法律與買賣合約
買賣雙方可以請同一個律師嗎？
發展商的指定律師（panel lawyer）是替發展商辦事的，不是替你辦事的——所謂「免律師費」，說白了就是發展商替那位律師付賬單。你仍然有權自己另請律師。在次售交易裡，一家律師樓同時代表買賣雙方，一旦雙方利益出現分歧，就是實實在在的利益衝突風險。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正處在下訂、意向書或簽署買賣合約階段的買家 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把房地產資料、地契上名字的持有方式，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
在你簽下任何東西之前
這一篇拆解的是：發展商的指定律師不是你的律師——而「免律師費」正是這件事會出問題的地方 由持牌發展商出售的住宅單位，合約是法定格式。裡面的保護條款不是發展商施捨的讓步，也不能用合約約定的方式排除掉。
「免律師費」說的是誰付錢，不是律師替誰辦事
全新單位的營銷經常把「免律師費」當作買家優惠來打廣告。這句話實際描述的是誰出錢，不是這位律師代表誰。在這個安排下委任的律師，是發展商的指定律師（panel lawyer），由發展商聘請並付費，負責準備和處理這份買賣合約。這位律師的職業責任，是對發展商這個客戶負責，不是對身為買家的你負責，就算他們準備出來的文件，正是你即將要籤的那份合約。在例行交易裡，這種安排很少造成看得見的摩擦，因為發展商想要一筆順利、標準的交易，這個利益通常跟買家想要的東西並不衝突。但這位律師，並不是以「你的法律顧問」這個身分出現在這裡的。
你仍然有權自己另請律師
「免律師費」這個安排，並不會取消你自己另請一位律師、代表自己獨立審閱合約的權利，只是這筆費用要自己出。選擇這樣做的買家，付錢買的是一件很具體的東西：一位職業責任只對他們負責的律師，純粹站在買家這一邊，去檢查合約、檢查它依據的附表、以及任何跟標準條款不一樣的變動之處。這筆開銷值不值得，取決於購買金額的大小，以及你想要多少獨立的審視——但不管發展商的營銷話術怎麼暗示「律師費已經包了」，這個選項始終存在。
為什麼次售交易的風險不一樣
在次售交易裡，為了省錢，買賣雙方有時會選擇請同一家律師樓來處理整宗交易，理由是：一宗雙方都很配合的直接轉手，不需要請兩組律師。只要雙方在價格、時間表和條款上真心達成一致，這樣操作是行得通的，因為在那個當下，這家律師樓根本沒有需要去應付的利益衝突。風險出在「萬一情況不再是這樣了」——比如出現關於瑕疵的爭議，比如雙方對「這筆交易到底包不包括這個東西」看法不一，比如一方指責延誤是另一方造成的。一家律師樓沒辦法同時全力維護兩個立場已經分歧的當事人的利益，這正是專業執業裡「利益衝突」這個概念的核心。
背後關乎的職業操守原則
背後的原則很直白，不用去搬專業規則條文也能講清楚：律師的職責，是去推進和保護自己客戶的利益，而一旦兩位客戶的利益開始朝不同方向走，一位律師就沒辦法同時對這兩位客戶都完全盡到這份職責。這正是為什麼「同時代表雙方」只有在雙方利益真正一致的情況下才被認為是可以接受的，而一旦不再一致，這種安排就站不住腳了——到了那個時候，通常就該建議一方或雙方另請獨立的律師。
這在實際操作中意味著什麼
在全新單位交易裡，要明白由發展商付錢的指定律師，是替發展商辦事的，然後自己認真考慮一下，是不是要在這個安排之外，再另請一位屬於自己的律師。在次售交易裡，直接問清楚，涉及的這家律師樓是只代表一方，還是同時代表雙方；如果是同時代表雙方，只要大家的利益真的還一致，那這樣操作沒問題——但一旦不再一致，這就是你該另請自己律師的信號。
拿你自己的情況核對一遍
去讀你自己那份合約，不要只讀摘要。如果是受《房屋發展法令》管轄的住宅單位，條款由法令規定、不得被削弱，所以任何看起來比法定條件更差的條文，都應該立刻提出質疑。如果不在該法令管轄範圍內，合約寫成什麼就是什麼——風險恰恰就在這裡。
買家檢查清單
