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分層產權與物業管理
管理費與儲備金、JMB 與管理機構（MC）的治理、常年大會、共用產業、停車位、物業經理，以及分層管理仲裁庭——決定一棟高樓交房之後還守不守得住價值的持有成本與治理層面。
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| Blog 分類 | 分層產權與物業管理 |
|---|---|
| 內容角度 | 買高樓之前先看這個分類，持有期間每年再看一次。 |
62 篇文章
分層產權與物業管理
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
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儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
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不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
停繳管理費觸發的是一套法定程序，不是談判：JMB 發出 Form 11 通知（第 34(1) 條）或管理機構發出 Form 20（第 78(1) 條），給你不少於 14 天；利息上限為年利率 10%；接下來是債務索償、對你動產的扣押令，或者刑事檢控。
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欠管理費，管理層可以斷你的水、鎖你的水錶、不讓你搭電梯嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有賦予管理主體因欠費而切斷單位水電的明文權力。條例允許的是：依附加細則第 6(5) 條暫停共用設施與服務，以及依第 6(4) 條停用你的門禁卡，重新啟用費不得超過 RM50。
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買拍賣屋，前業主欠的管理費要不要你還？
欠繳的管理費確實會跟著產業轉到下一手業主身上——第 60(4) 和 61(4) 條允許向業主或其「後繼權利人」（successor-in-title）追討，第 68(4) 條對子管理機構作同樣規定。但 757 法令並沒有在產業上設定法定押記或留置權，這一點會改變你競標前該怎麼做盡職調查。
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同一棟樓、同樣面積，管理費卻不一樣：什麼情況下這是合法的？
兩個同樣面積的單位可以合法地繳不同的管理費——但只限於特定理由。份額單位依附表一的公式計算（第 8(1) 條），而且只有管理機構（MC）可以訂不同費率，還僅限於用途顯著不同的單位（第 60(3)(b) 條）。
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綜合發展項目：商場、辦公樓和你的公寓，管理費到底怎麼分？
在綜合發展項目裡，管理費分成兩層：一般共用產業依第 64(2) 條仍由主管理機構管理，而受限共用產業（LCP）則由子管理機構管理，設有自己的賬戶（第 64(3)(a)、66、67 條）和依第 68 條另行收取的費用，並按第 65 條的公式 A/B × C 分攤。
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為什麼管理費總在交房後被「重算」並跳漲，以及你能不能擋下來
757 法令並不要求發展商在釐定管理費之前先做預算——預算是到共管機構（JMB）第一次常年大會時，才依第 18(4) 條首次被要求。這就是為什麼開盤時報的費率，往往在交房移交時上調；以及移交時發展商依第 15(1)(a) 和 16(1) 條必須移交什麼。
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常年大會投票之前，怎麼看懂你那棟樓的財務報表
經審計的賬目必須在每一次常年大會上提呈，而賬目副本連同核數師報告，必須隨會議通知在至少 14 天前送到你手上（附表二第 7(7)、12(1) 及 12(3)(b) 段）。本文告訴你投票之前該看賬目裡的哪幾行。
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儲備金被亂用：什麼算濫用，以及怎麼阻止
把儲備金花在第 24(2)、51(2) 和 61(2) 條允許範圍之外，是違規，不是「見仁見智」。業主有查閱賬目的權利，也可以要求出具第 31 條證明（管理機構則為第 73 條）；拒絕讓人查閱是罪行，依第 26(5) 和 62(5) 條可處最高 RM250,000 罰款或三年監禁；而仲裁庭可依附表四第一部分第 12 項命令對方提供文件。
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地稅與門牌稅欠繳：最壞的結果是產業被政府收回
《1985 年分層地契法令》第 IVA 部分，把地稅分攤到各個單位。第 23B 條規定每個單位的地稅是直接欠付州政府的債務；第 23C 條由土地管理官按每平方米費率計算，並批註在分層地契上——取代了過去經管理機構統一收取的做法。
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單位空置、沒租客，管理費照繳：法律上為什麼不能打折
空置的單位照樣要繳全額管理費。第 52(1) 條把責任落在業主身上，沒有任何「有沒有人住」的條件；第 52(8) 條把「業主」的定義延伸到持有未售單位的發展商；第 12(2) 和 25(2) 條要求發展商為自己手上的未售單位繳費。
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發展商必須在法定期限內召開第一次 JMB 會議 —— 不開會怎麼辦？
發展商必須在交付空置管有權（VP）之日起不遲於 12 個月內召開第一次 JMB 會議（第 17(1)(b) 條配合第 18(1) 條）。不召開即屬犯罪，依第 18(2) 條可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
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從 JMB 移交到 MC：法律上必須交出哪些東西，以及怎麼查有沒有交齊
移交給共管機構，依條例第 11 條使用 Form 4，須在發展商管理期屆滿前完成（第 15(1) 條）；移交給管理機構，依條例第 22 條使用 Form 13，須在初步管理期結束前完成（第 55(1) 條）。兩者都附帶一份詳細的資金、資產、記錄與文件清單。
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不出席常年大會，等於讓別人替你花錢：這個會議上到底決定了什麼
