法律與買賣合約
大馬擴大多套房產投資組合：貸款成數、償債比率與實體架構規劃
國家銀行對第三套住宅貸款的貸款成數上限為 70%，且以淨購買價格為計算基礎。帶你瞭解如何管理償債比率、利用商用產權資產繼續擴張，以及如何避開投資控股公司與不動產公司的稅務陷阱。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
我給大多數投資者的擴張策略是：趁還能享有 90% 貸款成數時，先鎖定前兩套住宅貸款，因為從第 3 套貸款起會降至 70%——以一套 RM800,000 的房產為例，首付差額可能是 RM80,000 與 RM240,000 之間的天壤之別。別忘了淨價計算規則已經堵住了過去零首付的漏洞：銀行必須以扣除開發商回扣及現金回贈後的價格來計算你的貸款成數，而非買賣合約上的原始金額。一旦超過兩套貸款，真正的限制因素就變成了償債比率，而非貸款成數。
大多數散戶借款人面臨 60%-70% 的償債比率上限，而釋放借貸空間最快的方法並非提前償還房貸本金，而是清償信用卡、個人貸款等小額循環債務，因為銀行評估償債比率時看的是每月還款額，而非未償還本金餘額。如果你已經用盡住宅貸款額度，可以轉向商用產權資產，這類資產不受貸款套數限制，且仍可獲得 80%-85% 的貸款成數。
在實體架構方面，切勿僅為了所謂的稅務優惠而急於成立私人有限公司：如果該公司 80% 以上的收入來自被動收入（租金、股息、利息），根據所得稅法令第 60F 條，它將被歸類為投資控股公司，失去人們通常以為公司架構能帶來的諸多稅務優勢。如果你打算通過出售單一資產控股公司的股份來規避不動產盈利稅，請注意：若該公司有形資產中 75% 以上為房地產，它就會被歸類為不動產公司，股份出售同樣會被當作房產處置來徵稅。
最後，把握退出時機：公民與永久居民持有滿 6 年後不動產盈利稅降至 0%，而公司與外國人則始終維持 10% 的底線稅率——這正是我建議客戶將資金重新投入到更新資產的時機。
買家行動
| 適合誰 | 希望擴展至超過 2 至 3 套住宅房產、需要管理貸款成數限制、償債比率及實體架構決策的資深投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中至高風險——償債比率上限及貸款成數驟降會限制擴張速度，而實體架構方面的失誤（被歸類為投資控股公司或不動產公司）可能抵消預期的稅務節省 |
| Lewis verdict | 我給大多數投資者的擴張策略是：趁還能享有 90% 貸款成數時，先鎖定前兩套住宅貸款，因為從第 3 套貸款起會降至 70%——以一套 RM800,000 的房產為例，首付差額可能是 RM80,000 與 RM240,000 之間的天壤之別。別忘了淨價計算規則已經堵住了過去零首付的漏洞：銀行必須以扣除開發商回扣及現金回贈後的價格來計算你的貸款成數，而非買賣合約上的原始金額。一旦超過兩套貸款，真正的限制因素就變成了償債比率，而非貸款成數。 大多數散戶借款人面臨 60%-70% 的償債比率上限，而釋放借貸空間最快的方法並非提前償還房貸本金，而是清償信用卡、個人貸款等小額循環債務，因為銀行評估償債比率時看的是每月還款額，而非未償還本金餘額。如果你已經用盡住宅貸款額度，可以轉向商用產權資產，這類資產不受貸款套數限制，且仍可獲得 80%-85% 的貸款成數。 在實體架構方面，切勿僅為了所謂的稅務優惠而急於成立私人有限公司：如果該公司 80% 以上的收入來自被動收入（租金、股息、利息），根據所得稅法令第 60F 條，它將被歸類為投資控股公司，失去人們通常以為公司架構能帶來的諸多稅務優勢。如果你打算通過出售單一資產控股公司的股份來規避不動產盈利稅，請注意：若該公司有形資產中 75% 以上為房地產，它就會被歸類為不動產公司，股份出售同樣會被當作房產處置來徵稅。 最後，把握退出時機：公民與永久居民持有滿 6 年後不動產盈利稅降至 0%，而公司與外國人則始終維持 10% 的底線稅率——這正是我建議客戶將資金重新投入到更新資產的時機。 |
| 買家行動 | 在每次追加購房前，務必先計算你的償債比率與貸款成數狀況，並在僅為持有房產而設立私人有限公司前諮詢稅務顧問。 |
貸款成數上限與淨價計算規則
國家銀行預計 2026 年 GDP 增長為 4.0%-5.0%，自 2025 年 7 月降息 25 個基點後，隔夜政策利率維持在 2.75% 不變——為組合型投資者提供了一個可預測、低波動的借貸環境。國家銀行規定，若借款人已有 2 套或以下未償還住宅貸款，貸款成數上限為 90%，從第 3 套起降至 70%。以一套價值 RM800,000 的第三套住宅房產為例，這意味著首付須達 RM240,000（30%），而前兩套僅需 RM80,000（10%）首付。關鍵在於，貸款成數必須以淨購買價格計算——即“淨價規則”——銀行須先從買賣合約原始價格中扣除開發商回扣、現金回贈及折扣，再計算貸款成數，從而堵住了過去零首付的漏洞。
