總持有成本：印花稅、律師費，以及退出時的 RPGT

Quick summary

快速總結

適合誰

想在把預算鎖定在發展商或中介宣傳的顯眼價格之前，先看清楚完整、誠實成本清單的香港買家。

風險等級

高——這是最會改變你實際預算的數字

買家行動

針對任何入圍單位，可以請 Lewis 在你出價之前，提供一份完整的落地成本工作表——印花稅、律師費、如果適用的州政府徵費，以及融資成本。

適合誰	想在把預算鎖定在發展商或中介宣傳的顯眼價格之前，先看清楚完整、誠實成本清單的香港買家。
風險等級	高——這是最會改變你實際預算的數字
買家行動	針對任何入圍單位，可以請 Lewis 在你出價之前，提供一份完整的落地成本工作表——印花稅、律師費、如果適用的州政府徵費，以及融資成本。

印花稅：近期最大的變動

自 2026 年 1 月 1 日起，非公民個人和外國公司（不含永久居民）購買住宅物業的轉讓印花稅，劃一為 8%，從之前的劃一 4% 翻了一倍——這項變動由《2025 年財政法令》（Finance Act 2025，Act 874）引入，在《1949 年印花稅法令》第一附表中新增了第 32(ab) 條項目。這個稅率適用於 2026 年 1 月 1 日或之後籤立的所有轉讓文件，即使你的買賣合約（SPA）是在此之前籤的。馬來西亞公民和永久居民仍適用 1%至4% 的階梯稅率，而馬來西亞的首購族豁免（價格不超過 RM50萬的物業）完全不適用於外國買家。以一套 RM150萬的單位為例，光是轉讓印花稅就要 RM12萬——是舊稅率下的兩倍。

律師費：《2023 年律師收費令》收費表

買賣合約（SPA）和轉讓備忘錄（MOT）分別的律師費，都按照《2023 年律師收費令》（Solicitors' Remuneration Order 2023，SRO 2023）的收費表來算——這是法律規定，不是可以議價的指引：物業價格首 RM50萬收取 1.25%（最低收費 RM500），餘下部分到 RM700萬收取 1%。如果你需要貸款，貸款協議會按同一套收費表、以貸款金額單獨另收一筆費用。所有專業費用之上，還要按《2018 年服務稅法令》另加 6% 的服務稅（SST）。以一套 RM150萬的購買為例，光是 SPA 加 MOT 的律師費，未含 SST 大約是 RM16,250，含 SST 大約是 RM17,225——這還不包括如果你貸款，另外要付的貸款協議費用。

如果你在新山買房，還有新山徵費

如果你的購買是在新山，還要在其他費用之上，加上新山州政府自己的外國買家批核徵費：購買價格的 3%，或 RM30,000，以較高者為準，適用於 2025 年 7 月 1 日之後處理的交易（此前是 2%或RM20,000）。以一套 RM150萬的新山單位為例，就是 RM45,000。這筆費用是新山州政府作為批准外國購買同意的條件而徵收的，跟聯邦印花稅是分開的、額外加收的。其他州也各自有自己不同的同意相關費用；請針對你目標州屬向律師核實具體數字，不要想當然地以為新山的稅率適用於其他州。

與 LEWIS 討論

8% 印花稅這個變動，是多年來馬來西亞外國買家成本結構中最大的一次調整，而我至今還是會遇到跟我報舊的 4% 數字的客戶——因為他們看的那篇文章早就過時了。請在你愛上某個顯眼的購買價之前，先把完整的成本清單算一遍——印花稅、律師費、州政府徵費，以及按你預期的退出年期算出來的 RPGT——因為在新山，真實的落地成本可能比買賣合約上的價格高出 12%至15%，這還沒算你付的第一筆管理費。

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持續的持有成本

除了一次性的購買成本，還要為持續的年度支出做預算：地稅（cukai tanah），這是交給州政府的一筆小額土地稅，以及地方議會門牌稅（cukai pintu 或 cukai taksiran），兩者金額一般都不大，但不可議價。對分層地契單位——大多數香港買家的目標物業類型——每月的管理費和維修基金常見約每呎 RM0.25至0.45，全設施的高樓因公共區域多會更高。單獨看這些金額都不算大，但持有多年累積下來，會給你的總持有成本增加一個不小的百分比，而且當你的注意力都放在顯眼的購買價格上時，這些很容易被低估。

RPGT：離場時要繳的稅

房地產盈利稅（RPGT）針對你出售時最終獲得的利潤，而外國人受到的待遇明顯不如公民：持有前五年內出售，按應課稅盈利收取 30%，第六年起降到 10%——但跟馬來西亞公民和永久居民不同（他們五年後能降到 0%），外國人的 RPGT 稅率永遠不會降到零。這直接關係到你的退出規劃：五年內快速轉手，稅負很重，即使長期持有，出售時利潤仍要被扣掉 10%。請從一開始就把 RPGT 算進你的回報率或資本增值模型裡，而不是等你準備賣房了才想起來。

把完整成本清單加總起來

以一套 RM150萬的新山單位、貸款 65% 計算：大約 RM12萬印花稅（8%）、大約 RM4.5萬新山徵費（3%）、大約 RM17,225 的 SPA/MOT 律師費（含 SST），再加上另外的貸款協議費用，以及你 35% 的現金首期，大約 RM525,000。這樣算下來，在你開始付第一期供款之前，光現金就要超過 RM70萬，而這一切都是基於 RM150萬的顯眼價格——單單加上印花稅和州政府徵費，實際落地成本就比買賣合約上的價格高出大約 12%至15%。請針對你所在的州屬和購買價格，做一遍完整的計算，再決定要不要下定某個單位。

買家檢查清單

以一套 RM150萬的新山單位為例，光是劃一 8% 的轉讓印花稅就大約 RM12萬，新山州政府徵費按 3% 或 RM4.5萬（以較高者為準），律師費大約 RM1.7萬至1.9萬再加 6% SST——這些都還沒算上你搬進去住之前的其他開銷。如果 5 年內出售，作為外國人，RPGT 會拿走你獲利的 30%；到第六年起才降到 10%，而且永遠不會降到零。

1

確認你預算的是現行的劃一 8% 外國人印花稅，而不是過時的 4% 數字

2

按 SRO 2023 收費表（1.25%/1%）加 6% SST 分別計算 SPA、MOT 和貸款協議的律師費

3

如果在新山買房，要在其他費用之上，另外加上 3% 或 RM30,000（以較高者為準）的州政府徵費

4

把持續的地稅、門牌稅和每月管理費/維修基金，當作持續性成本來做預算，而不是一次性支出

5

從一開始就把 RPGT（5 年內 30%，第六年起 10%，外國人永遠不會降到零）納入你的退出規劃

1	確認你預算的是現行的劃一 8% 外國人印花稅，而不是過時的 4% 數字
2	按 SRO 2023 收費表（1.25%/1%）加 6% SST 分別計算 SPA、MOT 和貸款協議的律師費
3	如果在新山買房，要在其他費用之上，另外加上 3% 或 RM30,000（以較高者為準）的州政府徵費
4	把持續的地稅、門牌稅和每月管理費/維修基金，當作持續性成本來做預算，而不是一次性支出
5	從一開始就把 RPGT（5 年內 30%，第六年起 10%，外國人永遠不會降到零）納入你的退出規劃