一年一次的會議，決定管理費費率、通過賬目、選出管委會，並且可以修改附加細則。通知必須在會議前至少 14 天送到你手上，並附上經審計賬目——而開會時間過後三十分鐘，在場的人就構成法定人數。
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法定人數、委託書與延會：為什麼幾乎沒人出席的常年大會，仍然可以合法有效
大會的法定人數是有投票權業主的二分之一，親自出席或委託代理均可（附表二第 15(1) 段）——但如果開會時間過後半小時仍未達到，出席者本身即構成法定人數（第 15(2) 段）。委託書必須在會議前 48 小時遞交，而且一個人只能代表一位業主（第 18(5)、18(4) 段）。
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你的動議因「太遲提交」被拒絕受理 —— 這樣做合法嗎？
業主提呈的動議，必須在會議前不少於七天，以書面形式遞交至管理機構的註冊辦事處——附表二第 13(1) 段。趕上這個期限，動議就必須列入議程；錯過了，被拒絕受理是合法的。
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哪些人沒有資格進管委會：欠管理費也在其中
依附表二第 2(9) 段，選舉前第七天存在欠費即取消候選資格——不論是作為業主或共同業主、作為法人業主的提名人，還是作為持有兩個或以上單位之業主的直系親屬。代理人、未滿 21 歲者，以及同一單位的另一位共同業主也在排除之列。
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管理層不作為時，怎麼依法要求召開特別大會（EGM）
合計持有至少 25% 份額單位總數的業主，可以聯署要求召開特別大會（EGM）。管委會必須儘快召開，且無論如何不得遲於聯署書遞交後六週——如果它不開，建築物專員可以書面授權其他人來召開。
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選不出管委會的時候：建築物專員（COB）可以做什麼
兩種不同的救濟，來自兩個不同的機關。建築物專員依第 86(1) 條委任「管理代理」，適用於管理不善或選不出管委會的情況。而「管理人」只能由法庭依第 76(1) 條委任，並依第 76(3) 條排他性地接管管理機構的權力。
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哪些樓宇文件你有法定權利查閱，以及管理層必須在多久內給你
業主可以查閱賬簿，並取得基金餘額證明——共管機構依第 31 條，管理機構依第 73 條。拒絕查閱，或未能設立或審計賬目，依第 26(5) 和 62(5) 條即屬犯罪，管委會成員須個人承擔最高 RM250,000 或三年的責任。
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你的單位到哪裡為止、共用產業從哪裡開始：這條界線決定誰付錢
除非樓層圖另有規定，你的單位與隔壁單位、或與共用產業之間的界線，是穿過樓板、牆體或天花板的中心線（《1985 年分層地契法令》第 13(3) 條）。位於該界線上的門窗，依附加細則第 5(5) 條屬於你的單位。
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樓上漏水到你家：法律上有一條「推定」條款，直接決定誰負責
757 法令第 142 條推定：出現在你天花板上的潮溼或滲水，來源是緊鄰其上方的單位、共用產業或受限共用產業。你不需要舉證漏水源頭在哪裡——舉證責任落到樓上。
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樓上樓下漏水的法定處理流程：表格、時限，以及樓上不讓進門怎麼辦
2015 年條例第十五部分（第 55–64 條）訂明瞭完整流程：收到通知後 7 天內檢查、檢查完成後 5 天內出具 Form 28 證書、收到 Form 28 後 7 天內整修，進入單位須提前 7 天書面通知——而拒絕讓人進入即屬犯罪，最高可處 RM50,000 罰款或三年監禁。
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外牆與屋頂滲水是管理層的責任，不是你的：以及怎麼逼他們修
外牆和屋頂屬於共用產業，因為它們不包含在任何單位之內。管理主體必須使共用產業保持良好且堪用的狀態——共管機構依第 21(1)(a) 條、管理機構依第 59(1)(a) 條。
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封陽臺、往走廊擴建：你到底需要誰的批准
封陽臺需要管理主體的事先書面批准，必要時還需地方政府批准——附表三第 11 和 29(2) 條附加細則。裝修必須限制在單位之內：第 22(1) 和 27(4) 條附加細則禁止對共用產業作出增建或侵佔，而第 22(2) 條的同意也不能用來批准「增建」。
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你的停車位到底是不是你的？附屬產業、共用產業，還是獨立地契
《1985 年分層地契法令》第 4 條把「附屬產業」定義為：分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的產業。就這一個分類，決定了那個車位是你的、是全樓的，還是發展商的——而要查的地方是分層圖。
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停車位能不能單獨賣掉或出租，不連著單位一起？
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對附屬產業作出任何獨立於其所附屬主產業的處分，第 34(2) 條禁止把附屬產業中的權利與主產業分開處置或轉讓。這就是為什麼那麼多私下的停車位交易在法律上執行不了。
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發展商留著多餘的停車位繼續出租，這樣可以嗎？
發展商能不能繼續出租多餘的車位，取決於一個由分層圖回答的問題：那些車位是附屬於未售單位的附屬產業，還是共用產業？依 318 法令第 4 條，共用產業是用排除法定義的——凡分層圖上不屬於任何單位或附屬產業的部分，都是共用產業。
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管理層可以把共用停車位出租、預留或收費嗎？
管理主體可以出租或分配共用產業車位——共管機構依第 23(2)(c) 條，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——並可依第 32(3) 或 70(2) 條透過附加細則規範停車。但訂立這些附加細則需要在大會上通過**特別決議**，不是管委會自己拍板。