貸款成數上限與淨價計算規則
未償還住宅貸款數量
最高貸款成數
RM800,000房產首付
未償還住宅貸款數量
最高貸款成數
RM800,000房產首付
| 未償還住宅貸款數量 | 最高貸款成數 | RM800,000房產首付 |
|---|---|---|
| 第1或第2套貸款 | 90% | RM80,000（10%） |
| 第3套及以上貸款 | 70% | RM240,000（30%） |
替代貸款機構與商用產權資產
MBSB 等非銀行貸款機構依循不同的運營章程，歷來即使針對第三套住宅貸款，也曾提供 85%-90% 的貸款成數，為部分投資者提供了另一條路徑。更廣泛地說，70% 的貸款成數上限僅適用於住宅產權——商用產權房地產，例如店鋪、寫字樓及工業單位，不受貸款套數限制約束，無論已有多少套貸款，商用融資成數均可達 80%-85%。這使得商用產權資產（在部分架構中也包括服務式公寓）成為投資者在超過 2 套住宅貸款後繼續擴張的常見途徑。部分投資者還會通過正式的信託契約安排，藉由直系親屬辦理貸款，讓主要投資者實際上以名義買家的身份購房，而該名義買家仍可享有全新的 90% 貸款成數額度。
償債比率：擴張過程中真正的限制因素
償債比率（DSR，計算方式為每月債務承擔總額除以每月淨收入，再乘以 100%）是核准貸款的核心指標，隨著投資組合擴張，往往比貸款成數限制更先成為約束因素。標準散戶借款人面臨 60%-70% 的償債比率上限，但高淨值客戶或長期往來客戶有時可獲批高達 80%。要將償債比率控制在大致安全的 50% 以下閾值內，最有效的方法是清償小額、短期的循環債務——如個人貸款和信用卡——而非提前償還房貸本金，因為銀行評估償債比率看的是每月還款額，而非未償還餘額。清償一筆每月 RM900 的個人貸款，比等額提前償還房貸本金更能釋放借貸額度。
實體架構：投資控股公司與不動產公司陷阱
究竟以個人名義還是私人有限公司持有房產，是一項重大決策，其中還涉及所謂的“稅率錯覺”問題：如果一傢俬人有限公司 80% 以上的總收入來自被動來源（如股息、利息或租金），根據 1967 年所得稅法令第 60F 條，它將被歸類為未上市投資控股公司（IHC），從而失去投資者通常以為公司架構能帶來的許多稅務優勢。另外，投資者過去常常選擇出售私人有限公司的股份而非直接出售房產本身，以便只需繳納 0.3% 的印花稅並完全規避不動產盈利稅（RPGT）——但如果該公司的不動產（或其持有的另一家不動產公司股份）佔其有形資產總額的 75% 以上，就會被歸類為不動產公司（RPC），任何股份處置都將被視為房產處置，須依個人的持有期限繳納標準不動產盈利稅。這就堵住了針對單一資產集中型控股公司的避稅漏洞。就時機而言，不動產盈利稅稅率會隨持有期限階梯式下降，馬來西亞公民與永久居民持有滿 6 年後稅率降至 0%，而公司與外國人即使持有超過 5 年，仍維持 10% 的永久底線稅率——這是規劃何時退出成熟資產的關鍵節點。
買家檢查清單
國家銀行規定，若已有最多 2 套未償還的住宅貸款，貸款成數上限為 90%，從第 3 套貸款起降至 70%，且以扣除開發商回扣後的淨購買價格計算。商用產權資產可繞過這一上限，貸款成數可達 80%-85%。60%-80% 的償債比率上限才是真正的限制，而私人有限公司架構則可能被歸類為投資控股公司或不動產公司，從而失去預期的稅務優勢。
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| 1 | 在第 3 套貸款起適用 70% 上限之前，先鎖定前 2 套住宅貸款的 90% 貸款成數 |
|---|---|
| 2 | 確認銀行是以扣除開發商回扣後的淨價而非買賣合約原始價格來計算貸款成數 |
| 3 | 以清償信用卡、個人貸款等小額循環債務來管理償債比率，而非提前償還房貸 |
| 4 | 在住宅貸款額度用盡後，考慮貸款成數可達 80%-85% 的商用產權資產 |
| 5 | 在僅為稅務原因成立私人有限公司前，先評估該公司是否會被歸類為投資控股公司（第 60F 條） |
常見問題
為什麼馬來西亞第三套住宅房產的貸款成數上限會降至 70%？
國家銀行對已有 2 套或以下未償還住宅貸款的借款人設定 90% 貸款成數上限，作為審慎監管措施，但從第 3 套未償還住宅貸款起將其降至 70%，以抑制投機性的多套房產借貸行為。
就償債比率而言，清償信用卡欠款是否比提前償還房貸更有幫助？
在大多數情況下是的——銀行計算償債比率時看的是每月須償還的分期金額，而非未償還本金餘額，因此清償一筆有固定月供的小額循環債務，比等額一次性提前償還房貸更能釋放借貸額度。
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在住宅貸款額度用盡後，考慮貸款成數可達 80%-85% 的商用產權資產