法律與買賣合約
2026年買賣合約（SPA）關鍵條款：大馬買家簽署前必查清單
實用解析空置房交付條款、逾期賠償金（LAD）、缺陷責任期、貸款批核條款，以及買家在2026年簽署馬來西亞買賣合約前須仔細審閱的付款時間表。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
在買賣合約的所有條款中，「以貸款批核為準」/貸款批核條款最值得仔細審閱，因為一旦此條款缺失或措辭不當，貸款申請失敗就會導致定金被沒收，而非可以乾淨利落地終止交易，切勿想當然地認為這項保障自動存在，須在簽署前確認合約中明確載有此條款且措辭得當；須充分理解LAD的計算公式，以便在發展商延誤交付時自行核算應得的賠償金額（10%年利率 x 購買價格 x 延誤天數 / 365），因為這是一項須主動申索的權利，而非自動獲發的款項；
就轉售房產交易而言，須在簽署前，將買賣合約的付款時間表（誠意金、須在14至21天內繳付的餘下首付、約90天內發放的貸款）與你實際的貸款批核時間表相互對照，因為兩者不匹配可能造成真實的現金流壓力；此外須謹記，法律上交付空置房須同時滿足三項前置條件（竣工與合格證書已核發、水電已可供接駁、尾款已全數繳清），缺一不可，因此切勿僅因三項條件中已完成一項，就誤以為自己即將收樓。
買家行動
| 適合誰 | 在簽署前正在審閱買賣合約草稿的買家，無論是新推出樓盤的發展商購房，還是轉售房產交易。 |
|---|---|
| 風險等級 | 若關鍵條款缺失或措辭不當，風險較高，因為貸款批核條款或付款時間表存在漏洞，可能直接導致定金被沒收，或造成現金流壓力。 |
| Lewis verdict | 在買賣合約的所有條款中，「以貸款批核為準」/貸款批核條款最值得仔細審閱，因為一旦此條款缺失或措辭不當，貸款申請失敗就會導致定金被沒收，而非可以乾淨利落地終止交易，切勿想當然地認為這項保障自動存在，須在簽署前確認合約中明確載有此條款且措辭得當；須充分理解LAD的計算公式，以便在發展商延誤交付時自行核算應得的賠償金額（10%年利率 x 購買價格 x 延誤天數 / 365），因為這是一項須主動申索的權利，而非自動獲發的款項； 就轉售房產交易而言，須在簽署前，將買賣合約的付款時間表（誠意金、須在14至21天內繳付的餘下首付、約90天內發放的貸款）與你實際的貸款批核時間表相互對照，因為兩者不匹配可能造成真實的現金流壓力；此外須謹記，法律上交付空置房須同時滿足三項前置條件（竣工與合格證書已核發、水電已可供接駁、尾款已全數繳清），缺一不可，因此切勿僅因三項條件中已完成一項，就誤以為自己即將收樓。 |
| 買家行動 | 須請律師確認貸款批核條款措辭明確，自行核算LAD賠償公式，並在簽署前將付款時間表與你的貸款批核時間表相互對照。 |
空置房交付與逾期賠償金
空置房交付條款須明確列明何時、以何種方式向你交付空置房，即房產在交付時不得有任何住戶、租客或非法佔用者。發展商標準的交付時限為：自買賣合約簽署之日起計，有地房產為24個月，分層地契房產為36個月。若發展商未能在此規定時限內交付空置房，須向你賠付逾期賠償金（LAD），按購買價格的10%年利率計算，計算公式為：LAD = 10%年利率 x 購買價格 x 延誤天數 / 365。這是一項須由你主動申索的權利，並非會自動記入你的賬戶。
缺陷責任期與保留金
買家在獲交空置房後，享有一段缺陷責任期（DLP），通常為24個月，期間發展商須自行承擔費用修復任何缺陷。一筆保留金，通常為購買價格的5%，會被特別扣留，以確保發展商在此期間確實履行其缺陷修復義務，讓買家握有實質的財務籌碼，而非僅依賴發展商的善意。
