法律與買賣合約
大馬買房抉擇：用個人名義還是成立公司買房更划算
深入對比在大馬用個人名義和公司架構持有房產，在稅務、融資貸款和合規成本方面的實際差異。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
我經常看到有買家讀了網上的文章說‘用公司買房可以省稅’，就急著為了自己的第一套投資房去開一傢俬人有限公司。讓我幫你算筆賬：公司是不能享有大馬個人公民持房5年後免除產業盈利稅這一優惠的，無論持有多少年，轉售都要面對固定稅率。此外，你每年還得支付會計、審計、公司秘書和報稅等行政維護費用。在申請貸款時，銀行對公司的審批也更加保守，經常限制貸款成數，而且往往依然需要你作為董事簽署個人聯保。
除非你是在建立一個規模較大、租金流水很高的資產組合，或是為了隔離其他業務的資產風險，否則個人購買是首選。最關鍵的是，在下訂前就要決定好：以後才把房產從個人名義過戶給公司會被視為一宗全新的交易，需要重新繳交昂貴的印花稅和產業盈利稅。
買家行動
| 適合誰 | 在個人持有與公司架構買房之間猶豫不決的房地產投資者、企業主及置業買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 財務合規與公司行政成本風險 |
| Lewis verdict | 我經常看到有買家讀了網上的文章說‘用公司買房可以省稅’，就急著為了自己的第一套投資房去開一傢俬人有限公司。讓我幫你算筆賬：公司是不能享有大馬個人公民持房5年後免除產業盈利稅這一優惠的，無論持有多少年，轉售都要面對固定稅率。此外，你每年還得支付會計、審計、公司秘書和報稅等行政維護費用。在申請貸款時，銀行對公司的審批也更加保守，經常限制貸款成數，而且往往依然需要你作為董事簽署個人聯保。 除非你是在建立一個規模較大、租金流水很高的資產組合，或是為了隔離其他業務的資產風險，否則個人購買是首選。最關鍵的是，在下訂前就要決定好：以後才把房產從個人名義過戶給公司會被視為一宗全新的交易，需要重新繳交昂貴的印花稅和產業盈利稅。 |
| 買家行動 | 諮詢稅務專業人士或與 Lewis 溝通，評估你的投資組合規模是否值得承擔公司結構的行政成本。 |
公司出售房產在產業盈利稅（RPGT）上的劣勢
公司持有與個人持有最顯著的差異之一在於真實產業盈利稅（RPGT）的課稅方式。個人大馬公民和永久居民享有遞減的盈利稅優惠，在持房滿5年後稅率將直接降至0%。然而，公司卻被排除在此項福利之外。無論公司持有該房產多長時間，其轉售收益都需要繳納固定的公司性質盈利稅（通常為10%或以上），這會大大降低長期投資的轉售利潤。
更為嚴苛的公司貸款與董事個人擔保要求
通過公司名義為房產融資，通常比個人申請房屋貸款要困難得多。銀行會採用商業貸款審查標準來評估公司的貸款申請，這往往導致更低的貸款額度成數、更高的貸款利息以及更繁瑣的證明文件。此外，銀行幾乎總是要求公司董事為貸款提供個人擔保，這意味著在法律責任上，你個人依然需要為公司的房產債務兜底。
持續的公司合規成本與財務維護費用
在馬來西亞，用公司持有房產意味著你需要維持一傢俬人有限公司。這帶來了一系列持續的公司合規性責任。公司每年必須聘請公司秘書、向大馬公司委員會（SSM）提交年度申報表、進行法定財務審計、準備日常會計賬目和提交所得稅申報。這些每年固定產生的維護費用會直接吞噬小型房產組合的投資回報。
資產風險隔離與大規模投資的稅務規劃
儘管維持成本高昂，但對於大規模的投資者而言，公司結構確實擁有獨特的優勢。公司提供了清晰的責任隔離，保護個人資產免受房產引起的商業訴訟和債務索賠。對於擁有大量高租金回報物業的投資者，在面對個人所得稅的高稅率檔次時，公司稅收框架在業務開支扣除和合理避稅上能夠提供比個人更有利的規劃方案。
買家檢查清單
使用公司持有房產可以隔離資產風險，並在大型投資組合中提供潛在的稅務優化，但失去了個人持有的產業盈利稅優惠（如持有5年後免稅），且伴隨著高昂的公司維持成本。公司貸款往往面臨更嚴苛的貸款成數限制、較高的利息和需要董事個人擔保。對於絕大多數買家來說，個人名義買房更合算。
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| 1 | 對比公司固定產業盈利稅率與個人持房5年後的0%免稅優惠 |
|---|---|
| 2 | 計算每年維持公司的行政成本，包括審計、秘書和年度報稅費 |
| 3 | 檢查銀行針對公司買家的商業貸款成數以及利率配套 |
| 4 | 準備應對商業銀行在審批公司貸款時要求董事簽署的個人聯保 |
| 5 | 在簽署買賣合約前做好決定，避免日後因轉名過戶產生稅罰 |
常見問題
我可以把我個人名下持有的房產轉入我擁有的公司以達到省稅目的嗎？
不可以。將已在個人名下的房產轉到公司名下，在法律和稅務上被視為一宗完整的出售與重新購入交易，這會觸發過戶的印花稅和出售方的產業盈利稅，成本非常昂貴。
銀行在審批公司房產貸款時是否需要個人擔保？
是的。對於標準的私人有限公司（Sdn Bhd），銀行幾乎無一例外會要求公司董事簽署個人擔保書。如果公司違約無法還貸，你依然需要承擔個人還款責任。
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