法律與買賣合約
2026 年外籍人士大馬租房與買房完全指南
從初到馬來西亞租房，到應對聯邦 MM2H、砂拉越 S-MM2H、沙巴 SB-MM2H 及 DE Rantau 數字遊民準證，再到新增的 8% 外國人印花稅與 60% 貸款成數上限，為遷居馬來西亞的外籍人士提供實用指南。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
對於還不確定自己會在馬來西亞待多久的外籍人士來說，先租房遠比直接投入強制買房的第二家園計劃更靈活。標準租房押金結構——一個月的誠意金（可抵扣首月租金），加上兩個月可退還的按金——比 10 年的房產鎖定期負擔輕得多。如果你決定申請第二家園計劃，務必仔細做預算：自 2026 年 1 月 1 日起，所有外國買家須繳納統一的 8% 印花稅，是原本 4% 的兩倍，而外國買家的貸款成數通常上限為 60%（本地公民則可達 90%），也就是說你需要支付 40% 的現金首付。
以一套 RM1,000,000 的房產為例，算上首付、印花稅及律師費，你可能需要在入住前準備超過 RM480,000 的現金。柔佛 2% 或檳城 1.5%-3% 的外國人置業州屬附加稅，還會疊加在這些費用之上。如果你想要簽證身份帶來的靈活性，又不想被強制買房束縛，砂拉越的 S-MM2H 是更寬鬆的選擇，因為該計劃的買房要求是可選的。而如果你只是為非馬來西亞僱主遠程工作，DE Rantau 數字遊民準證則完全無需考慮買房問題，不過在最終獲批時你必須身處馬來西亞境外。
買家行動
| 適合誰 | 正在權衡各類居留途徑，並考慮究竟應該租房還是投入強制買房 MM2H 計劃的外籍人士與數字遊民。 |
|---|---|
| 風險等級 | 對於強制買房的 MM2H 等級而言風險較高（因 10 年鎖定期及 8% 印花稅），而租房或 DE Rantau 入境途徑風險較低 |
| Lewis verdict | 對於還不確定自己會在馬來西亞待多久的外籍人士來說，先租房遠比直接投入強制買房的第二家園計劃更靈活。標準租房押金結構——一個月的誠意金（可抵扣首月租金），加上兩個月可退還的按金——比 10 年的房產鎖定期負擔輕得多。如果你決定申請第二家園計劃，務必仔細做預算：自 2026 年 1 月 1 日起，所有外國買家須繳納統一的 8% 印花稅，是原本 4% 的兩倍，而外國買家的貸款成數通常上限為 60%（本地公民則可達 90%），也就是說你需要支付 40% 的現金首付。 以一套 RM1,000,000 的房產為例，算上首付、印花稅及律師費，你可能需要在入住前準備超過 RM480,000 的現金。柔佛 2% 或檳城 1.5%-3% 的外國人置業州屬附加稅，還會疊加在這些費用之上。如果你想要簽證身份帶來的靈活性，又不想被強制買房束縛，砂拉越的 S-MM2H 是更寬鬆的選擇，因為該計劃的買房要求是可選的。而如果你只是為非馬來西亞僱主遠程工作，DE Rantau 數字遊民準證則完全無需考慮買房問題，不過在最終獲批時你必須身處馬來西亞境外。 |
| 買家行動 | 在投入強制買房的 MM2H 等級之前，務必先計算全部現金支出——60% 貸款成數下的首付、8% 印花稅、律師費以及各州可能徵收的附加稅。 |
選擇居留途徑：MM2H、S-MM2H、SB-MM2H 或 DE Rantau
2026 年馬來西亞提供多條居留途徑。聯邦第二家園計劃（白銀、黃金、白金及經濟特區等級）目前強制要求買房，須在簽證核准後 12 個月內完成，並通過內陸稅收局認證的買賣合約核實，且有 10 年鎖定期，向旅遊、藝術及文化部登記。砂拉越 S-MM2H 要求個人或夫婦繳付定期存款 RM500,000（或 USD118,000），較低等級為單身 RM150,000/夫婦 RM300,000（須符合更嚴格的地方標準）；該準證為期 10 年，結構為 5+5 年可續期，買房屬可選項目，若選擇購買，最低入門價為 RM500,000。沙巴 SB-MM2H 要求境外月收入達 RM10,000（個人）/RM15,000（家庭）以符合白銀級要求（黃金級/白金級則獲豁免），強制要求買房，但僅限購買高層分層產權單位，最低價值分別為白銀級 RM600,000、黃金級 RM1,000,000、白金級 RM2,000,000，須持有 10 年。至於 MDEC 的 DE Rantau 數字遊民準證，適合為非馬來西亞公司工作的外籍自由工作者或遠程工作者，初次可停留 12 個月，最多可續期至累計 3 年，且完全無需購買房產。
