鄰里糾紛與相鄰權
鄰居沒批准就動工加建
當隔壁鄰居違規無準證大興土木加建時，找錯投訴部門會白白浪費寶貴的維權黃金期。深入瞭解地方政府市議會如何依據《133號法令》第72條執行建築管制、為什麼購屋者仲裁庭完全無權受理，以及如何提交一份證據確鑿的正式投訴。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 有地房地產的業主，遇上界線或鄰里問題 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把房地產資料、問題的照片（帶日期），以及你已經發出去的書面文件發給 Lewis，他會告訴你下一步該怎麼做。 |
那塊地到底是誰的
本文要處理的是：該向哪個單位投訴，以及你實際上能期待它做到什麼 界線糾紛裡最強的位置，屬於最早以書面、帶日期提出的那一方；最弱的，屬於容忍了很多年之後才反對的那一方。
找對法定維權機構：為什麼地方政府市議會享有獨家執法權
當鄰居突然開著重型機械開始敲打外牆、澆築混凝土立柱或無證搭建後院磚牆時，許多業主往往在慌亂中找錯投訴部門。向警方報警通常徒勞無功，因為警方除了在發生刑事恐嚇、非法侵入或危及公共治安的情況下介入外，一律將房屋裝修爭議視為民事與行政糾紛。在馬來西亞半島，依法享有對一切房屋實體施工與違規營建行使法定執法管轄權的唯一法定機關，是你房地產所在區域的地方政府（例如市政局、市政廳或市議會），其全部執法權力均來源於聯邦《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）。
為什麼購屋者索償仲裁庭對鄰里糾紛完全沒有司法管轄權
馬來西亞房地產界最廣為流傳的一個致命誤區，就是以為購屋者索償仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）是一個可以解決任何房地產鄰里爭端的“萬能小額法庭”。這種認知完全是錯誤的。購屋者索償仲裁庭是依據《1966年房屋發展（管制及經營）法令》設立的專門行政仲裁機構，其法定管轄權限僅限於審理房屋買家針對持牌房屋發展商依據法定買賣合約（Schedule G與Schedule H）所引發的交樓索賠與房屋缺陷糾紛。它在法律上絕對無權受理任何鄰居之間的地界糾紛、無準證加建、裝修承包商爛尾或民事侵權索賠。把鄰居告到仲裁庭，只會因無管轄權被立刻駁回。
地方政府市議會的執法撒手鐧：《133號法令》第72(1)條法定通知書
依據《133號法令》第72(1)條，地方政府市議會手中掌握著極其強硬的法定行政執法武器。凡任何建築物在違反第70條規定的情況下正在營建或已經營建——即未取得事先書面許可或未按批准圖則施工——地方政府有權依法直接向該房地產所有權人送達法定通知書。該通知書可在法律上強制要求業主執行三項命令：(a) 立即停工，不得繼續施工營建；(b) 在指定期限內自行拆除違規營建的建築物；(c) 嚴格按照地方政府的指示採取指定的整改步驟。一旦市議會開出第72(1)條通知書，違規業主在法律上即處於實質違法待處置狀態。
市議會依第72(5)條代為拆除並追索費用，以及推事庭強制拆除令
如果冥頑不靈的鄰居對市議會送達的第72(1)條整改通知書置若罔聞、強行繼續施工，市議會絕非束手無策。依據《133號法令》第72(5)條，若業主未能在指定期限內遵從通知書要求，地方政府有權直接派遣執法人員或工程隊進入其土地，自行執行強制拆除工程，並將產生的全部拆除施工與清運費用全額向違規業主追討。此外，地方政府還可向推事庭提呈刑事起訴。依據第70(11)條，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請向地方政府確認當前金額），且推事庭必須強制下達拆除令；依據第70(13)及第70(15)條，擅自營建最高可被罰款五萬令吉（請向地方政府確認當前金額）並由法庭強制下令拆除。
