法律與買賣合約
大馬2026年按物業類型劃分的銀行貸款成數（LTV）指南
瞭解馬來西亞國家銀行針對第一、第二及第三套房屋貸款的貸款成數（LTV）上限、RM600,000房產價值門檻、淨售價計算規則，以及商業與土地融資成數與住宅貸款的差異。
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
若你計劃擴展至第三套物業，須為真正的30%首期做好預算，而不能沿用第一套物業時習慣的10%首期，因為從第三套貸款起，LTV從90%驟降至70%，這是BNM刻意設計、用以遏制投機性購房的重大政策，而非可以貨比三家規避的銀行個別做法。即便是第一或第二套貸款，也須留意RM600,000這一房產價值門檻，因為一旦超過該門檻，最高LTV會從90%降至80%，即便該筆貸款技術上仍屬於你的第一或第二套房屋貸款。
須理解你的實際LTV是以扣除回扣與折扣後的淨價計算，而非廣告標示的總售價，因此以虛高定價搭配對應回扣所包裝出的「零首期」營銷噱頭，實際上並不能讓你獲得超出淨價規則所允許的更多融資。此外，就商業或土地購置而言，切勿想當然地認為住宅LTV規則同樣適用——商業貸款雖無BNM硬性上限，但銀行實務中通常更為保守（80%至85%），而土地融資的評估則更加須視個案而定。
買家行動
| 適合誰 | 計劃購置第三套物業的投資者、目標物業價值接近RM600,000門檻的買家，以及正在以住宅貸款預期評估商業或土地融資方案的人士。 |
|---|---|
| 風險等級 | 風險中等，因為若誤判自身適用哪一檔LTV（尤其是在第三套貸款或RM600,000門檻附近），可能導致買家在簽約時發現所需首期資金明顯不足。 |
| Lewis verdict | 若你計劃擴展至第三套物業，須為真正的30%首期做好預算，而不能沿用第一套物業時習慣的10%首期，因為從第三套貸款起，LTV從90%驟降至70%，這是BNM刻意設計、用以遏制投機性購房的重大政策，而非可以貨比三家規避的銀行個別做法。即便是第一或第二套貸款，也須留意RM600,000這一房產價值門檻，因為一旦超過該門檻，最高LTV會從90%降至80%，即便該筆貸款技術上仍屬於你的第一或第二套房屋貸款。 須理解你的實際LTV是以扣除回扣與折扣後的淨價計算，而非廣告標示的總售價，因此以虛高定價搭配對應回扣所包裝出的「零首期」營銷噱頭，實際上並不能讓你獲得超出淨價規則所允許的更多融資。此外，就商業或土地購置而言，切勿想當然地認為住宅LTV規則同樣適用——商業貸款雖無BNM硬性上限，但銀行實務中通常更為保守（80%至85%），而土地融資的評估則更加須視個案而定。 |
| 買家行動 | 在出價之前，須向銀行確認自身適用哪一檔LTV（依據貸款次數及物業價值而定），並明確詢問LTV計算基準是淨價還是總價。 |
第一及第二套房屋貸款LTV上限
馬來西亞國家銀行（BNM）允許借款人的第一及第二套現有房屋貸款，貸款成數（LTV）最高可達90%，即最低首期為10%，但此90%上限僅適用於價值不超過RM600,000的住宅物業。若住宅物業價值超過RM600,000，即便屬於第一或第二套貸款，最高LTV也須下調至80%，即最低首期為20%。
第三套及以上房屋貸款
為遏制投機性購房活動，馬來西亞國家銀行自2010年起實施宏觀審慎措施，將同一借款人第三套及以上房屋貸款的LTV上限設為70%。一旦借款人已有兩筆現有房屋貸款，新購置的物業貸款成數便將被限制在70%，即最低首期須達30%，且不論房產價值高低。
第三套及以上房屋貸款
貸款情況
最高LTV
最低首期
貸款情況
最高LTV
最低首期
貸款情況
最高LTV
最低首期
貸款情況
最高LTV
最低首期
| 貸款情況 | 最高LTV | 最低首期 |
|---|---|---|
| 第一/第二套房屋貸款，房產價值不超過RM600,000 | 90% | 10% |
| 第一/第二套房屋貸款，房產價值超過RM600,000 | 80% | 20% |
| 第三套及以上房屋貸款（不論價值） | 70% | 30% |
| 商業物業 | 無BNM法定上限；銀行通常提供80%-85% | 通常為15%-20% |
淨售價計算規則
在2026年，馬來西亞國家銀行嚴格規定LTV須以淨售價為計算基準，即扣除所有發展商折扣、回扣及優惠後的價格，而非總價或買賣合約標示的表面價格。此規定堵住了以往存在的一個漏洞，即透過虛高的表面價格搭配對應回扣，人為地爭取到超出淨價規則本應允許的更高實際融資額度。
商業與土地融資
商業物業不受BNM法定LTV上限約束，銀行通常依據各自的內部風險政策提供80%至85%的貸款成數，部分銀行針對資質優良的申請人或自用型商業物業，甚至可提供高達90%的成數。土地貸款方面則沒有單一的全國統一LTV標準，因為生地或空地融資須由各銀行根據土地使用分類、地點及借款人個別風險狀況逐案評估，評估標準通常也比已建成的住宅物業更為保守。無論哪種情況，實際獲批的貸款成數仍取決於借款人的償債比率（DSR）、信貸資訊機構（CCRIS）信用記錄及個別銀行的內部評估，這意味著以上所述的上限僅為監管性質的天花板，並非每位申請人都保證獲得的批核成數。
買家檢查清單
馬來西亞國家銀行（BNM）允許借款人第一及第二套住宅房屋貸款，在房產價值不超過RM600,000時，貸款成數（LTV）最高可達90%，即最低須繳付10%首期。若房產價值超過RM600,000，即便屬於第一或第二套貸款，最高LTV也會降至80%。至於第三套或以上的房屋貸款，自2010年起實施的宏觀審慎措施將LTV上限設為70%，即最低須繳付30%首期，且不論房產價值高低。商業物業則不受BNM法定LTV上限約束，銀行通常提供80%至85%的貸款成數，而LTV的計算基準為扣除發展商折扣與回扣後的淨售價，而非總售價。
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| 1 | 在假定可享有90% LTV之前，須先確認目標物業價值是否高於或低於RM600,000門檻。 |
|---|---|
| 2 | 若這將是你的第三套或以上房屋貸款，須為30%的首期做好預算，而非10%至20%。 |
| 3 | 須明確向銀行詢問LTV計算基準是淨價（扣除回扣後）還是買賣合約標示的總價。 |
| 4 | 不應想當然地認為商業物業的LTV規則與住宅相同，須向銀行確認該資產類型的具體貸款成數。 |
| 5 | 購置土地時，須向銀行申請逐案評估的貸款成數，而非假設適用標準住宅LTV。 |
常見問題
在馬來西亞，購置第三套物業的最高貸款成數是多少？
馬來西亞國家銀行將同一借款人第三套或以上房屋貸款的貸款成數（LTV）上限設為70%，即不論房產價值高低，最低須繳付30%首期。這是一項自2010年起實施的宏觀審慎措施。
LTV是按我同意支付的價格計算，還是按扣除回扣後的價格計算？
截至2026年，馬來西亞國家銀行要求LTV須以淨售價為計算基準，即扣除所有發展商折扣、回扣及優惠後的價格，而非買賣合約標示的總價或表面價格。此舉可防止透過虛高表面價格搭配對應回扣，人為爭取更高融資額度的做法。
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