法律與買賣合約
大馬房產詐騙警號：付款前如何識破騙局
瞭解馬來西亞買家最常遇到的三種房產詐騙手法，掌握在付款前必須核實的價格、付款壓力與無牌中介警號，並清楚知道若不幸中招，應在24小時內聯繫哪個單位求助。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
絕對不要將任何訂金匯入個人銀行賬戶，這一點沒有例外——一手房產的訂金應匯入房屋發展賬戶，二手房產則應匯入律師的客戶賬戶。若某個所謂黃金地段的房產報價比市價低20%至60%，應先假設它是假廣告，而不是反過來先信以為真。務必核實REN或REA的識別證，並向BOVAEP確認其登記狀態目前仍然有效，因為一個看起來真實的註冊編號，也可能早已過期失效。若賣家或其中介抗拒讓你的律師進行獨立產權查冊，光憑這一點就足以讓你放棄這筆交易，無論這筆交易表面上看起來多划算。
而萬一真的不幸中招，速度就是關鍵——務必在24小時內致電997，因為凍結騙徒賬戶的時間窗口非常短暫，稍縱即逝。
買家行動
| 適合誰 | 任何正在馬來西亞看房、訂房或支付訂金的人士，尤其是首次購房者、不熟悉本地慣例的外國買家，以及被催促儘快敲定一筆看似異常划算交易的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 若忽視相關警號，風險極高，因為付款轉移與產權詐騙一旦得逞，資金一旦離開監管賬戶，追回的可能性便十分有限，甚至可能導致全部損失。 |
| Lewis verdict | 絕對不要將任何訂金匯入個人銀行賬戶，這一點沒有例外——一手房產的訂金應匯入房屋發展賬戶，二手房產則應匯入律師的客戶賬戶。若某個所謂黃金地段的房產報價比市價低20%至60%，應先假設它是假廣告，而不是反過來先信以為真。務必核實REN或REA的識別證，並向BOVAEP確認其登記狀態目前仍然有效，因為一個看起來真實的註冊編號，也可能早已過期失效。若賣家或其中介抗拒讓你的律師進行獨立產權查冊，光憑這一點就足以讓你放棄這筆交易，無論這筆交易表面上看起來多划算。 而萬一真的不幸中招，速度就是關鍵——務必在24小時內致電997，因為凍結騙徒賬戶的時間窗口非常短暫，稍縱即逝。 |
| 買家行動 | 在支付任何訂金之前，先確認款項將存入房屋發展賬戶或律師的客戶賬戶，向BOVAEP核實中介的REN或REA識別證目前仍然有效，並在簽署任何文件前，先讓你的律師進行獨立產權查冊。 |
買家最常遇到的三種詐騙
外國人在馬來西亞購買房產時，最常遇到三種截然不同的詐騙手法。第一種是付款轉移詐騙，買家被誘騙將所謂的訂房費或訂金，匯入錯誤的賬戶，騙徒通常會偽造一份看似可信的發票，或利用被入侵的電郵往來來達到目的。第二種是假冒或無授權中介，指某人本身並無實際授權出售或出租某單位，卻展示一套真實存在的房產（有時是透過其他途徑取得鑰匙或進入權限），併為一筆他們根本無法完成的交易收取款項。第三種是產權操控詐騙，騙徒利用偽造文件，或由賣家謊報自己實際上並無出售該房產的權利，藉此騙取訂金，甚至騙取整筆購房款項，而該房產其實並非賣家所能合法處置。
在致電詢問之前，先識破假廣告
假廣告通常具備一套可辨識的警號。最常見的是價格明顯偏低，單位標價比市價低20%至60%，尤其是靠近重要地標或交通樞紐的市中心房產，這種不合常理的折扣應立即引起懷疑，而不是讓人心動。第二個警號是重複刊登，同一套房產在多個平臺上刊登廣告，使用完全相同的照片，但每次留下不同的聯絡方式，這顯示同一則詐騙廣告只是被簡單地複製粘貼。買家也應對那些長期掛在廣告平臺上、遲遲未被下架、出租或售出的房源保持警惕，因為一個價格真正吸引人的好盤，很少會長時間乏人問津。
付款施壓與無牌中介的警號
