鄰里糾紛與相鄰權
有地房子加建：大多數業主跳過的那道批准
在馬來西亞對有地房屋進行擴建而未獲地方政府批准，直接違反了《133號法令》第70(1)條。違規擴建不會永遠隱形——它會在下一次銀行估價、房貸勘查和二手買賣中原形畢露，讓業主面臨法定的強制拆除風險。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 有地房地產的業主，遇上界線或鄰里問題 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
從圖則和地契開始
本文要處理的是：沒批准的加建會一路跟著這間房子——跟到下一個買家、下一次估價、下一筆貸款 有地房地產的鄰里糾紛，大部分由兩份文件定案：顯示登記界線的土地檢索，以及地方政府手上那份批准過的建築圖則。兩份都不貴。
《133號法令》第70(1)條下的法定禁止無準證營建規定
《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）第70(1)條設立了不容置疑的法定紅線：“任何人未經地方政府事先書面許可，不得營建任何建築物。”在該法令下，“營建建築物”的法律定義不僅涵蓋在空地上從零建房，還包括所有結構擴建、將後院廚房向外延伸、加建車庫雨棚或在原有空地上搭建封閉起居空間。許多排屋業主常有一種致命的誤解，以為自己擁有永久地契或租賃地契，就可以在自己的紅線地段內隨心所欲建滿到圍欄邊。這種想法完全錯誤。土地地契僅賦予你對地段的私有產權，但所有的實體建築行為依法必須嚴格服從地方政府依據第133號法令所實施的市政建築管制。
各州自行採納實施的建築物附例與地方規劃差異的現實
理解馬來西亞建築規劃法的一個核心關鍵，在於統一建築物附例（UBBL）屬於各州自行採納的附屬法例。聯邦國會通過了《133號法令》作為全國母法，但馬來西亞各個州屬（如雪蘭莪、柔佛、霹靂或檳城）均依據自身州憲法自行採納並頒佈本州的建築附例。因此，法定建築退縮紅線距離、最高建築覆蓋率、自然採光通風比例及雨棚伸展限制在各州之間，甚至在吉隆坡市政局、八打靈再也市政廳或新山市政廳之間因州而異。全國根本不存在所謂統一的法定後院退縮尺數。業主在規劃擴建時，必須查閱自身房地產所在地方政府的具體準則，絕不能道聽途說。
第70(2)條下的正規圖則提呈要求與承包商口頭忽悠的破滅
依據《133號法令》第70(2)條明文規定，凡有意營建或擴建建築物的當事人，依法必須委託主要提呈人（註冊建築師）或提呈人（註冊專業工程師）編制詳細建築圖則與技術規格說明書，並正式提交地方政府審批。許多裝修承包商為了促成生意，經常對業主宣稱“整條街擴建廚房都沒人申請準證”，甚至口頭誇下海口說自己能“搞定市議會”。在法律上，沒有專業資質的包工頭根本無權向市議會提呈圖則，口頭承諾毫無保障。當地方政府執法人員到場巡查時，依據第133號法令開出的整改通知書只會直接送達地契上的註冊業主，絕不會找承包商算賬。
非法加建如何拖垮日後的房地產轉售、銀行估價與按揭貸款
無準證非法加建真正的噩夢，在於當你決定賣房時它根本無所遁形。當買家向商業銀行申請房屋按揭貸款時，放貸銀行會委派持牌專業估價師持地方政府原版批准圖則親臨現場勘查。如果現場發現未經審批的廚房外延或雙層加建，估價師會在報告中直接剔除違規加建面積，拒絕為其賦予任何抵押價值。若加建嚴重侵犯了市政退縮紅線，銀行更會直接拒絕放貸。買方的代表律師也會依法要求賣方出具市政批准圖則及完工與合規證書（CCC），最終導致交易嚴重延誤甚至徹底告吹破局。
第70(11)、第70(13)條嚴厲法定處罰與第70(14)條的5至20倍罰金陷阱
依據《133號法令》，未經許可擅自施工將面臨極其嚴重的法定刑事與經濟後果。在第70(11)條下，擅自改建現有建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），且推事庭在地方政府申請下必須下達強制改建或拆除令。依據第70(13)條，未經許可營建建築物更可被處以不超過五萬令吉罰款或監禁不超過三年或兩者兼施，定罪後若違規狀態持續，每日還將被追加一千令吉罰款（請向當地地方政府確認具體罰金數額），推事庭亦須依第70(15)條強制下令拆除。若企圖在被起訴前申請事後補辦圖則，第70(14)條規定必須繳納不少於5倍但不超過20倍的法定提呈罰金；而一旦建築違背了各州採納附例中的退縮紅線，補辦必遭拒絕，唯有拆除一條路。
拿你自己的情況核對一遍
從地契和批准圖則開始，而不是從吵架開始。土地檢索會顯示登記在案的界線；地方政府手上有批准過的建築圖則。有地房地產的鄰里糾紛，大部分靠這兩份文件就能定案；定不了的那些，需要的是律師，而不是更大聲的對話。
買家檢查清單
依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）第70(1)條明文規定：“任何人未經地方政府事先書面許可，不得營建任何建築物。”在法律定義下，向外擴建廚房、封閉側院搭建露臺或延伸車庫雨棚均屬於營建行為。馬來西亞不存在全國統一的豁免清單；具體的技術準則坐落在各州自行採納的統一建築物附例中，且因各地方市議會的規劃指引而異。最致命的是，未經批准的非法加建會終身伴隨房地產。當你日後打算轉售或再融資時，買家申請房貸的銀行會委派估價師持原版市政批准圖則實地驗屋。一旦核對出非法加建，銀行會直接剔除非法加建面積不予估價、大幅削減貸款額度，甚至直接撤銷貸款批文。依據第70(14)條，事後補辦正規手續必須向市議會繳納相當於法定提呈費用5倍至20倍的懲罰性收費，前提還必須符合各州的建築退縮紅線；若違背紅線，市議會有權依法強制拆除。
