香港買家
Medini 與森林城市的真實情況
森林城市已經不再只是個笑話——它現在是正式掛牌的特別金融區，有真實的稅務優惠，入住率也在緩慢上升，但那些高樓確實明顯還沒住滿。Medini 的外國人購房豁免是真的，但門檻一直在收緊。這篇如實講清楚兩者的情況。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在具體考慮森林城市或 Medini 購房方案的香港買家，想知道最新的真實情況，而不是過去那套「鬼城」說法，也不是發展商現在的營銷話術。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高——這是本系列裡風險最高的一個細分市場 |
| 買家行動 | 如果森林城市或 Medini 真的在你的候選名單裡，請在下定之前，向 Lewis 索取最新、來自獨立渠道的入住率和租賃數據——而不是發展商自己的預測。 |
真正改變的地方：特別金融區
森林城市特別金融區（FCSFZ）於 2024 年 9 月正式掛牌，通過五項修正法案正式確立，是馬來西亞第一個指定的特別金融區，也是更廣泛的柔佛－新加坡經濟特區的一部分。它帶來了實實在在的稅務優惠：符合資格的家族辦公室享 0% 稅率，獲批的知識型工作者享 15% 所得稅率，區內符合資格的金融服務公司享 5% 企業稅率，另外區內符合條件的交易還有單獨的印花稅豁免。這是一次真實的、有政府背書的政策轉變，不是營銷話術——截至最新報導，已有六家家族辦公室獲批，合計持有 RM4億 資產，政府設定的目標是到 2026 年底管理資產規模達 RM20億。
沒有改變的地方：住宅入住率
特別金融區的好消息，並不能抹去住宅端的現實。獨立分析師的估算、當地招租中介，以及實地考察都顯示，截至最新報導，森林城市已建成住宅塔樓的入住率大約在 15%至30%——比 2020 年代初廣泛報導的近乎空城狀態確實有明顯改善，但離一個正常運轉、住滿人的新鎮還有很長的路要走。商業空間在個別區塊表現相對好一些：據報最早約 50,000 平方呎的商業空間入住率已達約 59%，隨著特別金融區的金融服務租戶基礎擴大，寫字樓叫價租金也在上升。請把住宅和商業的入住率當成兩個完全不同的故事來看。
對住宅買家的實際意義
如果你買森林城市的住宅單位是為了自住或走常規出租，而不是為了特別金融區的稅務架構，那麼這個入住率偏低的環境，就是你必須計入價格考量的主要事實。一個安靜、零售人流有限、生活配套使用率不高、居住人口稀薄的新鎮，會同時影響日常生活體驗、轉售流動性和可實現的租金水平。隨著特別金融區帶來知識型工作者和金融服務從業人員、他們最終可能想住在附近，這個情況正在逐步改善——但「正在改善」和「已經解決」是兩回事，你應該基於 2026 年的現實來做決定，而不是最終的願景藍圖。
與 LEWIS 討論
我不會跟香港客戶說森林城市是個壞主意，也不會說它是千載難逢的機會——這兩種說法都不誠實。真實的情況是：特別金融區的稅務架構，對它鎖定的那個特定細分市場（家族辦公室、金融服務）確實很有吸引力；而住宅的入住率問題雖然在改善，但還沒解決。如果你買來自住或走常規出租，請睜大眼睛面對空置率的現實。如果你是專門衝著特別金融區的稅務角度去的，那是另一個更專業的話題，需要另外詳談。
Medini 的外國人購房豁免，具體來說
在依斯干達布特裡（Iskandar Puteri）範圍內的 Medini，歷來是一個特殊區域：作為最初依斯干達大馬（Iskandar Malaysia）優惠方案的一部分，直接向發展商購買的新分層地契單位，可豁免新山一般 RM100萬 的外國買家最低價格門檻。這個豁免是真實的——或者說曾經是真實的——但近期多個渠道的資訊都指出，這項豁免正在逐步收緊，而且似乎不適用於 Medini 內的有地物業，有地物業仍需遵守一般門檻和州同意程序。請不要看到 Medini 某個單位報價低，就自動認定豁免一定適用於你這筆具體購買；請在依賴它之前，直接向 IRDA（依斯干達區域發展局）或你的律師核實當前的適用狀態。