騙徒經常刻意製造緊迫感，阻止買家進行應有的核實。常見的付款施壓說法包括「看房前先付訂金」「訂金鎖定單位」「簽約前須全額付款」「先到先得付款制」，或聲稱業主要求在交鑰匙前先付款，這些說法的目的都是在買家核實任何信息之前，先騙取款項。在中介方面，每一位合法的註冊地產經紀（REN）都持有由BOVAEP（估價師、鑑定師、地產經紀及物業經理局）核發的REN編號，但一個看起來真實的REN編號，仍有可能早已過期失效，因此僅僅核實編號是否存在並不足夠，還須確認其登記狀態目前是否有效。每一位合法的地產經紀也須配戴附有照片及登記編號的實體識別證，REN配戴紫色識別證，正式地產經紀（REA）則配戴藍色識別證，買家應要求當面查看。
文件偽造跡象與訂金必須存入的賬戶
文件偽造的警號包括產權文件上字體或格式不一致、獨立核實時產權參考編號無法對應、賣家抗拒讓買家的律師進行官方查冊，以及在核實完成前催促買家簽署文件。任何要求買家僅憑掃描件或翻拍照片，而非原件或官方註冊局出具的文件來行事的情況，都應視為警號。同樣重要的是，馬來西亞每一筆合法的房產交易，其訂金都必須存入監管賬戶——一手房產存入發展商的房屋發展賬戶，二手房產則存入律師的客戶賬戶——若有人要求將訂金匯入個人銀行賬戶，這就是一個確鑿無疑的警號。若不幸遭遇詐騙，應立即前往警局正式報案，提供所有轉賬細節及聊天記錄截圖，並在轉賬後24小時內致電997，通知馬來西亞國家詐騙應對中心，以便他們嘗試在資金被進一步轉移前，凍結騙徒的賬戶。
買家檢查清單
馬來西亞買家最常遇到的三種房產詐騙，分別是付款轉移詐騙（被誘騙將「訂金」匯入錯誤賬戶）、假冒或無授權中介展示真實房產、以及透過偽造文件進行的產權詐騙。假廣告通常將所謂黃金地段的價格標示為比市價低20%至60%，而騙徒會以「看房前先付訂金」或「先到先得付款制」等說法，向受害人施壓要求在看房前先付款。每一位合法的REN（註冊地產經紀）都必須配戴BOVAEP（估價師、鑑定師、地產經紀及物業經理局）核發的紫色識別證（正式地產經紀REA則配戴藍色識別證），而買家不能只核實證件是否存在，還須核實其登記狀態是否仍然有效。訂金必須存入房屋發展賬戶（針對一手房產）或律師的客戶賬戶（針對二手房產），絕不能匯入任何個人銀行賬戶。若不幸遭遇詐騙，應立即前往警局報案，並在24小時內致電997，嘗試凍結騙徒的銀行賬戶。
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| 1 | 切勿將訂金匯入個人銀行賬戶——須確認款項存入房屋發展賬戶或律師的客戶賬戶。 |
|---|---|
| 2 | 對於任何標價比市價低20%至60%的市中心房產，應先假設它是假廣告，直到證明並非如此。 |
| 3 | 當面核實中介的REN或REA識別證，並向BOVAEP確認其登記狀態目前是否有效，而不僅僅是核實編號是否存在。 |
| 4 | 堅持要求律師在簽署任何文件前進行獨立產權查冊，若賣家抗拒，應立即放棄這筆交易。 |
| 5 | 若不幸遭遇詐騙，應立即報警，並在24小時內致電997，嘗試凍結已轉出的資金。 |
常見問題
馬來西亞買家最常遇到的三大房產詐騙是什麼？
最常見的三種詐騙分別是付款轉移詐騙（被誘騙將訂房費或訂金匯入錯誤賬戶）、假冒或無授權中介（在沒有實際授權出售或出租的情況下展示真實房產），以及利用偽造文件或謊報產權而進行的產權操控詐騙。
我該如何核實一位中介的REN編號是否真的有效？
REN編號即使看起來真實，也有可能早已過期，因此僅僅看到編號並不足夠。你需要向BOVAEP（估價師、鑑定師、地產經紀及物業經理局）核實該註冊目前是否有效，並要求當面查看中介的實體識別證——包括照片與登記編號——REN配戴紫色識別證，正式地產經紀（REA）則配戴藍色識別證。
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