法律與買賣合約
馬來西亞2026年印花稅（MOT）稅率完整指南
詳細解析馬來西亞2026年房產轉讓累進印花稅稅率、首購族豁免規定、外國買家附加稅，以及將計算責任轉移至買家與其律師身上的全新自我評估制度。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
首購族資格的認定是絕對且非黑即白的，因此不要僅因為自己從未親自付款買過房，就想當然地認為自己符合資格。只要你的名字曾經出現在任何住宅產權文件上，哪怕只是繼承所得的極小份額，你都將喪失P.U.(A) 448/2025號法令下的豁免資格。若你與已擁有房產的配偶聯名購房，應具體向律師詢問，能否依據國家土地法典第14A表格，就你個人持有的不可分割份額申請按比例的部分豁免，而不要想當然地認為完全無法享有任何豁免。
同時須理解，自2026年起，在自我評估制度下，正確計算印花稅的責任已轉移至你與你的律師身上，若出現計算錯誤，如今須由你自行承擔風險，而非依賴LHDN事後默默為你糾正。最後，須留意在同一房產價值下，公民與外國買家之間的稅負差距極為懸殊，這是任何跨境比較都值得納入考量的實際成本差異。
買家行動
| 適合誰 | 正在為交易成本編列預算的購房者、正在核實自身首購族豁免資格的買家，以及聯名購房中一方已擁有房產的情況。 |
|---|---|
| 風險等級 | 作為一項成本概念，風險本身不高，但在2026年自我評估制度下，誤算的風險有所上升，因為如今主要由買家的律師而非LHDN承擔確保數字準確的首要責任。 |
| Lewis verdict | 首購族資格的認定是絕對且非黑即白的，因此不要僅因為自己從未親自付款買過房，就想當然地認為自己符合資格。只要你的名字曾經出現在任何住宅產權文件上，哪怕只是繼承所得的極小份額，你都將喪失P.U.(A) 448/2025號法令下的豁免資格。若你與已擁有房產的配偶聯名購房，應具體向律師詢問，能否依據國家土地法典第14A表格，就你個人持有的不可分割份額申請按比例的部分豁免，而不要想當然地認為完全無法享有任何豁免。 同時須理解，自2026年起，在自我評估制度下，正確計算印花稅的責任已轉移至你與你的律師身上，若出現計算錯誤，如今須由你自行承擔風險，而非依賴LHDN事後默默為你糾正。最後，須留意在同一房產價值下，公民與外國買家之間的稅負差距極為懸殊，這是任何跨境比較都值得納入考量的實際成本差異。 |
| 買家行動 | 在簽署買賣合約前，先與律師確認自身的首購族身份，若與不符合資格的一方聯名購房，須明確詢問是否可申請按比例的部分豁免。 |
累進印花稅結構
轉讓文件（俗稱MOT）的印花稅，是根據《1949年印花稅法令》第一附表，按從價累進方式徵收，即稅率會隨房產價值的提高而分級遞增。關鍵在於，稅基以買賣合約成交價與產業估價局（JPPH）官方市場估值兩者中較高者為準，因此即便房產以低於市場表面價值成交，只要JPPH的估值高於合約價，也無法藉此逃避較高的稅額評估。這一結構同時適用於馬來西亞公民及永久居民的住宅與商業物業轉讓。
累進印花稅結構
價值區間
邊際稅率
區間內最高稅額
累計稅額（區間上限）
價值區間
邊際稅率
區間內最高稅額
累計稅額（區間上限）
價值區間
邊際稅率
區間內最高稅額
累計稅額（區間上限）
價值區間
邊際稅率
區間內最高稅額
累計稅額（區間上限）
| 價值區間 | 邊際稅率 | 區間內最高稅額 | 累計稅額（區間上限） |
|---|---|---|---|
| 首10萬令吉 | 1% | RM1,000 | RM1,000 |
| 10萬零1令吉至50萬令吉 | 2% | RM8,000 | RM9,000 |
| 50萬零1令吉至100萬令吉 | 3% | RM15,000 | RM24,000 |
| 超過100萬令吉部分 | 4%（超出部分） | 視情況而定 | RM24,000 + 超出部分的4% |
自2026年1月1日起實施的自我評估制度
自2026年1月1日起，馬來西亞已從官方評估制度轉向印花稅自我評估制度，此制度依據《2025年財政法令》及《2025年稅務徵收、管理與執行措施法令》而立。此舉將計算、申報並繳納正確印花稅的責任，轉移至納稅人及其律師身上，而不再由LHDN自行進行評估。LHDN正分階段推行此制度，第一階段涵蓋的文件，即於2026年1月1日或之後簽署的租賃協議與貸款文件，已須適用自我評估，且《1949年印花稅法令》下的執法機制也已相應加強，以配合這一新的責任分配。
首購族豁免與聯名購房
