分層產權與物業管理
你的停車位到底是不是你的？附屬產業、共用產業，還是獨立地契
《1985 年分層地契法令》第 4 條把「附屬產業」定義為：分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的產業。就這一個分類，決定了那個車位是你的、是全樓的，還是發展商的——而要查的地方是分層圖。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
你實際買到的是什麼
本文要處理的是：三種法律身份，三套完全不同的權利。買賣合約和分層圖會告訴你買到的是哪一種。 一個停車位在法律上可以是三種完全不同的東西，每一種給你的權利都不一樣。
「附屬產業」是什麼
《1985 年分層地契法令》第 4 條把附屬產業定義為：分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的任何產業。停車位是最常見的例子，但同一個類別也涵蓋儲藏室或冷氣機擱板。關鍵詞是「顯示」：附屬產業之所以存在，是因為它出現在已批准的分層圖上，並附屬於某個特定的主產業。它不是靠發展商的一封信、牆上的一張貼紙，或者多年無人異議的使用而產生的。
或者它是共用產業，那完全是另一回事
如果這個車位沒有被標示為附屬產業，它就落進剩餘類別：共用產業，即該地塊中不屬於任何單位或附屬產業的部分。這意味著它由全體共同擁有，其使用由管理主體控制——而管理主體有權出租共用產業，也有權透過附加細則來規範停車。實際後果是：一個你已經用了十年的車位，可能仍然不是你的，而且樓裡可以合法地把它重新分配掉。
怎麼查出你手上是哪一種
兩份文件就能回答。已批准的分層圖會標出附屬產業，以及它們所附屬的主產業。你的買賣合約附表，應該以編號標明該附屬產業。如果分層圖顯示這個車位是綁定在你單位上的附屬產業，那你是把它當作單位的一部分持有的。如果它沒有出現在那裡，在有人拿出相反證據之前，就把它當成共用產業，並書面詢問管理主體：其分配是依據哪一項決議。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
一個車位可以是附屬於你單位的「附屬產業」，也可以是共用產業。如果是附屬產業，它會在已批准的分層圖上如此標示，並綁定在你的主產業上。如果是共用產業，它由全體業主共同擁有，其分配由管理主體依其出租權和附加細則權限控制。
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| 1 | 拿到已批准的分層圖，查這個車位有沒有被標示為附屬產業。 |
|---|---|
| 2 | 查你的買賣合約附表，看綁定在你單位上的附屬產業編號。 |
| 3 | 不要依賴發展商的信、地面上噴的號碼或長期使用——以分層圖為準。 |
| 4 | 如果車位沒有在圖上被標為附屬產業，就當作共用產業處理。 |
| 5 | 書面詢問管理主體：共用產業車位的分配依據的是哪一項決議或附加細則。 |
常見問題
什麼是「附屬產業」？
依《1985 年分層地契法令》第 4 條，指分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的任何產業——最常見的就是停車位或儲藏室。
我怎麼知道我的車位是不是附屬產業？
查已批准的分層圖和你的買賣合約附表。附屬產業會在圖上標示為附屬於某個特定的主產業。
同一個車位我已經用了很多年，這算不算我的？
不算。附屬產業之所以是附屬產業，是因為已批准的分層圖上如此標示。長期使用一個共用產業車位，並不會把它轉化成你的。
如果車位屬於共用產業呢？
那它由全體業主共同擁有，分配由管理主體依其出租共用產業的權力，以及制定規範停車的附加細則的權力來控制。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
停車位能不能單獨賣掉或出租，不連著單位一起？
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對附屬產業作出任何獨立於其所附屬主產業的處分，第 34(2) 條禁止把附屬產業中的權利與主產業分開處置或轉讓。這就是為什麼那麼多私下的停車位交易在法律上執行不了。
Lewis 總結
兩位業主之間的私下安排，可以非常友好，同時在法律上完全執行不了。如果你正在付錢給鄰居使用他的附屬產業車位，要明白你買到的是善意，不是權利——而且任何一方的單位一轉手，這件事就結束了。
加購停車位：可以算進房貸裡嗎？
車位能不能算進房貸，取決於它的法律地位。附屬產業依 318 法令第 69 和 34(2) 條綁定在主產業上、不能分開處分——正是這一點，讓它可以跟單位一起做貸款，而不是自己單獨做。
Lewis 總結
在你答應加購一個車位之前，書面問賣方或發展商一個問題：它在已批准的分層圖上是不是附屬產業，附屬於哪一個單位？拿到這個答案，貸款的問題就自己有答案了。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
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拿到已批准的分層圖，查這個車位有沒有被標示為附屬產業。
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查你的買賣合約附表，看綁定在你單位上的附屬產業編號。
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不要依賴發展商的信、地面上噴的號碼或長期使用——以分層圖為準。
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如果車位沒有在圖上被標為附屬產業，就當作共用產業處理。