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| 1 | 在規劃擴建前，直接向房地產所在的地方政府建築管制部門核實法定建築退縮紅線與佔地覆蓋率上限。 |
|---|---|
| 2 | 在動工前依據《133號法令》第70(2)條聘請註冊建築師或專業工程師編制並正式提呈建築圖則報批。 |
| 3 | 確保擬議的加建工程方案完全符合你所在州屬自行採納實施的統一建築物附例技術規範。 |
| 4 | 切勿輕信裝修承包商所謂“後院廚房加建沒人查、不需要市政局批文”的無稽口頭謊言。 |
| 5 | 向當地市議會核實第70(11)與第70(13)條下的最新法定罰款數額，徹底規避高額罰金與強制拆除風險。 |
常見問題
在馬來西亞將有地房屋的廚房向後延伸擴建，依法必須向地方市議會申請準證嗎？
必須申請。擴大房屋的建築佔地面積在《133號法令》第70(1)條下屬於營建行為，依法必須依據第70(2)條由註冊建築師或工程師提交圖則，並嚴格符合各州採納的建築物附例中的退縮紅線要求。
如果我在賣房時，銀行委派的估價師核查出房屋存在非法違規加建，會發生什麼後果？
估價師會在正式估價報告中直接剔除非法加建的面積，大幅削減房地產估值。買方的貸款銀行可能直接拒絕批貸，買方律師亦會索要市政圖則，最終導致房屋交易嚴重受阻甚至流產。
非法加建完成後，業主是否可以事後向地方政府市議會申請補辦建築準證？
依據《133號法令》第70(14)條，事後補呈圖則必須繳納法定費用5倍至20倍的懲罰性收費。但如果該加建在物理上嚴重侵佔了各州附例規定的法定退縮紅線，市議會依法必須予以拒絕並下達強制拆除令。
依據《133號法令》，擅自對現有房屋進行違規改建會面臨怎樣的法定司法懲處？
依據《133號法令》第70(11)條，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請向當地地方政府確認當前金額）；且推事庭在地方政府申請下必須強制下達改建或拆除令。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
鄰居沒批准就動工加建
當隔壁鄰居違規無準證大興土木加建時，找錯投訴部門會白白浪費寶貴的維權黃金期。深入瞭解地方政府市議會如何依據《133號法令》第72條執行建築管制、為什麼購屋者仲裁庭完全無權受理，以及如何提交一份證據確鑿的正式投訴。
Lewis 總結
一旦發現隔壁鄰居開始大興土木進行無準證結構施工，必須在混凝土澆築凝固前迅速採取行動。第一時間向當地市議會的建築管制部門提交正式的帶日期書面投訴信，附上清晰的時間戳施工現場照片，直指其涉嫌違反《133號法令》第70條的無準證營建行為。絕不要去購屋者索償仲裁庭浪費時間，因為該仲裁庭對鄰里糾紛完全沒有司法管轄權。如果鄰居的違章施工已經直接威脅到共用牆或你家房屋的結構安全，在地方政府依第72條啟動行政執法的同時，應立即諮詢民事訴訟律師，以便向民事法院申請緊急停工禁制令。
兩間排屋之間的那道牆：誰擁有它，誰能在上面動工
排屋之間的共用分隔牆不僅受地契法定界線約束，還受普通法相鄰相互支撐權的保護。任何一方鄰居在未經專業提呈並符合《133號法令》審批前，均無權單方面開鑿、過度荷載或擅自改建共用牆。
Lewis 總結
絕不要允許鄰居或其裝修工人在未經出示由註冊專業工程師簽署並獲市議會批准的結構圖則前，擅自開鑿你們的共用分戶牆。首先進行土地檢索（Carian Tanah），核驗物理牆體與地契界石圖則的實際吻合度。一旦發現鄰居擅自開鑿或對共用牆強行施加結構重壓，必須立即向市議會建築管制部門遞交緊急投訴指出其涉嫌違反《133號法令》第70條，並同步委託訴訟律師發出正式律師警告函叫停施工，切勿等到自家牆壁出現結構裂紋才追悔莫及。
排屋後方加建：退縮距離、排水，以及你後面那戶人家
排屋後方廚房加建必須受各州自行採納的後巷退縮紅線與《133號法令》法定排水規定的嚴格約束。未獲審批擅自建滿至後巷溝渠，不僅面臨市議會依第72條強行拆除，更會因雨水倒灌引發嚴重的民事侵權賠償責任。
Lewis 總結
在未取得符合你所在州屬建築附例的市政批准圖則前，絕不要把排屋後院直接向後建滿到地界邊緣。在與裝修承包商簽署任何合同前，先向當地市議會核實後巷法定退縮紅線距離，並確保擴建屋頂的雨水嚴格通過合規落水管排入市政公共雨水溝。若心存僥倖非法加建，你不僅將面臨市議會依據《133號法令》第72條開出的強制拆除令及第70(11)條最高兩萬五千令吉的法定罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），一旦暴雨導致雨水倒灌淹毀後方鄰居家，更會招致鉅額的民事侵權賠償官司。
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在規劃擴建前，直接向房地產所在的地方政府建築管制部門核實法定建築退縮紅線與佔地覆蓋率上限。
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切勿輕信裝修承包商所謂“後院廚房加建沒人查、不需要市政局批文”的無稽口頭謊言。