如何撰寫並提交一份讓市政建築巡查員真正立案執法的硬核投訴
各大市議會的建築管制部門每個月都會收到海量的投訴信件，執法人員必然會根據證據的紮實程度來優先分配巡查人力。僅僅通過電話口頭抱怨“隔壁鄰居太吵、裝修搞得太誇張”，幾乎百分之百會被當成普通鄰里口角而擱置。要迫使市議會正式立案並派出建築巡視員到場開具停工令，你必須拿出客觀過硬的證據鏈條。務必通過掛號信或市議會官方線上投訴系統（如e-Aduan）提交正式的帶日期書面投訴信。隨信必須附帶帶有清晰拍攝日期與時間戳的高清照片，清楚展示正在進行的施工現場、地界石與共用牆位置、現場未懸掛市政工程準證牌的違規事實，以及侵佔各州法定退縮紅線或破壞公共排水的具體違例細節。
拿你自己的情況核對一遍
從地契和批准圖則開始，而不是從吵架開始。土地檢索會顯示登記在案的界線；地方政府手上有批准過的建築圖則。有地房地產的鄰里糾紛，大部分靠這兩份文件就能定案；定不了的那些，需要的是律師，而不是更大聲的對話。
買家檢查清單
如果你的有地排屋鄰居正在進行未經審批的違章擴建——例如緊貼共用牆盲目開鑿、侵佔後巷法定退縮紅線、或未經許可擅自加建二樓——在法律上唯一具有法定執法權的對口機構是你所在的地方政府市議會建築管制部門（Jabatan Kawalan Bangunan）。千萬不要向購屋者索償仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提呈投訴；該仲裁庭的法定管轄權嚴格僅限於購屋者針對持牌房屋發展商的買賣索賠，在法律上完全無權審理任何鄰里糾紛。依據《1974年街道、排水及建築物法令》（第133號法令）第72(1)條，凡建築物在違反第70條規定的情況下營建或即將營建，地方政府可向該業主發出法定通知書，責令其立即停工、限期拆除違建結構並採取指定的整改措施。若業主在期限內拒絕遵從，地方政府依據第72(5)條擁有直接進入土地、自行動手強制拆除違建並向違規業主追討全部拆除費用的法定權力。要讓市議會真正雷厲風行地採取執法行動，切勿僅僅撥打口頭電話抱怨；必須提交一份列明工程日期、附帶清晰施工現場與界線照片、並直指具體違建事實的書面正式投訴信函。
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| 1 | 依據《133號法令》直接向房地產所在的地方政府市議會建築管制部門遞交正式書面投訴信函。 |
|---|---|
| 2 | 拍攝帶有精確日期與時間戳的高清現場照片，詳盡記錄無準證施工過程與地界石物理位置。 |
| 3 | 在投訴信中重點列明其違反各州採納的建築物附例、侵犯法定退縮紅線及缺乏市政準證的事實。 |
| 4 | 切勿將時間浪費在購屋者索償仲裁庭上，該仲裁庭依法對鄰里裝修糾紛完全沒有司法管轄權。 |
| 5 | 正式請求地方政府市議會依據《133號法令》第72(1)條行使其法定權力，向違規業主下達停工拆除令。 |
常見問題
在馬來西亞，鄰居未經審批違章擴建房屋，究竟應該向哪一個政府部門遞交投訴？
必須向房地產管轄區內的地方政府市議會（如市政局、市政廳或市議會）建築管制部門（Jabatan Kawalan Bangunan）遞交正式投訴，他們是《133號法令》下的法定建築執法機構。
我可以因為鄰居違規擴建加建，向購屋者索償仲裁庭申請立案索賠或要求其停工嗎？
絕對不可以。購屋者索償仲裁庭在法律上僅受理購屋者針對持牌房屋發展商的索償，對鄰里糾紛完全沒有司法管轄權。鄰里違建屬於地方政府行政執法或民事法院訴訟管轄範疇。
地方政府市議會在查實鄰居未經批准擅自施工後，可依法向其發出何種法定整改通知？
