分層產權與物業管理
還沒有分層地契的單位：怎麼買、怎麼賣、怎麼做貸款、怎麼繼承
一旦單位被售出，已批地的地主就有義務在三個月內向法院申請分層地契，根據《1985 年法令》第 8 條的規定，起算點可能是上層結構證明、竣工或售出之日，取決於具體情況。買家的義務則立即開始：第 52(1) 和 52(8) 條把購買者列為須繳管理費的「地主」。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 買沒有個別分層地契的單位的買家，以及地契拖了很多年還沒下來的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
地契，以及拿到之前的那段空窗
本文要處理的是：個別地契出來之前，你持有的是母契底下的權益——每一筆交易都要經過發展商同意。 擁有土地之上的空間，需要測量、圖則和登記——這就是為什麼時間差是結構性的，不是誰在拖。
買家是「繳管理費」意義下的地主
757 法令第 52(1) 條把維修費和儲備金供款加在「地主」身上。第 52(8) 條把「地主」定義為包括購買者。所以一個已經簽了買賣合約、在合約上已經承諾接收這個單位的買家，為了繳費這個目的，已經符合「地主」的身份了——即便個別分層地契還沒發出。也就是說，費用是到期的，買家的名字已經在維修賬上，關於「地契」的任何爭論，都跟關於「費用」的爭論是分開的兩件事。
發展商的期限從什麼時候開始算
第 8 條測量的是發展商的期限。依第 8(2) 條，一旦單位被售出或同意售出，「申請細分」這項義務就觸發了；三個月時間從五個起算點中的一個開始數：若上層結構證明在法令生效後簽發，則從證明簽發日起；若建築物在生效後竣工，則從竣工日起；若售出在生效後發生，則從售出日起；或者（在過渡情形下）從法令生效日起，或從兩個事件中較遲一個的日期起。這個起算點沒有商量餘地——問清楚哪一個適用，然後從那裡開始數。
該問什麼，什麼時候問
問清楚 Form 1 細分申請是在什麼時候遞交給土地管理官的，依第 9 條。這個遞交日期是公開資訊，發展商應該知道。如果一個日期存在於第 8(2) 條設定的窗口之內，「申請」這項義務已經滿足，地契延誤在土地局。如果拿不出遞交日期，發展商就超過了第 8(2) 條的窗口——或是（如果有）第 8(4) 條的延期——此時第 8(7) 和 8(8) 條啟動。
罪行及其按日成分
第 8(7) 條規定，在期限內未申請即屬犯罪。第 8(8) 條訂明罰則：一經定罪，罰款不少於一萬令吉、不超過十萬令吉，監禁不超過三年，或兩者兼施——而罪行持續的每一日，另處不少於一百令吉、不超過一千令吉的罰款。那個「按日」的部分，正是為什麼這件事對買家重要：地契拖得越久，按日罰款就累積得越多，那筆罰款應該是可以從發展商那裡追討的。
拿你自己那棟樓核對一遍
書面向發展商或管理層索取分層地契申請的當前進度和遞交日期。把回覆保存好——將來真要往上投訴時，你需要的就是這份文件。
買家檢查清單
一個買家可以擁有一個沒有個別分層地契的單位，但那個買家立即就要繳管理費。第 52(1) 條把管理費加在「地主」身上，而第 52(8) 條把「地主」定義為包括購買者。發展商依第 8 條的三個月時間從五個起算點之一開始數：上層結構證明、建築物竣工、售出，或在過渡情形下的法定日期。買家應該問細分申請是什麼時候依第 9 條、使用 Form 1 申請的。如果窗口內找不到申請日期，第 8(7) 和 8(8) 條就構成一項罪行，還有按日罰款的成分。
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| 1 | 問清楚 Form 1 細分申請的遞交日期和檔案編號。 |
|---|---|
| 2 | 問有沒有依第 8(4) 條獲批延期，由誰批的。 |
| 3 | 從第 8(2) 條的相關起算點——上層結構證明、竣工或售出——開始數三個月。 |
| 4 | 如果窗口內存在一個遞交日期，發展商的義務已滿足，延誤在審批端。 |
| 5 | 如果拿不出遞交日期，留意第 8(7) 條和第 8(8) 條的按日成分。 |
常見問題
如果我的個別分層地契還沒發出，我要繳管理費嗎？
要。757 法令第 52(1) 和 52(8) 條從買家在合約上承諾接收那一刻起，就把他們當作須繳費的「地主」。
發展商什麼時候必須申請分層地契？
依《1985 年分層地契法令》第 8(2) 條，在五個起算點之一的三個月內：上層結構證明、建築物竣工，或售出，取決於哪一個先發生。測量局局長可依第 8(4) 條延長一次，不超過一個月。
發展商如果不申請會怎樣？
依第 8(7) 條即屬犯罪。第 8(8) 條訂明罰款 RM10,000 至 RM100,000，監禁最高三年，或兩者兼施；罪行持續期間另按每日 RM100 至 RM1,000 計罰。
我該書面問什麼？
Form 1 細分申請是什麼時候依第 9 條遞交的、檔案編號是什麼，以及有沒有依第 8(4) 條獲批延期。
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從第 8(2) 條的相關起算點——上層結構證明、竣工或售出——開始數三個月。
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