權的合法流程。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
許多業主認為，只要租客拖欠了3個月租金，他們就可以直接上門鎖門。我總是直接警告他們：千萬別這麼做。根據《1950年特定救濟法令》第7(2)條，在馬來西亞私自驅逐租客是百分之百違法的。即使你的合同中寫明業主有權“重新進入並鎖門”，該條款在法律上也是無效的。如果你擅自切斷水電或更換門鎖，租客完全可以起訴你。在法庭上，法官非常反感不經法律程序私自動手的業主，這會拖延你的驅逐訴訟，甚至導致法庭判你支付訴訟費用和賠償，哪怕租客確實拖欠了租金。
由於房屋及地方政府部目前仍在修改《住宅租賃法令》草案，我們在2026年並沒有專用的住宅租賃法庭，業主必須前往推事庭或地庭提起正式民事訴訟。此外，如果你想從保證金中扣除拖欠的租金，根據《1950年合同法令》第74條，你必須出具包含照片和收據的扣款明細賬單。省去這些不必要的麻煩吧——從一開始就做好書面證據保存，並通過合法的法律途徑解決。
買家行動
| 適合誰 | 希望合法應對拖欠租金的租客、並規避因私自採取驅逐行動而面臨民事索賠風險的馬來西亞業主、房東及物業管理人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高風險；如果業主擅自採取私力救濟手段驅逐租客，將面臨被租客反訴、收樓進度嚴重滯後以及被法庭判處賠償的重大風險。 |
| Lewis verdict | 許多業主認為，只要租客拖欠了3個月租金，他們就可以直接上門鎖門。我總是直接警告他們：千萬別這麼做。根據《1950年特定救濟法令》第7(2)條，在馬來西亞私自驅逐租客是百分之百違法的。即使你的合同中寫明業主有權“重新進入並鎖門”，該條款在法律上也是無效的。如果你擅自切斷水電或更換門鎖，租客完全可以起訴你。在法庭上，法官非常反感不經法律程序私自動手的業主，這會拖延你的驅逐訴訟，甚至導致法庭判你支付訴訟費用和賠償，哪怕租客確實拖欠了租金。 由於房屋及地方政府部目前仍在修改《住宅租賃法令》草案，我們在2026年並沒有專用的住宅租賃法庭，業主必須前往推事庭或地庭提起正式民事訴訟。此外，如果你想從保證金中扣除拖欠的租金，根據《1950年合同法令》第74條，你必須出具包含照片和收據的扣款明細賬單。省去這些不必要的麻煩吧——從一開始就做好書面證據保存，並通過合法的法律途徑解決。 |
| 買家行動 | 一旦租客違約，立即發出正式的書面催款函和違約通知書，備妥詳盡的照片和財務賬目證據，並諮詢律師向法院申請正式的驅逐令。 |
第7(2)條下嚴禁業主私自驅逐租客
根據馬來西亞法律，任何形式的私自驅逐租客行為均屬違法。物權保護的核心規定見於《1950年特定救濟法令》第7(2)條，該條明確規定：一旦租約結束或被依法終止，而租客仍繼續佔用該物業，業主在未獲得正式法庭令的情況下，不得收回該物業的佔有權。這一法定要求具有最高效力，並直接使租約中任何相沖突的私力救濟條款失效。即使租約中包含明確賦予業主在租客違約時“有權重新進入並鎖門”的條款，該條款在法律上也是無效的，業主仍必須首先向法庭申請正式的收樓令。
嚴重後果：私自鎖門或斷水斷電如何反噬業主
在沒有法庭令的情況下采取私自鎖門、切斷水電、搬走租客行李或強行將其驅逐等私力救濟手段，均屬於嚴重的侵權行為。無論租客拖欠了多少租金，或者違約事實有多麼確鑿，業主的這類過激行為都會嚴重損害其在後續訴訟中的法律地位。法官極度反感不走法律程序而自行解決糾銷的當事人。私自採取鎖門等行動往往會導致法官拖延驅逐令的批示，甚至判決業主向違約租客支付大額賠償金和訴訟費用，使業主陷入被動。
合法途徑：通過民事法院系統收樓
驅逐違約租客的唯一合法途徑是通過民事法院（根據索賠金額，前往推事庭或地庭）提起正式訴訟。業主需要明確，馬來西亞目前並沒有專門的住宅租賃法庭，這與處理新房缺陷和交房延誤的房屋買家索償仲裁庭不同。所有關於驅逐和追收欠租的糾紛必須在現有的《1950年合同法令》、《1950年特定救濟法令》、《1951年扣押法令》及《1956年民事法律法令》等法律框架下，通過普通民事法院系統解決。雖然房屋及地方政府部（KPKT）正在修改《住宅租賃法令》草案，並計劃未來引入專門的住宅租賃仲裁庭以縮短驅逐流程，但在2026年這一仲裁庭尚未成立。
退房爭議與合同法令第74條的法定扣款要求
在驅逐過程中，因扣除保證金而引起的糾紛非常普遍。根據《1950年合同法令》第74條的規定，業主不能將保證金作為懲罰性違約金直接全額沒收。任何保證金的扣除都必須提供詳細的賬目明細和證據支持。這包括雙方簽字的入住與退房檢查清單、受損部位的清晰對比照片以及實際的維修收據或水電費催繳單。如果業主在沒有證明同等損失或欠租的情況下強行沒收保證金，租客有權提起訴訟追回該筆資金。業主應從第一天起就以書面形式記錄所有的違約行為和財務賬目，以確保相關證據在法庭上具有法律效力。
買家檢查清單
根據《1950年特定救濟法令》第7(2)條，無論租客拖欠多少租金或租約中如何約定，業主在未獲得正式法庭令的情況下均不得強行收回物業。私自鎖門、切斷水電等私力救濟行為均屬違法，不僅會削弱業主在訴訟中的立場，還可能導致案件延誤並被法庭判處承擔賠償責任。由於目前馬來西亞尚未設立專門的住宅租賃法庭，所有糾紛必須通過普通的民事訴訟系統解決。
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| 1 | 在租客違約的第一時間發出正式的書面催款函和違約通知書。 |
|---|---|
| 2 | 諮詢專業律師以起草併發送正式的律師催告信及終止租約通知書。 |
| 3 | 絕對避免採取任何形式的私力驅逐手段，包括更換門鎖、切斷水電或搬走租客物品。 |
| 4 | 向民事推事庭或地庭提起正式訴訟，以依法獲取法庭頒佈的驅逐令。 |
| 5 | 根據《1950年合同法令》第74條，為保證金扣除準備好詳細的照片和維修收據證明。 |
常見問題
如果租客連續三個月不交租金，業主可以鎖上出租單位的大門嗎？
不可以。根據《1950年特定救濟法令》第7(2)條，業主在沒有法庭令的情況下不得收回物業佔有權，因此無論欠租金額多少，私自鎖門都是違法的。
截至2026年，馬來西亞是否有快速通道仲裁庭來處理住宅驅逐糾紛？
沒有。雖然房屋及地方政府部起草的《住宅租賃法令》草案建議設立專門的仲裁庭，但在2026年，所有驅逐糾紛仍需通過民事法院系統解決。
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