符合資格的馬來西亞公民，可依據P.U.(A) 448/2025號法令，就轉讓文件及相應的貸款合約同時享有100%印花稅豁免。首購族的定義是絕對的：申請人須從未在馬來西亞擁有、繼承、共同持有或以饋贈方式取得任何住宅物業，只要其名字曾經出現在任何住宅地契或分層地契上，哪怕僅是繼承所得的極小份額，即喪失資格。若夫妻雙方各自均符合首購族資格，可聯名簽署買賣合約並共同享有全額豁免。但若首購族與不符合資格的一方（例如已擁有房產的配偶）聯名購房，則無法就整筆交易申請全額豁免，不過根據LHDN的實務做法，符合資格的一方仍可依據國家土地法典第14A表格，以分權共有人身份，就自己所持有的不可分割份額申請按比例的部分豁免。
外國買家附加稅與總稅負對比
自2024年財政預算案起，購買住宅物業的外國買家須繳納統一附加稅率，按整體估值或成交價全額徵收，不設累進分級。永久居民則不受此附加稅影響，繼續按公民適用的標準累進稅率（1%至4%）繳稅。不同買家類別之間的總稅負差距十分懸殊，且隨房產價值升高而進一步擴大。
外國買家附加稅與總稅負對比
買家類別
房產價值50萬令吉
房產價值100萬令吉
買家類別
房產價值50萬令吉
房產價值100萬令吉
買家類別
房產價值50萬令吉
房產價值100萬令吉
買家類別
房產價值50萬令吉
房產價值100萬令吉
| 買家類別 | 房產價值50萬令吉 | 房產價值100萬令吉 |
|---|---|---|
| 公民首購族 [P.U.(A) 448/2025] | RM0 | RM24,000 |
| 公民/永久居民（標準稅率） | RM9,000 | RM24,000 |
| 外國買家（住宅） | RM40,000 | RM80,000 |
| 外國買家（商業） | RM20,000 | RM40,000 |
買家檢查清單
轉讓文件（MOT）的印花稅採用累進結構：首10萬令吉按1%計算，接下來的40萬令吉按2%計算，再接下來的50萬令吉按3%計算，超過100萬令吉的部分則按4%計算，稅基以買賣合約價格與產業估價局（JPPH）估值兩者中較高者為準。從未擁有、繼承或共同持有過任何住宅物業的馬來西亞公民，可根據P.U.(A) 448/2025號法令，就MOT及貸款合約同時享有100%印花稅豁免。自2026年1月1日起，馬來西亞已轉向印花稅自我評估制度，意味著計算與申報正確稅額的責任，如今落在買家與其律師身上，而非內陸稅收局（LHDN）。
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| 1 | 在假定自己符合P.U.(A) 448/2025號法令的豁免資格前，須先與律師確認自身是否完全符合首購族的絕對定義。 |
|---|---|
| 2 | 若與不符合資格的共有人聯名購房，須詢問是否可就自己持有的不可分割份額申請按比例的部分豁免。 |
| 3 | 須要求律師以書面形式提供印花稅計算結果，因為在2026年自我評估制度下，準確性的責任如今由你自行承擔。 |
| 4 | 在敲定預算前，須確認稅額將以買賣合約價格計算，還是以更高的JPPH估值計算。 |
| 5 | 若你是外國買家，須為統一附加稅率預留預算，因為它按全額成交價徵收，須疊加在標準分級稅率之上。 |
常見問題
如果我個人從未購買過房產，是否就自動符合首購族印花稅豁免資格？
不一定。P.U.(A) 448/2025號法令下的豁免要求你從未在馬來西亞擁有、繼承、共同持有或以饋贈方式取得任何住宅物業。只要你的名字曾出現在任何住宅產權文件上，哪怕僅是繼承所得的極小份額，無論你是否曾親自付款，都將喪失資格。
在2026年新制度下，誰須負責正確計算我的印花稅？
在自2026年1月1日起實施的印花稅自我評估制度下，正確計算、申報並繳納稅款的責任，落在納稅人及其律師身上，而非LHDN。《1949年印花稅法令》下的執法機制也已相應加強。
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在SAS系統下，辦事速度變快了，但風險也增加了。以前是LHDN給你最終稅額，現在是你自己算、自己付，他們事後才來稽查。根據2026年預算案，首購族在2027年底前購買RM500k以下的房產可享有全免印花稅。然而，如果你通過隱藏的rebate附函調高SPA價格來買房，LHDN可以稽查該估價。我建議所有買家保留乾淨的交易記錄，避免任何可能在3年後觸發稅務罰款的私下協議。
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在假定自己符合P.U.(A) 448/2025號法令的豁免資格前，須先與律師確認自身是否完全符合首購族的絕對定義。
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須要求律師以書面形式提供印花稅計算結果，因為在2026年自我評估制度下，準確性的責任如今由你自行承擔。
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在敲定預算前，須確認稅額將以買賣合約價格計算，還是以更高的JPPH估值計算。