法律與買賣合約
大馬房地產繼承與遺產規劃：2026年繼承人實際面對的流程
瞭解馬來西亞房地產繼承的實際運作方式、為何雖無遺產稅但時間安排依然重要、Faraid與《1958年分配法令》之間的差異，以及2024年小遺產門檻調整如何加快過戶速度。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在進行遺產規劃的業主、目前正處理繼承事務的繼承人、需要釐清Faraid份額的穆斯林家庭，以及可能符合2024年新門檻下小遺產資格的遺產管理人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中等風險；雖無稅務風險，但時間風險確實存在，因為若沒有立下有效遺囑，房地產可能因繼承人之間的爭議而被困在遺產管理書程序中長達2年。 |
| 買家行動 | 現在就立下或更新一份有效遺囑，若適用則儘早計算Faraid份額，核實遺產是否符合500萬令吉小遺產門檻的資格，並在假設任何過戶時間之前，先諮詢律師確認適用的是遺囑認證還是遺產管理書程序。 |
無遺產稅，但RPGT日後仍需留意
自1991年11月1日《1941年遺產稅法令》被廢除以來，馬來西亞已無遺產稅，此後也未曾實施任何繼承稅。這意味著繼承人單純因為獲得房地產而無需為此繳稅。然而，房地產盈利稅（RPGT）並非永久豁免，只是被延後計算。RPGT不會在繼承發生時立即徵收，但若繼承人日後出售該房地產，則須繳納，而且計算依據是自繼承之日起的持有年期，而非原業主最初的購買日期。這一點在規劃上十分關鍵，因為若繼承人在繼承後持有該房地產數年才出售，所適用的RPGT稅率會比繼承後不久便出售來得更低。
穆斯林的Faraid：伊斯蘭法下的固定份額
對於穆斯林遺產，分配依據Faraid繼承原則進行，源自古蘭經規定的六種固定比例：二分之一、四分之一、八分之一、三分之二、三分之一及六分之一，具體取決於逝者身後有哪些在世親屬。舉例而言，若逝者育有子女，妻子可獲遺產的八分之一；若無子女，則可獲四分之一；而丈夫若逝者育有子女則可獲四分之一，若無子女則可獲二分之一。兒子可獲Asabah（剩餘繼承）份額，在固定比例框架下，兒子的份額通常是女兒的兩倍。若逝者留有wasiat（伊斯蘭遺囑），最多可將遺產的三分之一按wasiat分配，其餘部分仍須依Faraid分配。若未留有wasiat，則整份遺產完全依Faraid分配。
非穆斯林與《1958年分配法令》
對於非穆斯林繼承人，無遺囑繼承（即沒有有效遺囑情況下的遺產分配）依據《1958年分配法令》進行。該法令根據逝者身後的家庭結構，為在世配偶、子女、父母及其他親屬之間的遺產分配設定了固定的計算公式。與穆斯林Faraid程序在程序上最主要的差異在於，非穆斯林的遺產分配須經由民事法庭以及遺囑認證或遺產管理書程序處理，而非伊斯蘭法庭。同樣地，沒有立遺囑的穆斯林遺產也須依賴伊斯蘭法庭適用的Faraid原則，穆斯林遺產的執行人應瞭解，這一程序是與標準遺產管理程序並行處理，而非取代它。
遺囑認證時限與2024年小遺產門檻調整
身故後房地產過戶的速度，很大程度上取決於是否立有有效遺囑。若立有有效遺囑，可透過遺囑認證（Grant of Probate）程序，房地產大約可在3至6個月內完成過戶。若沒有遺囑，則須申請遺產管理書（Letters of Administration），速度明顯較慢，通常需要6個月至2年不等，具體取決於繼承人之間是否存在爭議以及文件的齊全程度。此外，《1955年小遺產（分配）法令》允許較小規模的遺產透過土地局，即由JKPTG（國家土地及礦務局）的土地行政官處理，而非經由高等法院，速度更快、成本也更低。界定何為小遺產的門檻已於2024年7月15日起從200萬令吉調高至500萬令吉，意味著如今有明顯更多遺產案件符合這一較快捷路徑的資格。此外，若繼承人依據遺囑、Faraid或《1958年分配法令》放棄自身份額並轉讓給另一名合資格繼承人，相關過戶文件可適用固定10令吉印花稅，減輕家庭在重新安排共有遺產持有方式時的財務負擔。
買家檢查清單
自1991年11月1日《1941年遺產稅法令》被廢除以來，馬來西亞已無遺產稅，而房地產盈利稅（RPGT）也不會在繼承發生時立即徵收，只有當繼承人日後出售該房地產時才會計算。遺產分配方面，穆斯林依據Faraid繼承原則，非穆斯林則依據《1958年分配法令》。若立有有效遺囑，透過遺囑認證（Grant of Probate）通常可在3至6個月內完成房地產過戶；若沒有遺囑，則須申請遺產管理書（Letters of Administration），耗時可能長達6個月至2年。小遺產門檻已於2024年7月15日起從200萬令吉調高至500萬令吉，讓更多遺產案件可以完全繞過高等法院程序。
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| 1 | 確認無需繳納遺產稅，但須留意日後出售該房地產時將適用RPGT，計算基準為繼承之日起的持有年期。 |
|---|---|
| 2 | 核實是否存在有效遺囑，因為遺囑認證（Grant of Probate）的速度快於遺產管理書（Letters of Administration），後者在沒有遺囑的情況下可能耗時長達2年。 |
| 3 | 若遺產涉及穆斯林業主，應儘早計算Faraid份額，並釐清是否存在覆蓋遺產三分之一的wasiat。 |
| 4 | 核實遺產是否符合500萬令吉小遺產門檻的資格，這類遺產可透過土地局辦理，而無需經過高等法院。 |
| 5 | 諮詢律師，瞭解若繼承人將份額轉讓給另一名合資格繼承人，該過戶文件是否可適用固定10令吉印花稅減免。 |
常見問題
在馬來西亞繼承房地產需要繳稅嗎？
不需要。自1991年11月1日《1941年遺產稅法令》被廢除以來，馬來西亞已無遺產稅。RPGT也不會在繼承時立即徵收，只有日後出售房地產時才須繳納，且計算依據是自繼承之日起的持有年期，而非原業主的購買日期。
若穆斯林家庭成員身故且沒有立遺囑，會怎樣處理遺產？
若未留有wasiat，整份遺產將完全依Faraid原則分配，具體份額取決於逝者身後有哪些在世親屬。若存在wasiat，最多可將遺產的三分之一按wasiat分配，其餘部分仍須依Faraid分配。
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