分層產權與物業管理
選不出管委會的時候：建築物專員（COB）可以做什麼
兩種不同的救濟，來自兩個不同的機關。建築物專員依第 86(1) 條委任「管理代理」，適用於管理不善或選不出管委會的情況。而「管理人」只能由法庭依第 76(1) 條委任，並依第 76(3) 條排他性地接管管理機構的權力。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想對自家樓宇的運作有發言權的業主，以及正在考慮要不要競選管委會的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
這是控制權，不是文書工作
下面要講清楚的問題是：COB 委任的是「管理代理」，「管理人」只有法庭能委任。分清楚這兩者，才知道該往哪裡申請。 大多數業主是在一個自己不喜歡的決議已經通過之後，才開始瞭解治理是怎麼運作的。
專員在什麼情況下可以委任管理代理
兩個觸發條件。第一個是結構性的：第一次常年大會上選不出共管委員會，因此共管機構沒有成立。第二個是績效性的：專員經適當查詢後認為，該分層項目的維修與管理，未獲發展商、共管機構、管理機構或子管理機構妥善執行。這兩種情況下，專員都可以委任一名或多名人士擔任管理代理，去管理和維護該產業。真正有分量的字眼是「適當查詢」——專員是在查過的案子上採取行動，不是僅憑一封投訴信。
代理一旦委任，專員控制著什麼
這項委任不是把樓交出去就不管了。第 86(1) 條由專員指定委任期限。第 86(3) 條賦予專員議定或釐定管理代理酬金或費用的權力，而這筆錢直接從維修賬戶支付——所以業主是用當初供養上一任管理層的同一筆收入，來供養這位代理。第 88 條要求管理代理在履職前，繳存一份由專員釐定並批准的保證金。第 89(2) 條把代理置於專員的控制之下，須服從專員的一般指示。合起來看，這是一項受監督的委任，而不是一次外包。
「管理人」是法庭委任，不是 COB 委任
這是業主最常把請求送錯地方的地方。依第 76(1) 條，委任管理人的權力屬於有管轄權的法庭，由管理機構、業主，或對某個單位擁有已登記權益的任何人或團體提出申請。專員沒有這項權力。法庭可以委任固定或不定期限，並按其認為適當的酬金條款委任，酬金和開支從管理機構的維修賬戶支付。依第 76(3) 條，該管理人排除管理機構而行使管理機構的權力、履行其職責，或履行法庭指示的職責。
你的情況該走哪條路
如果這棟樓根本沒有能運作的管委會，或者管理明顯在失敗、你希望在監督之下派一個專業機構進來接手，那麼「專員 + 管理代理」就是這條路——而你的任務是把案子做紮實到經得起「適當查詢」：賬目未經審計、該開的會沒開、法定通知被無視、共用產業失修。如果爭議比「績效」更深——比如管理機構陷入僵局，或者控制權本身有爭議——那麼第 76(1) 條和一份法庭申請才是誠實的答案，而那是律師的活，不是寫信能解決的。
拿你自己那棟樓核對一遍
查一下你們自己項目的附加細則，以及這次會議實際發出的通知——期限和法定人數由法令規定，但項目可以加上有效的變通。如果某個決議看起來不合規，請在開會之前書面提出異議，不要事後才說。
買家檢查清單
如果第一次常年大會上選不出共管委員會，或者專員經適當查詢後認為維修與管理未獲妥善執行，建築物專員可以委任管理代理。專員定其任期（第 86(1) 條）、釐定其費用並直接從維修賬戶支付（第 86(3) 條）、批准其須繳存的保證金（第 88 條），併發出一般指示（第 89(2) 條）。「管理人」是另一種救濟——由法庭依第 76(1) 條委任。
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| 1 | 先決定你真正要的是哪一種救濟：向專員申請管理代理，還是向法庭申請管理人。 |
|---|---|
| 2 | 如果要管理代理，把經得起「適當查詢」的案子做紮實——賬目未審計、會議未召開、通知被無視、共用產業失修。 |
| 3 | 記住依第 86(3) 條，管理代理的費用從維修賬戶支付，也就是這棟樓自己出錢請人來救自己。 |
| 4 | 在代理開始經手資金之前，確認它已依第 88 條繳存了專員批准的保證金。 |
| 5 | 如果要管理人，把第 76(1) 條交給律師——申請是向法庭提出的，不是向專員。 |
常見問題
建築物專員可以委任「管理人」嗎？
不可以。依第 76(1) 條，這項權力屬於有管轄權的法庭，由管理機構、業主，或對某單位擁有已登記權益的人或團體提出申請。專員委任的是「管理代理」。
專員在什麼情況下可以委任管理代理？
第一次常年大會上選不出共管委員會時，或專員經適當查詢後認為發展商、JMB、管理機構或子管理機構未妥善執行維修與管理時。
管理代理的錢由誰出？
由這棟樓出。依第 86(3) 條，專員議定或釐定其酬金或費用，並直接從維修賬戶支付。
管理代理受不受監督？
受。專員指定其任期（第 86(1) 條）、批准其須繳存的保證金（第 88 條），而代理須在專員的控制和一般指示下履職（第 89(2) 條）。
法庭委任的管理人有什麼權力？
依第 76(3) 條，該管理人排除管理機構而行使管理機構的權力、履行其職責，或履行法庭指示的職責。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
該找建築物專員（COB）還是仲裁庭？分層糾紛該往哪裡投訴
建築物專員負責監管和發出指示；分層管理仲裁庭負責裁決和判賠。專員依第 86 至 89 條委任並監督管理代理，也可複核發展商所定的費率；仲裁庭依第 105(1) 條裁決案件——並且可以確認、變更或撤銷專員的決定。
Lewis 總結
選場子之前，先問自己要的是什麼結果。要一次受監督的委任、要一場會議被召開、要一個費率被複核——那是專員。要一筆錢、要一項決議被撤銷、要一道強制提供文件的命令——那是仲裁庭。而如果專員已經作出了對你不利的決定，仲裁庭正是這個決定被重新審視的地方。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
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先決定你真正要的是哪一種救濟：向專員申請管理代理，還是向法庭申請管理人。
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如果要管理代理，把經得起「適當查詢」的案子做紮實——賬目未審計、會議未召開、通知被無視、共用產業失修。
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記住依第 86(3) 條，管理代理的費用從維修賬戶支付，也就是這棟樓自己出錢請人來救自己。
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在代理開始經手資金之前，確認它已依第 88 條繳存了專員批准的保證金。