法律與買賣合約
大馬產業盈利稅（RPGT）解析：2026年稅率與計算指南
真實產業盈利稅（RPGT）會直接影響你的轉售淨利潤。瞭解持有期、公民身份及可扣稅開支如何決定你的稅費負擔。
Quick summary
快速結論
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適合誰
風險等級
Lewis verdict
買家行動
| 適合誰 | 計劃出售房產時間線和稅務扣除的房地產投資者、購房者及賣家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 合規及稅務罰款風險 |
| Lewis verdict | 很多買家在計算短期炒房的預期回報時，完全沒有把產業盈利稅算進去。如果你在頭3年內賣房，你將面臨最高檔的稅率。利用虛高的買賣合約價格來獲取更高貸款，在出售時會產生副作用，因為你的買入價基準被扭曲了。我的建議很簡單：在簽署買賣合約前就想好你的退出策略。如果你是個人公民，儘量持有超過5年以享受0%的稅率。另外，請在第一天就準備一個專用的文件夾，妥善保存每一張裝修收據和律師費發票——記錄不全是導致大馬賣家多繳冤枉稅的首要原因。 |
| 買家行動 | 從第一天起保留所有與購房相關的發票和收據，並向 Lewis 諮詢5年持有期規則如何適用於你的投資時間線。 |
認識 RPGT 與應稅利潤
真實產業盈利稅（RPGT）是針對在馬來西亞出售房產所獲得的淨利潤徵收的資本利得稅。根據《1976年真實產業盈利稅法令》，此稅項的計算方法是從最終售價中扣除原始買入價以及可扣除的開支。可扣除開支包括買賣雙方的律師費、房地產中介佣金、印花稅以及房屋結構性的裝修費用。如果無法提供這些開支的有效收據，你將不得不為高過實際收益的賬面利潤繳稅。
分級稅率結構與5年黃金法則
真實產業盈利稅率是根據房產持有時間長短以及賣家的稅務身份來劃分的。對於大馬公民和永久居民個人，在購入後首3年內出售房產將面臨最高稅率；持有4至5年則適用較低的過渡稅率。最關鍵的是，大馬公民和永久居民個人在持有房產超過5年後（即在第6年或之後出售），一般可享有0%的稅率。這也就是眾所周知的“5年法則”，是本地業主最重要的稅務規劃工具。
分級稅率結構與5年黃金法則
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
持有年期
公民/永久居民
外國人
公司
| 持有年期 | 公民/永久居民 | 外國人 | 公司 |
|---|---|---|---|
| 第1年 | 30% | 30% | 30% |
| 第2年 | 30% | 30% | 30% |
| 第3年 | 20% | 30% | 30% |
| 第4年 | 15% | 30% | 30% |
| 第5年 | 5% | 30% | 30% |
| 第6年起 | 0% | 10% | 10% |
外國買家與公司實體面臨更高的稅費
馬來西亞的稅務框架並未向公司或非公民提供相同的免稅優惠。即使在持有超過5年後，外國個人賣家和公司實體也無法獲得0%的真實產業盈利稅率。相反，他們仍需就出售房產所獲得的收益繳納固定稅率（通常為10%）。這種較高的稅率門檻意味著，與本地個人相比，長期持有策略對公司投資組合 and 外國投資者而言在稅務上較不具優勢。
虛高買賣合約價格對未來稅務計算的影響
許多買家依賴開發商的回扣來獲得更高的貸款額度，這導致買賣合約（SPA）上記錄的是虛高的毛價。雖然這能減少前期現金需求，但它為未來的真實產業盈利稅計算留下了隱患。因為買入價值是以虛高的合約價格正式登記的，這會在未來出售房產時影響真實利潤和虧損的認定。賣家必須確保所有申報的交易價值準確無誤，以避免在稅務申報時觸發稅務局的稽查。
買家檢查清單
真實產業盈利稅是針對房產出售所得的淨利潤徵收的。馬來西亞公民和永久居民在持有房產超過5年後享有0%的稅率，而公司和外國買家即使在5年後仍需面對固定稅率（通常為10%）。保留所有裝修發票、律師費和中介費收據可以降低你的應稅利潤。
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| 1 | 以最終售價減去買入價和可扣稅開支，算出應稅淨利潤 |
|---|---|
| 2 | 根據簽署買賣合約的準確日期確定房產的持有時間 |
| 3 | 確認賣家的公民身份以適用正確的稅率檔次（公民對外國人或公司） |
| 4 | 核實所有可扣稅開支是否均附有合法發票和官方付款收據 |
| 5 | 評估出售日期是否已超過5年門檻以符合個人免稅資格 |
常見問題
哪些開支可以作為可扣除開支以減少我需要繳納的產業盈利稅？
可扣除開支包括買入和賣出房產的律師費、出售房產的中介佣金、印花稅以及有正式發票和收據支持的房屋結構性裝修費用。
公司和外國賣家在持有5年後可以享有0%的真實產業盈利稅率嗎？
不可以。只有大馬個人公民和永久居民在5年後享有0%的稅率，公司和外國賣家即使持有多年，仍需繳納固定稅率（通常為10%）。
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