法律與買賣合約
大馬外國賣家產業盈利稅 (RPGT) 稅率全解析 (2026指南)
詳細講解外國業主出售馬來西亞房產的 RPGT 稅率，包括5年內30%稅率及5年後的10%永久門檻。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 正在評估馬來西亞房產退出策略及資本利得稅負的新加坡投資者。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| Lewis verdict | 務必將 10% 的永久 RPGT 退出稅率下限納入您的長期資本回報模型中；與本地公民不同，外國業主的退出稅率絕不會降至 0%。 |
| 買家行動 | 聯繫 Lewis 在計入 RPGT 階梯稅率及可扣除的購房成本開支後，測算您目標房產的預計淨資本收益。 |
海外房產賣家在 RPGT 框架下的法定稅率結構
根據馬來西亞內陸稅收局 (LHDN) 管理的《1976年產業盈利稅法》，外國房產業主在出售房地產時須繳納法定資本利得稅。RPGT 嚴格按照原始購買價格與最終出售交割價格之間實現的淨資本利潤計徵。針對非公民賣家，LHDN 執行嚴格的階梯稅率結構，旨在遏制短期投機炒房，同時對外國資本變現保持永久性的稅率底線。
5 年內短期 30% 稅率與第 6 年起 10% 永久下限對比
如果外國業主在簽署原始買賣合約 (SPA) 後 5 年內出售馬來西亞房產，其淨資本收益將按 30% 的法定平準稅率計稅。自持有房產的第 6 年起，外國賣家的 RPGT 稅率大幅降至 10%。至關重要的一點是，與本地公民在持有滿 5 年後 RPGT 稅率降至 0% 不同，外國買家面臨 10% 的永久稅率下限，無論該資產持有多少年，該稅率均持續有效。
可扣除的開支與資本性裝修增強扣除規則
在計算應稅淨收益時，LHDN 允許賣家從毛出售利潤中扣除合規的資本性開支。可扣除的項目包括原始購房時繳納的印花稅、買賣雙程產生的律師費、房地產中介佣金以及有據可查的永久性結構工程裝修（如重大建築擴建）。然而，日常例行維護、牆面粉刷及房貸利息開支嚴格排除在 RPGT 扣除範圍之外。
律師代扣稅金 (CKHT 502) 合規與稅收完稅證明流程
根據馬來西亞稅收執法協議，買方的過戶律師在法律上有義務從交易尾款中預留總房價的 7%（在特定交易中為 5%），並填報 CKHT 502 表格。該筆預留資金須在 SPA 簽署後 60 天內直接匯繳給 LHDN 作為預扣稅金。預扣資金將託管於稅局，直到 LHDN 完成最終的 RPGT 評估並出具正式的完稅證明信 (Tax Clearance Letter)，多預扣的資金方可退還給賣家。
買家檢查清單
外國房產賣家若在買入後 5 年內出售，須按 30% 繳納淨資本收益的 RPGT 產業盈利稅；自第 6 年起，稅率降至 10% 的永久下限。
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| 1 | 若在簽署 SPA 後的 5 年內出售，在退出算式中列入 30% 的 RPGT 稅率。 |
|---|---|
| 2 | 若計劃持有房產 6 年或更久，在預算中預留 10% 的永久 RPGT 退出稅率下限。 |
| 3 | 妥善歸檔所有原始購房發票、印花稅繳費憑證及律師費收據。 |
| 4 | 保留永久性房屋結構改造升級的承包商正式發票及工程單據。 |
| 5 | 為交易尾款中 mandatory 7% 的律師代扣預留金（CKHT 502 表格）做好資金準備。 |
| 6 | 在出售房產前向經驗豐富的稅務顧問確認完稅證明信的辦理時間窗口。 |
常見問題
在馬來西亞，外國賣家的 RPGT 稅率會降至 0% 嗎？
不會，與持有滿 5 年後享受 0% RPGT 稅率的馬來西亞公民不同，外國賣家自第 6 年起面臨 10% 的永久稅率下限。
我可以從 RPGT 應稅收益中扣除每月的房貸供款嗎？
不可以，根據 LHDN 的規定，例行每月的房貸本息供款嚴格排除在 RPGT 可扣除的開支範圍之外。
為什麼買方律師會在房產轉售期間扣留總房價的 7%？
根據 CKHT 502 表格的法規，律師在法律上被強制要求將總售價的 7% 匯繳給 LHDN 作為預扣稅金，直到稅局出具最終的 RPGT 完稅證明信。
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