貸款批核條款，以及轉售房產的付款時間表
在合約中加入以貸款成功批核為條件的條款，能提供關鍵保障：若融資未獲批核，此條款可讓買家在不受罰款的情況下終止買賣合約。若未明確加入此類條款，貸款未獲批准反而可能導致已繳付的定金被沒收，因此這是須確認合約中確實存在且措辭得當的最為關鍵的條款之一。這一點對轉售（二手）房產交易尤為重要，因為此類交易並不適用於新推出樓盤發展商購房所遵循的標準H表分階段付款結構。在典型的轉售交易中，買家須在訂購時繳付2%至3%的誠意金，餘下首付款須在買賣合約簽署後14至21天內繳付，而貸款額則須在合約簽署後約90天（即三個月加一個月）內發放。買家須在簽署前，確認這些具體時限是否與自身的融資時間安排相匹配。
交付空置房須滿足的三項條件
除非同時滿足以下三項前置條件，而非僅滿足其中一項或兩項，否則法律上不得核發空置房交付。第一，建築物須已正式核發竣工與合格證書（CCC）。第二，水電供應須已實際安裝完畢，可供接駁使用。第三，買家須已按買賣合約中所列的分階段付款時間表，繳清全部尾款。買家有時會因三項條件中已完成一項，便誤以為自己即將收樓，但實際上須三項條件同時到位，交付程序方可依法進行。
買家檢查清單
在簽署馬來西亞買賣合約（SPA）之前，須仔細審閱五項條款。空置房交付條款須明確列明交付時限，標準為自SPA簽署起計，有地房產為24個月，分層房產為36個月。若發展商延誤交付，須按購買價格的10%年利率賠付逾期賠償金（LAD），計算公式為：10% x 購買價格 x 延誤天數 / 365。交付後須設有缺陷責任期（DLP），通常為24個月，期間由5%的保留金作為擔保，直至缺陷獲得修復方予發還。貸款批核條款，即「以貸款批核為準」條款，至關重要：若無此條款，貸款申請失敗可能意味著定金被沒收，而非可以乾淨利落地終止交易。此外，法律上要求須同時滿足三項條件方可交付空置房：竣工與合格證書（CCC）已核發、水電已可供接駁，以及尾款已全數繳清。
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| 1 | 須確認空置房交付條款明確列明自買賣合約簽署起計的清晰交付期限，有地房產為24個月，分層房產為36個月。 |
|---|---|
| 2 | 在簽署前，須請律師確認貸款批核／「以貸款批核為準」條款措辭明確。 |
| 3 | 須記住LAD的計算公式（10%年利率 x 購買價格 x 延誤天數 / 365），以便在發展商延誤交付時自行核算應得的賠償。 |
| 4 | 就轉售房產交易而言，須在簽署前將買賣合約的付款時間表，與你實際的貸款批核時間表相互對照。 |
| 5 | 須理解法律上交付空置房須同時滿足三項條件：竣工與合格證書已核發、水電已備妥可供接駁，以及尾款已全數繳清。 |
常見問題
若我在簽署買賣合約後未能獲得貸款批核，會發生什麼情況？
這完全取決於買賣合約中是否載有貸款批核，即「以貸款批核為準」條款。若此條款措辭明確，一旦融資未獲批核，你可在不受罰款的情況下終止買賣合約。若無此條款，貸款未獲批准反而可能導致你已繳付的定金被沒收。
竣工與合格證書（CCC）核發後，我是否就可以入住？
不一定。法律上交付空置房須同時滿足三項條件：竣工與合格證書已核發、水電已實際備妥可供接駁，以及已按買賣合約的付款時間表繳清全部尾款。僅滿足其中一項或兩項條件，並不代表你有權獲得空置房的交付。
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