依據《133號法令》第72(1)條，地方政府有權開出法定通知書，責令該業主立即停止一切施工營建、在限定時間內自行拆除違建結構，並按市議會要求完成指定整改工作。
如果鄰居在收到市議會的停工拆除通知書後依舊置之不理，市議會是否可以直接上門強拆？
完全可以。依據《133號法令》第72(5)條，若業主逾期未能履行第72(1)條通知書的要求，地方政府有權直接派遣工程人員進入土地強制拆除違建，並向該違規業主全額追討全部拆除開銷。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
有地房子加建：大多數業主跳過的那道批准
在馬來西亞對有地房屋進行擴建而未獲地方政府批准，直接違反了《133號法令》第70(1)條。違規擴建不會永遠隱形——它會在下一次銀行估價、房貸勘查和二手買賣中原形畢露，讓業主面臨法定的強制拆除風險。
Lewis 總結
絕不要把地方政府的建築審批當成一項為了省時省錢就可以隨意跳過的走過場程序。在動手擴建有地房屋之前，必須依據《133號法令》第70(1)及第70(2)條，委託合資格的提呈人（註冊建築師或工程師）正式提交建築圖則。在第70(11)條下，擅自改建建築物一經定罪，可被處以不超過兩萬五千令吉的罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），且推事庭在地方政府申請下必須下達強制改建或拆除令。事先正規報批的開銷，遠遠低於第70(14)條下5倍至20倍的懲罰性收費，更能確保你的房地產在日後轉售時暢通無阻。
兩間排屋之間的那道牆：誰擁有它，誰能在上面動工
排屋之間的共用分隔牆不僅受地契法定界線約束，還受普通法相鄰相互支撐權的保護。任何一方鄰居在未經專業提呈並符合《133號法令》審批前，均無權單方面開鑿、過度荷載或擅自改建共用牆。
Lewis 總結
絕不要允許鄰居或其裝修工人在未經出示由註冊專業工程師簽署並獲市議會批准的結構圖則前，擅自開鑿你們的共用分戶牆。首先進行土地檢索（Carian Tanah），核驗物理牆體與地契界石圖則的實際吻合度。一旦發現鄰居擅自開鑿或對共用牆強行施加結構重壓，必須立即向市議會建築管制部門遞交緊急投訴指出其涉嫌違反《133號法令》第70條，並同步委託訴訟律師發出正式律師警告函叫停施工，切勿等到自家牆壁出現結構裂紋才追悔莫及。
排屋後方加建：退縮距離、排水，以及你後面那戶人家
排屋後方廚房加建必須受各州自行採納的後巷退縮紅線與《133號法令》法定排水規定的嚴格約束。未獲審批擅自建滿至後巷溝渠，不僅面臨市議會依第72條強行拆除，更會因雨水倒灌引發嚴重的民事侵權賠償責任。
Lewis 總結
在未取得符合你所在州屬建築附例的市政批准圖則前，絕不要把排屋後院直接向後建滿到地界邊緣。在與裝修承包商簽署任何合同前，先向當地市議會核實後巷法定退縮紅線距離，並確保擴建屋頂的雨水嚴格通過合規落水管排入市政公共雨水溝。若心存僥倖非法加建，你不僅將面臨市議會依據《133號法令》第72條開出的強制拆除令及第70(11)條最高兩萬五千令吉的法定罰款（請務必向你所在的地方政府確認當前適用的確切罰金數額），一旦暴雨導致雨水倒灌淹毀後方鄰居家，更會招致鉅額的民事侵權賠償官司。
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依據《133號法令》直接向房地產所在的地方政府市議會建築管制部門遞交正式書面投訴信函。
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拍攝帶有精確日期與時間戳的高清現場照片，詳盡記錄無準證施工過程與地界石物理位置。
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