法律與買賣合約
2026 MM2H 強制買房政策：財務算盤與各州限制解析
聯邦第二家園計劃目前強制要求購買最高達 RM2,000,000 的房產，且有 10 年限售鎖定期。帶你算清各州最低門檻、新增的 8% 外國人印花稅以及東馬 S-MM2H 的例外情況。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
如果你打算申請聯邦第二家園計劃，千萬別只盯著簽證等級看，你需要做好充足的資金規劃。自 2026 年 1 月 1 日起，所有外國買家在過戶房產時必須繳納 8% 的統一印花稅，這是之前 4% 的兩倍。對於一套符合黃金級要求的 RM1,000,000 房產，僅印花稅就高達 RM80,000，而本地人只需要交 RM24,000。如果你要申請白金級，購買 RM2,000,000 的房產意味著要預先繳付 RM160,000 的印花稅。
此外，別忘了 10 年的限售期，在此期間你可以換大房，但不能換小房或直接套現。如果你需要更靈活的退出機制，可以考慮砂拉越的 S-MM2H，該計劃不強制要求買房。我總是提醒外國客戶在支付定金前，務必先對比聯邦第二家園的買房門檻與各州針對外國人的最低購房價格標準，例如檳島的門檻是 RM3,000,000。
買家行動
| 適合誰 | 正在準備申請聯邦第二家園身份並需要應對各州外國人置業限制的外籍人士、退休人員及外國投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高資金鎖死風險（由於 10 年限售期及高昂且不可退還的印花稅成本） |
| Lewis verdict | 如果你打算申請聯邦第二家園計劃，千萬別只盯著簽證等級看，你需要做好充足的資金規劃。自 2026 年 1 月 1 日起，所有外國買家在過戶房產時必須繳納 8% 的統一印花稅，這是之前 4% 的兩倍。對於一套符合黃金級要求的 RM1,000,000 房產，僅印花稅就高達 RM80,000，而本地人只需要交 RM24,000。如果你要申請白金級，購買 RM2,000,000 的房產意味著要預先繳付 RM160,000 的印花稅。 此外，別忘了 10 年的限售期，在此期間你可以換大房，但不能換小房或直接套現。如果你需要更靈活的退出機制，可以考慮砂拉越的 S-MM2H，該計劃不強制要求買房。我總是提醒外國客戶在支付定金前，務必先對比聯邦第二家園的買房門檻與各州針對外國人的最低購房價格標準，例如檳島的門檻是 RM3,000,000。 |
| 買家行動 | 在簽署任何預訂文件前，務必核實你所選的房產價格既滿足 MM2H 簽證等級要求，又符合當地州政府的外國人置業最低門檻。 |
三大簽證等級下的強制買房框架
在最新修訂的聯邦第二家園（MM2H）計劃中，購買住宅房產不再是可選項目，而是成為了一項強制性要求。該計劃分為三個主要級別：白銀級申請人必須購買價值至少 RM600,000 的房產；黃金級申請人必須購買價值至少 RM1,000,000 的房產；白金級申請人則必須購買價值至少 RM2,000,000 的房產。此外，所購房產受到嚴格的 10 年限售期限制。在這長達十年的鎖定期內，你可以申請升級到更高價值的房產，但不能換成更便宜的房產，也不能在不購買同等或更高價值替代房產的情況下直接賣房套現。
統一 8% 外國買家印花稅的財務衝擊
從 2026 年 1 月 1 日起，針對外國買家房產交易的重大稅收政策調整已正式生效。所有外國買家（無論是通過 MM2H 計劃購買還是獨立置業）在過戶住宅房產時，都必須繳納 8% 的統一過戶印花稅（MOT）。這比之前最高 4% 的累進印花稅率有了大幅提升。對於購買 RM1,000,000 住宅的黃金級申請人，印花稅賬單為 RM80,000（而馬來西亞公民只需繳納約 RM24,000）。對於購買 RM2,000,000 住宅的白金級申請人，印花稅則飆升至 RM160,000，這大大增加了前期所需的準備資金。