全新單位交易裡所謂的「免律師費」，並不是說法律代表是免費的——它的意思是，發展商替那位為發展商辦事的律師付了賬單。那位律師的職責，是在買賣合約裡保護髮展商的立場，不是保護你的，就算大部分文件工作是例行公事、雙方利益通常一致，這個身分定位也不會變。你有權自己另請一位律師來代表你，費用自己出，如果你想在簽署合約之前得到獨立的意見。在次售市場，有時一家律師樓會為了省錢而同時代表買賣雙方——只要大家都相安無事，這樣操作是行得通的，但一旦出現爭議、或者雙方利益開始分歧，這就變成了實實在在的利益衝突，因為一家律師樓沒辦法同時全力替兩個方向不一樣的人說話。
1
2
3
4
5
| 1 | 明白髮展商所謂「免律師費」的那位律師，是由發展商付錢、替發展商辦事的。 |
|---|---|
| 2 | 認真考慮清楚，是不是要自己另請一位律師來做獨立審閱，費用自己出。 |
| 3 | 在次售交易裡，直接問清楚是不是同一家律師樓在同時代表買賣雙方。 |
| 4 | 只有在大家利益真正一致的情況下，才把「一家律師樓代表雙方」當作行得通的安排。 |
| 5 | 一旦出現爭議或利益分歧，立刻另請一位屬於自己的獨立律師。 |
常見問題
「免律師費」是不是代表那位律師替我辦事？
不是。它的意思是發展商替那位指定律師付了費用，但那位律師是替發展商辦事的，不是替你辦事的。
全新單位有「免律師費」，我還能自己另請律師嗎？
可以。這個安排不會取消你自己另請律師、代表自己獨立審閱合約的權利，只是費用要自己出。
次售交易裡，一家律師樓同時代表買賣雙方可以嗎？
只要雙方在條款上真心達成一致，這樣操作是行得通的；但一旦出現爭議或利益分歧，這就變成實實在在的利益衝突。
如果買賣雙方共用一位律師後開始意見不合，該怎麼辦？
通常就該建議一方或雙方另請獨立的律師，因為一家律師樓沒辦法同時全力代表兩位利益已經分歧的當事人。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
那個讓你「零頭期」的 rebate 技巧，可能被銀行當成貸款詐欺
有些發展商配套會把買賣合約價格調高，再用rebate退回差額來抵消頭期款，聽起來像免費頭期，但可能違反國家銀行的貸款規則，並觸發稅收局的印花稅稽查。
Lewis 總結
我一定會要求發展商提供書面淨價，並向銀行確認貸款是根據這個淨價來批，而不是SPA封面上的毛價。
高樓房地產 Sinking Fund 指南：如何避開儲備金陷阱
根據《分層管理法令》，高樓住宅必須設立儲備金（sinking fund）以應對大型維修。長期資金不足會導致日後需要徵收鉅額的特別徵費。本文教你如何評估項目的財務狀況。
Lewis 總結
我見過太多買家只看健身房和泳池，完全忽略了sinking fund。在《分層管理法令》下，這筆錢是強制性的。買二手房時，我會幫買家查AGM會議記錄，看欠繳率是否嚴重——如果管理費欠繳率達30%，意味著這棟樓正在慢性死亡。新樓盤如果發展商給出不切實際的RM0.25/sqft超低管理費，做好心理準備，在JMB接管後的兩年內，管理費大機率會暴漲40%。
大馬 2026 印花稅自我評估系統（SAS）買家變動指南
掌握大馬稅收局（LHDN）2026年印花稅自我評估系統（SAS）：涵蓋30天繳稅期限、長達3年的追溯稽查機制，以及RM500k以下首購族100%豁免優惠。
Lewis 總結
在SAS系統下，辦事速度變快了，但風險也增加了。以前是LHDN給你最終稅額，現在是你自己算、自己付，他們事後才來稽查。根據2026年預算案，首購族在2027年底前購買RM500k以下的房地產可享有全免印花稅。然而，如果你通過隱藏的rebate附函調高SPA價格來買房，LHDN可以稽查該估價。我建議所有買家保留乾淨的交易記錄，避免任何可能在3年後觸發稅務罰款的私下協議。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
明白髮展商所謂「免律師費」的那位律師，是由發展商付錢、替發展商辦事的。
Send
認真考慮清楚，是不是要自己另請一位律師來做獨立審閱，費用自己出。
Send
在次售交易裡，直接問清楚是不是同一家律師樓在同時代表買賣雙方。
Send
只有在大家利益真正一致的情況下，才把「一家律師樓代表雙方」當作行得通的安排。