分層產權與物業管理
停車位能不能單獨賣掉或出租，不連著單位一起？
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對附屬產業作出任何獨立於其所附屬主產業的處分，第 34(2) 條禁止把附屬產業中的權利與主產業分開處置或轉讓。這就是為什麼那麼多私下的停車位交易在法律上執行不了。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
停車位首先是個法律問題
本文要處理的是：附屬產業不能脫離主產業單獨處置。就這一條限制，讓很多私下的買賣租賃協議變成無效。 停車糾紛聽起來很瑣碎，直到你要賣房時才發現：你以為屬於你的東西，根本不在你的地契上。
兩條條文構成的限制
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制：對附屬產業、或其中任何份額或權益，作出任何獨立於「已批准分層圖上所附屬之主產業」的處分。第 34(2) 條從另一個方向表達同一個意思：禁止把附屬產業中的任何權利，與其主產業分開處置或轉讓。這兩條合起來，沒有留下任何空間讓車位被單獨轉讓、抵押或出售。
這對業主實際會做的交易意味著什麼
三種常見安排會撞上這條限制。把多出來的車位直接賣給鄰居、自己保留單位——這不是登記制度能賦予效力的處分。把車位跟單位分開抵押給銀行——同樣的問題。以長期的非正式安排租給鄰居——那份租約是兩個人之間的合約，而不是附屬產業上的權益，所以它只在雙方都願意時才存續，並且不會約束下一個買走任何一邊單位的人。
共用產業車位是另一個問題
以上這些，都不適用於那些屬於共用產業而非附屬產業的車位。在那種情況下，問題不是「某個業主能不能處分它」——不能，因為它本來就不是他的——而是「管理主體能不能分配或出租它」，這取決於該機構的出租權限和它的附加細則。如果給你車位的是管理層而不是鄰居，那你該問的就是這一套框架。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
如果這個車位是附屬產業，它只能跟著單位走，而且只跟著單位走。第 69 條限制對它作出任何獨立於「已批准分層圖上所附屬之主產業」的處分，第 34(2) 條禁止把其中任何權利分開處置或轉讓。你保留單位、把車位賣給鄰居——這不是一筆登記制度會支持的交易。
1
2
3
4
5
| 1 | 在答應任何買賣或長期出租之前，先從分層圖確認這個車位是不是附屬產業。 |
|---|---|
| 2 | 如果是附屬產業，不要以為私下買賣能夠辦理登記——第 69 和 34(2) 條限制了這一點。 |
| 3 | 如果你在付錢使用鄰居的車位，就把它當成一份合約安排，任何一邊單位賣掉時它就結束。 |
| 4 | 不要以為銀行會接受把車位當作跟單位分開的獨立擔保物。 |
| 5 | 如果車位屬於共用產業，向管理主體索取它分配給你所依據的附加細則或決議。 |
常見問題
我可以只賣停車位、不賣單位嗎？
如果它是附屬產業，不可以。《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對它作出獨立於主產業的處分，第 34(2) 條禁止把其中的權利分開處置或轉讓。
我可以把附屬產業車位租給鄰居嗎？
這類安排在法律上是你們兩人之間的合約，而不是對該附屬產業的處分。它不會約束將來買走任何一邊單位的人。
銀行可以把我的停車位當成獨立擔保物嗎？
考慮到第 69 和 34(2) 條的限制，不能脫離主產業單獨作為擔保。車位跟著單位走。
那屬於共用產業的車位呢？
個別業主根本無法處分它，因為它不是他的。管理主體能否分配或出租它，取決於該機構的出租權限和它的附加細則。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
你的停車位到底是不是你的？附屬產業、共用產業，還是獨立地契
《1985 年分層地契法令》第 4 條把「附屬產業」定義為：分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的產業。就這一個分類，決定了那個車位是你的、是全樓的，還是發展商的——而要查的地方是分層圖。
Lewis 總結
付錢之前先要分層圖和買賣合約的附表，並把答案拿到書面上。我見過的每一起停車位糾紛，起點都是一個買家：口頭被告知哪個車位是他的，卻從來沒查過它屬於哪一類。
加購停車位：可以算進房貸裡嗎？
車位能不能算進房貸，取決於它的法律地位。附屬產業依 318 法令第 69 和 34(2) 條綁定在主產業上、不能分開處分——正是這一點，讓它可以跟單位一起做貸款，而不是自己單獨做。
Lewis 總結
在你答應加購一個車位之前，書面問賣方或發展商一個問題：它在已批准的分層圖上是不是附屬產業，附屬於哪一個單位？拿到這個答案，貸款的問題就自己有答案了。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
在答應任何買賣或長期出租之前，先從分層圖確認這個車位是不是附屬產業。
Send
如果是附屬產業，不要以為私下買賣能夠辦理登記——第 69 和 34(2) 條限制了這一點。
Send
如果你在付錢使用鄰居的車位，就把它當成一份合約安排，任何一邊單位賣掉時它就結束。
Send
不要以為銀行會接受把車位當作跟單位分開的獨立擔保物。