MM2H 的財務機制：定期存款、提款與鎖定期
在聯邦第二家園計劃下，申請人最多可提取 50% 的強制定期存款用於資助購房，或用於醫療與教育費用，如果已在簽證核發前 2 年至核發後 1 年的規定期限內，向開發商或代管律師支付至少 10% 的購房款，此提款申請可加速處理。若在 10 年鎖定期屆滿前出售房產，將導致簽證被撤銷，除非申請人立即換購更高價值的房產。沙巴 SB-MM2H 同樣允許在滿 5 年後提前退出，前提是以同等或更高價值的房產替代，且最多 50%（部分白銀級結構為 40%）的定期存款在滿一年後即可提取；該計劃另外收取 RM3,000 的申請費，以及每人每年 RM500 的簽證費。
新的外國買家印花稅與融資現實
2026 年對外國買家而言最大的變化，是根據 2026 年財政預算案引入的統一 8% 住宅房產過戶印花稅，取代了原本 4% 的統一稅率——該稅率的適用取決於過戶文件的簽署日期，而非買賣合約的簽署日期，因此任何 2026 年 1 月 1 日或之後簽署的過戶文件，即便買賣合約是在 2025 年簽訂的，也須繳納 8% 印花稅。非住宅或商用房產對外國人而言仍維持標準的 4% 統一稅率，而馬來西亞永久居民則依然適用累進的 1%-4% 公民稅率。就此稅務而言，MM2H 持有者被視為外國買家。各州附加稅可能在此基礎上疊加：柔佛對外國人置業徵收 2% 的州屬附加稅（新盤有時由開發商代為回扣），而檳城則對所有外國人交易徵收約 1.5%-3% 的附加稅。融資方面，外國買家面臨更嚴格的貸款成數限制，通常上限為 60%（本地公民則可達 90%），這意味著需要支付 40% 的現金首付。
先租房：更低承諾的入門策略
對於尚未確定長期計劃的外籍人士來說，租房仍然是比任何強制買房簽證等級都更靈活的入門方式。馬來西亞標準的押金結構為：一個月租金的誠意金（可抵扣首月租金），加上兩個月租金的按金（租期結束後經搬遷檢查確認無誤後可退還）。這種結構讓外籍人士有充足時間瞭解某個社區、城市或州屬，然後再做出更大、更長期的置業承諾。通過 HDA（開發商一手市場）購房的買家，還能根據房產價值享有 25%-50% 的法定律師費折扣，而對於價值超過 RM1,000,000 的 HDA 交易，第一附表 B 表規定的統一折扣為 50%。
買家檢查清單
2026 年外籍人士有多條居留途徑可選：聯邦第二家園計劃（強制買房，10 年鎖定期）、砂拉越 S-MM2H（可選擇是否買房）、沙巴 SB-MM2H（強制買房，僅限分層產權）以及面向數字遊民的 DE Rantau（無需買房）。目前外國買家須繳納統一的 8% 印花稅，且貸款成數上限為 60%，而本地公民則可享 90%。
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| 1 | 在投入資金前，先確定你的居留計劃屬短期（先租房）還是長期（評估 MM2H 各等級） |
|---|---|
| 2 | 確認你選擇的 MM2H 途徑是強制買房（聯邦或沙巴 SB-MM2H）還是可選買房（砂拉越 S-MM2H） |
| 3 | 將統一的 8% 外國買家印花稅以及各州可能徵收的附加稅（柔佛 2%、檳城 1.5%-3%）計入預算 |
| 4 | 確認你的融資上限——外國買家的貸款成數通常上限為 60%，而本地公民可達 90% |
| 5 | 如果選擇租房，簽約前務必確認標準的一個月誠意金加兩個月按金的押金結構 |
常見問題
馬來西亞所有 MM2H 居留途徑都強制要求買房嗎？
不是。聯邦第二家園計劃及沙巴 SB-MM2H 都強制要求買房，但砂拉越 S-MM2H 並不強制——持有者可以選擇租房，也可以在滿一年後自願使用最多 50% 的定期存款購房。
2026 年外國買家比馬來西亞公民多繳多少印花稅？
自 2026 年 1 月 1 日起，外國買家須繳納統一的 8% 住宅過戶印花稅，是原本 4% 稅率的兩倍，而馬來西亞永久居民仍適用累進的 1%-4% 公民稅率——以一套 RM1,000,000 的房產為例，兩者差額高達 RM80,000。
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在投入資金前，先確定你的居留計劃屬短期（先租房）還是長期（評估 MM2H 各等級）
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