各州最低購房價格門檻與 MM2H 簽證等級的重疊
申請人經常混淆聯邦 MM2H 置業要求與各州政府針對外國人置業的最低價格限制。各州的土地政策是獨立於第二家園簽證狀態運行的。吉隆坡、雪蘭莪和柔佛對外國人買房實行嚴格的 RM1,000,000 最低價格限制。檳島要求分層房產最低 RM3,000,000，而檳城威省則允許 RM500,000 起的分層房產。馬六甲和玻璃市也允許 RM500,000 起的分層房產，而沙巴和吉打威省則從 RM600,000 起步。關鍵是，這些門檻必須是買賣合約裡的實際成交價，而不是銀行評估價。
各州最低購房價格門檻與 MM2H 簽證等級的重疊
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
州屬
外國買家最低購買價
| 州屬 | 外國買家最低購買價 |
|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 |
| 雪蘭莪（第一及第二區，巴生谷） | RM2,000,000 |
| 雪蘭莪（第三區） | RM1,000,000 |
| 柔佛 | RM1,000,000 |
| 檳島 | RM3,000,000（分層產權） |
| 檳城威省 | RM500,000（分層產權） |
| 馬六甲 | RM500,000（分層產權） |
| 玻璃市 | RM500,000（分層產權） |
| 沙巴 | RM600,000 |
| 吉打威省 | RM600,000 |
有地房產置業限制與砂拉越 S-MM2H 的例外規定
包括 MM2H 持有者在內的外國買家，通常僅限購買分層產權房產（如公寓和服務式公寓）。有地房產受到各州政府的嚴格限制，除非在特定的特別經濟區內，否則極難獲得州政府的購房批准。與聯邦計劃形成鮮明對比的是，東馬砂拉越州自主運營的第二家園計劃（S-MM2H）並不強制申請人買房。S-MM2H 持有者可以選擇租房，也可以在滿一年後，申請取出最多 50% 的定期存款用於自願購置住宅，這在資金調配上提供了極大的靈活性。
買家檢查清單
在最新修訂的 MM2H 計劃下，購買房產是強制性的：白銀級（最低 RM600,000）、黃金級（最低 RM1,000,000）、白金級（最低 RM2,000,000），且有 10 年限售限制。此外，從 2026 年起，所有外國買家轉讓房產必須繳納 8% 的統一印花稅，且各州最低價格門檻依然適用。
1
2
3
4
5
| 1 | 確認目標房產的成交價格滿足你所屬 MM2H 簽證等級的最低要求 |
|---|---|
| 2 | 核實目標房產所在州政府針對外國買家的最低置業價格限制 |
| 3 | 將 8% 的外國人統一過戶印花稅（MOT）列入你的前期置業預算中 |
| 4 | 確保目標單位屬於分層產權，因為外國人購買有地房產受到嚴格限制 |
| 5 | 如果你需要資金靈活性且不想面對 10 年限售鎖定期，請評估砂拉越 S-MM2H 計劃 |
常見問題
我可以在 10 年鎖定期屆滿前賣掉在聯邦 MM2H 計劃下購買的房產嗎？
只有在你換購更高價值的房產，或者購買價格同等或更高的住宅房產作為替代時，才可以出售。在 10 年內，你不得直接賣房套現或換購更便宜的房產，否則將違反簽證條款。
第二家園（MM2H）買家在繳納 8% 外國人過戶印花稅時，是否享有任何折扣或豁免？
沒有。該 8% 的印花稅是 2026 年 1 月 1 日起實施的統一稅率，適用於所有在馬來西亞購買住宅房產 of 的外國人，無論其是否持有第二家園簽證，均沒有任何豁免或折扣優惠。
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確保目標單位屬於分層產權，因為外國人購買有地房產受到嚴格限制