法律與買賣合約
大馬2026年地產經紀佣金稅率：法定上限詳解
瞭解馬來西亞地產買賣及租賃交易中由BOVAEP規定的佣金法定上限、慣例上由誰支付佣金，以及服務稅如何在議定費用之上另行徵收。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 正在協商經紀費用的賣家、正在放租物業的業主，以及正在確認由誰負責支付佣金的買家或租戶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 風險較低，因為佣金上限受BOVAEP規管，但若將該上限誤當作固定費率而非可協商的上限，或誤以為服務稅已包含在報價內，則仍存在實際多付費用的風險。 |
| Lewis verdict | 應把BOVAEP設定的上限（買賣3%、租賃按一個月租金或總租金10%中較低者計算）視為可向下協商的上限，而非固定不可議價的費率，尤其在高價房產交易中，即便按較低的百分比計算，經紀所得的絕對金額仍相當可觀。須事先明確詢問所報佣金數字是否已包含8%的服務稅，還是須另行加收，因為這是賬單糾紛中常見的混淆點。此外須記住，標準買賣交易的慣例是由賣方向經紀支付佣金，而非買方，因此若你身為買家被要求直接支付經紀佣金，這一做法值得依據市場標準慣例提出質疑。 |
| 買家行動 | 在簽署代理協議前，須以書面形式確認佣金百分比，以及是否已包含服務稅，並須主動協商費率，而非想當然地認為BOVAEP上限即為固定費率。 |
誰負責制定佣金上限
估價師、評估師、地產代理及物業經理局，通常以其馬來文縮寫BOVAEP或LPPEH稱之，是負責制定馬來西亞持牌地產經紀可收取佣金上限的監管機構。這些上限適用於買賣及租賃交易，但兩者在計算結構與基準上有所不同。
買賣及租賃佣金上限
就買賣交易而言，無論是住宅還是商業物業，佣金上限均為最終成交價的3%。此3%屬於監管性質的上限，而非固定費率，實務中經常由賣方與經紀協商壓低。按慣例，買賣交易的佣金由賣方支付，而非買方。就住宅租賃交易而言，佣金上限則為一個月租金或整個租期總租金的10%，以較低者為準。
買賣及租賃佣金上限
交易類型
佣金上限
慣例付款方
交易類型
佣金上限
慣例付款方
| 交易類型 | 佣金上限 | 慣例付款方 |
|---|---|---|
| 買賣（住宅/商業） | 最終成交價的3%，可向下協商 | 賣方 |
| 租賃（住宅） | 一個月租金或總租金的10%，以較低者為準 | 業主（視安排而定） |
代理佣金的服務稅
地產代理服務在馬來西亞被列為應課稅服務，意味著經紀佣金須繳納服務稅（SST），現行稅率為8%，須在佣金本身之上另行加收。這也是協商過程中經常引起混淆的地方，因為所報的佣金百分比是否已包含SST部分，須視經紀或代理機構呈報數字的方式而定。
為何上限是天花板而非固定費率
由於BOVAEP設定的3%買賣上限及各項租賃上限均屬於監管性質的最高限額，實務中實際協商所得的費率差異頗大，且往往低於該上限，尤其是在高價交易中，即便按較低的百分比計算，經紀所得的絕對佣金金額仍相當可觀。賣方或業主在與經紀協商時，應把已公佈的上限視為可議價的起始天花板，而非自動、不可協商的固定收費。
買家檢查清單
在馬來西亞，地產經紀佣金上限由估價師、評估師、地產代理及物業經理局（BOVAEP，亦稱LPPEH）規定。買賣交易的佣金上限為最終成交價的3%，慣例上由賣方支付，且可向下協商。住宅租賃交易的佣金上限則為一個月租金或整個租期總租金的10%，以較低者為準。地產代理佣金另須繳納8%的服務稅，此稅須在佣金本身之上另行加收。
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| 1 | 在放盤出售或出租物業前，須以書面形式確認佣金百分比。 |
|---|---|
| 2 | 應將3%買賣上限及租賃上限視為可協商的天花板，而非固定費率，尤其是在高價物業交易中。 |
| 3 | 須明確詢問所報佣金數字是否已包含8%的服務稅，抑或須另行加收。 |
| 4 | 在簽署代理協議前，須確認由誰負責支付佣金，因為慣例是買賣交易由賣方支付。 |
| 5 | 就租賃而言，須核實上限是按一個月租金還是總租期租金的10%計算，並確認適用的是較低者。 |
常見問題
在馬來西亞，買賣房產3%的經紀佣金是固定費率嗎？
不是。BOVAEP設定的3%屬於監管性質的上限，而非固定費率，實務中經常由賣方與經紀協商壓低，尤其是在高價物業交易中。
我是否需要在經紀佣金之外另行繳納服務稅？
是的。地產代理服務在馬來西亞屬於應課稅服務，因此經紀佣金須繳納8%的服務稅，須在議定的佣金金額之上另行加收。務必向經紀確認所報數字是否已包含此項稅款。
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