法律與買賣合約
大馬買房抉擇：用個人名義還是成立公司買房更划算
深入對比在大馬用個人名義和公司架構持有房地產，在稅務、融資貸款和合規成本方面的實際差異。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在個人持有與公司架構買房之間猶豫不決的房地產投資者、企業主及置業買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 財務合規與公司行政成本風險 |
| 買家行動 | 諮詢稅務專業人士或與 Lewis 溝通，評估你的投資組合規模是否值得承擔公司結構的行政成本。 |
公司出售房地產在產業盈利稅（RPGT）上的劣勢
公司持有與個人持有最顯著的差異之一在於真實產業盈利稅（RPGT）的課稅方式。個人大馬公民和永久居民持房3年內出售稅率是30%，第4年降至20%，第5年降至15%，第6年起直接降至0%。公司在頭5年適用同樣的30%/20%/15%累進稅率，但永遠無法降到0%——第6年起稅率會保持在10%的底線，直到出售為止，這會大大降低長期投資相較於個人持有的轉售利潤。
更為嚴苛的公司貸款與董事個人擔保要求
通過公司名義為房地產融資，通常比個人申請房屋貸款要困難得多。銀行會採用商業貸款審查標準來評估公司的貸款申請，這往往導致更低的貸款額度成數、更高的貸款利息以及更繁瑣的證明文件。此外，銀行幾乎總是要求公司董事為貸款提供個人擔保，這意味著在法律責任上，你個人依然需要為公司的房地產債務兜底。
持續的公司合規成本與財務維護費用
在馬來西亞，用公司持有房地產意味著你需要維持一傢俬人有限公司。這帶來了一系列持續的公司合規性責任。公司每年必須聘請公司秘書、向大馬公司委員會（SSM）提交年度申報表、進行法定財務審計、準備日常會計賬目和提交所得稅申報。這些每年固定產生的維護費用會直接吞噬小型房地產組合的投資回報。
資產風險隔離與大規模投資的稅務規劃
儘管維持成本高昂，但對於大規模的投資者而言，公司結構確實擁有獨特的優勢。公司提供了清晰的責任隔離，保護個人資產免受房地產引起的商業訴訟和債務索賠。對於擁有大量高租金回報物業的投資者，在面對個人所得稅的高稅率檔次時，公司稅收框架在業務開支扣除和合理避稅上能夠提供比個人更有利的規劃方案。
買家檢查清單
使用公司持有房地產可以隔離資產風險，並在大型投資組合中提供潛在的稅務優化，但失去了個人持有的產業盈利稅優惠（如持有5年後免稅），且伴隨著高昂的公司維持成本。公司貸款往往面臨更嚴苛的貸款成數限制、較高的利息和需要董事個人擔保。對於絕大多數買家來說，個人名義買房更合算。
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| 1 | 對比公司固定產業盈利稅率與個人持房5年後的0%免稅優惠 |
|---|---|
| 2 | 計算每年維持公司的行政成本，包括審計、秘書和年度報稅費 |
| 3 | 檢查銀行針對公司買家的商業貸款成數以及利率配套 |
| 4 | 準備應對商業銀行在審批公司貸款時要求董事簽署的個人聯保 |
| 5 | 在簽署買賣合約前做好決定，避免日後因轉名過戶產生稅罰 |
常見問題
我可以把我個人名下持有的房地產轉入我擁有的公司以達到省稅目的嗎？
不可以。將已在個人名下的房地產轉到公司名下，在法律和稅務上被視為一宗完整的出售與重新購入交易，這會觸發過戶的印花稅和出售方的產業盈利稅，成本非常昂貴。
銀行在審批公司房地產貸款時是否需要個人擔保？
是的。對於標準的私人有限公司（Sdn Bhd），銀行幾乎無一例外會要求公司董事簽署個人擔保書。如果公司違約無法還貸，你依然需要承擔個人還款責任。
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