分層產權與物業管理
加購停車位：可以算進房貸裡嗎？
車位能不能算進房貸，取決於它的法律地位。附屬產業依 318 法令第 69 和 34(2) 條綁定在主產業上、不能分開處分——正是這一點，讓它可以跟單位一起做貸款，而不是自己單獨做。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
看分層圖，別看宣傳冊
下面要講清楚的問題是：取決於車位跟單位是不是同一張地契 —— 這首先是法律問題，然後才是銀行問題。 分層地契法令對附屬產業管得很嚴，這正是很多私下停車協議無法執行的原因。
先看法律地位，再談貸款
有用的順序是先法律、後金融，而業主通常反過來做。一個車位，要麼是已批准分層圖上標示為附屬於某個特定主產業的附屬產業，要麼就是 318 法令第 4 條下的共用產業——定義為凡不屬於任何單位或附屬產業的部分。這兩者裡，只有前者是個別業主真正持有的東西；而只有業主持有的東西，才可能成為貸方設定擔保的對象。
為什麼附屬產業跟著單位走
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對附屬產業作出任何獨立於其所附屬主產業的處分，第 34(2) 條禁止把其中的任何權利分開處置或轉讓。實際效果是：這個車位沒辦法被拆分出去——不能單獨賣、不能單獨轉讓、也不能單獨抵押。它屬於那個單位，所以當該單位被設定押記時，它就落在擔保範圍之內。
為車位付錢之前該確認什麼
拿到已批准的分層圖和買賣合約裡的附表，並書面確認：該車位是附屬於你單位的附屬產業，且有編號可查。如果是，那這個車位就是你所購買內容的一部分，也是被押記內容的一部分。如果答案是「那是一個分配給你的共用產業車位」，那你買到的是管理主體授予的一項使用權，而不是土地上的權益——為這樣一樣東西付出一筆資本金，性質完全不同，值得在付錢之前先跟律師提一句。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
先回答法律問題，再回答銀行問題。如果這個車位在已批准的分層圖上，是附屬於你單位的附屬產業，那它跟著單位走——第 69 和 34(2) 條限制對它作出任何獨立處分——因此它屬於「該單位上設定的押記」所涵蓋的範圍。如果它是共用產業，那就沒有任何個別業主持有它，貸方也就沒有東西可以設定擔保。
1
2
3
4
5
| 1 | 從已批准的分層圖確認這個車位是不是附屬產業，以及它附屬於哪一個單位。 |
|---|---|
| 2 | 付錢之前，把這個確認連同附屬產業編號一起拿到書面上。 |
| 3 | 記住第 69 和 34(2) 條禁止把附屬產業與其主產業分開處分。 |
| 4 | 如果對方說那是分配給你的共用產業車位，要明白你買的是使用權，不是土地上的權益。 |
| 5 | 簽約之前，把這個區別跟你的產權律師提出來。 |
常見問題
加購的停車位可以算進房貸嗎？
取決於該車位在已批准的分層圖上，是不是附屬於你單位的附屬產業。附屬產業跟著單位走，因此落在「該單位押記」所涵蓋的範圍之內。
銀行可以把車位當成獨立擔保物嗎？
不能脫離主產業單獨設定。《1985 年分層地契法令》第 69 和 34(2) 條限制對附屬產業作出獨立於其所附屬單位的任何處分。
發展商要賣我一個車位，但它不在分層圖上，我買的到底是什麼？
如果它不是附屬產業，那就是共用產業，而共用產業不由任何個別業主持有。付錢之前，書面問清楚你取得的是什麼權利、依據是什麼。
我怎麼確認它的地位？
看已批准的分層圖，以及你買賣合約裡的附表——附表上應該以編號標明該附屬產業。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
你的停車位到底是不是你的？附屬產業、共用產業，還是獨立地契
《1985 年分層地契法令》第 4 條把「附屬產業」定義為：分層圖上顯示、與某個單位配合使用或擬配合使用的產業。就這一個分類，決定了那個車位是你的、是全樓的，還是發展商的——而要查的地方是分層圖。
Lewis 總結
付錢之前先要分層圖和買賣合約的附表，並把答案拿到書面上。我見過的每一起停車位糾紛，起點都是一個買家：口頭被告知哪個車位是他的，卻從來沒查過它屬於哪一類。
停車位能不能單獨賣掉或出租，不連著單位一起？
《1985 年分層地契法令》第 69 條限制對附屬產業作出任何獨立於其所附屬主產業的處分，第 34(2) 條禁止把附屬產業中的權利與主產業分開處置或轉讓。這就是為什麼那麼多私下的停車位交易在法律上執行不了。
Lewis 總結
兩位業主之間的私下安排，可以非常友好，同時在法律上完全執行不了。如果你正在付錢給鄰居使用他的附屬產業車位，要明白你買到的是善意，不是權利——而且任何一方的單位一轉手，這件事就結束了。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
從已批准的分層圖確認這個車位是不是附屬產業，以及它附屬於哪一個單位。
Send
付錢之前，把這個確認連同附屬產業編號一起拿到書面上。
Send
記住第 69 和 34(2) 條禁止把附屬產業與其主產業分開處分。
Send
如果對方說那是分配給你的共用產業車位，要明白你買的是使用權，不是土地上的權益。