森林城市自己 2026 年買家指南透露的信號
森林城市發展商在 2026 年年中發佈了一份更新版的購房指南，具體針對在森林城市購房的產權架構、外國買家要求，以及適用的稅務處理——包括自 2026 年 1 月 1 日起適用於非公民買家的劃一 8% 印花稅。發佈這類詳細的合規指南，本身就是一個信號：這個項目在經歷多年「鬼城」敘事帶來的名譽損害之後，正在試圖讓外國買家流程更專業化。這是一個真正積極的意圖信號，但賣方自己發的買家指南終究不是獨立核實——裡面的任何說法，都應該跟 IRDA、你自己的律師，以及獨立的入住率報導逐一核對。
購買任何一個之前，我會先核實這些
對於森林城市，請索取你能找到的最新獨立入住率數字——不是發展商自己的數字，也不是某個招租中介單方面的說法——並且用一個真正稀薄的居住人口基礎，來壓力測試你的租賃或轉售假設。對於 Medini，請直接向 IRDA 或你的產權律師書面核實，外國人豁免是否仍適用於你考慮的具體單位和發展商，然後再依賴「廣告價格不受 RM100萬 一般門檻限制」這個說法。而對這兩者，都要問清楚你考慮購買的那棟塔樓或那期項目，實際入住的百分比是多少，而不是已售出的百分比——在這個市場，「已售」和「有人住」是兩個非常不同的數字。
買家檢查清單
森林城市在 2024 年 9 月正式掛牌成為特別金融區，為家族辦公室和金融機構帶來了實實在在的稅務優惠，獨立估算顯示，目前已建成住宅塔樓的入住率大約在 15%至30%——比幾年前廣泛報導的近乎空城狀態好多了，但離滿租滿住還差很遠。Medini 歷來給分層地契單位的外國人購房豁免確實存在，但正逐案收緊，不應該假設它自動適用。
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| 1 | 把森林城市特別金融區的稅務優惠故事，和住宅入住率的故事分開看——這是兩個不同的問題 |
|---|---|
| 2 | 針對你考慮的具體塔樓和期數，取得獨立的入住率數字，而不是發展商自己的數字 |
| 3 | 針對你要買的具體單位，向 IRDA 或你的律師書面核實 Medini 外國人購房豁免的當前適用狀態 |
| 4 | 不要假設 Medini 報價低就自動代表不適用 RM100萬 門檻——請務必核實 |
| 5 | 問清楚今天實際入住的百分比，而不是已售出的百分比 |
常見問題
2026 年的森林城市還算「鬼城」嗎？
比以前好一些——獨立估算顯示，已建成塔樓的住宅入住率大約在 15%至30%，比早前廣泛報導的近乎空城狀態有所改善，但離滿住還差很遠。特別金融區的金融服務和商業活動，進展比住宅入住率更快。
我還能不滿足新山 RM100萬 最低門檻就在 Medini 買房嗎？
對於直接向發展商購買的新分層地契單位，或許可以——這項豁免歷來存在——但門檻一直在收緊，不應該想當然地假設適用。請針對你要買的具體單位，向 IRDA 或律師書面核實當前的適用狀態，再決定是否依賴它。
作為住宅買家，特別金融區身份到底能給我帶來什麼？
特別金融區的稅務優惠（家族辦公室 0%、知識型工作者 15%、符合資格的金融服務公司 5%）針對的是企業和特定專業類別，不是普通住宅買家。買住宅本身不會自動帶來這些優惠。
我應該完全避開森林城市嗎？
那也不是誠實的答案——特別金融區的稅務架構，對它鎖定的細分市場來說，是一次真實的、有政府背書的發展，入住率也在往上走。但如果你買來做常規出租或轉售，請對目前的空置率保持清醒，而不是只看最終願景。
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用今天的匯率，直接把九龍、新界的呎價換算成令吉，對比新山和吉隆坡的呎價——寫給習慣用「呎」計價的香港買家。
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