該找建築物專員（COB）還是仲裁庭？分層糾紛該往哪裡投訴

Quick summary

快速總結

適合誰

正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。

風險等級

中

買家行動

把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	正在決定要不要告、去哪裡告、什麼時候告的業主。
風險等級	中
買家行動	把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

你真正的救濟途徑

這一篇拆解的是：一個負責監管和發出指示，另一個負責裁決和判賠。投錯地方，你的投訴就被歸檔了。裁決是可以強制執行的，不理會它是罪行，不只是欠債。

專員做什麼

建築物專員是一個握有委任權和監督權的監管者。當第一次常年大會選不出共管委員會，或專員經適當查詢後認為維修與管理未獲妥善執行時，第 86(1) 條允許委任管理代理。隨後由專員依第 86(1) 條指定任期、依第 86(3) 條議定或釐定費用、依第 88 條批准保證金、依第 89(2) 條對該代理發出一般指示。另外，附表二第 11(5)(a) 段允許專員在管理委員會組成不合規時，授權某人召集特別大會；而對發展商管理期間所定收費不滿意的買家，也可以向專員申請複核。

仲裁庭做什麼

分層管理仲裁庭負責裁決糾紛。第 105(1) 條賦予它管轄權：索償金額不超過 RM250,000，涵蓋附表四第一部分列出的各項訴由——職責的履行、維修費用與缺陷、追討管理費、命令召開大會、宣告會議程序無效或撤銷決議、撤銷附加細則的修訂、變更逾期利率、保險，以及強制提供文件、同意改動共用產業。第 105(3) 條把任何涉及土地權屬、土地上產業或權益的爭議擋在門外。

真正重要的那處交疊

附表四第一部分裡有一項訴由把兩者連了起來：請求確認、變更或撤銷建築物專員的決定。當專員作出了你不同意的決定時——一次收費複核、一項委任、一道指示——走的就是這條路。它同時意味著：專員並不是最終定論，而業主往往以為是。正確的順序是先監管者、後裁決者，而不是在兩者之間二選一。

實務上怎麼選

兩個問題就能決定。第一，你要的是「讓某人動起來」，還是「一個裁決」？一個不作為、既不開會也拿不出賬目的管理主體，是監督問題——把有據可查的案子做紮實，送到專員那裡。而一筆具體的錢、一項你認為無效的決議、或者被扣著不給的文件，是裁決問題——那就去仲裁庭。第二，本案涉不涉及土地權屬？如果涉及，兩個場子都沒有管轄權，答案是法院。

拿你自己那棟樓核對一遍

提告之前，先到 KPKT 的仲裁庭頁面確認當前的管轄上限和立案程序；糾紛發生的那天，就把時效截止日記進日曆。逾期提交，是好案子最常見的死法。

買家檢查清單

當你要的是「有人來監督」或「派個人進來」時，去找專員：依第 86(1) 條在經適當查詢後認定管理不善時委任管理代理；依附表二第 11(5)(a) 段授權召集特別大會；或複核發展商管理期間所定的費率。當你要的是「一個有約束力的裁決」時，去仲裁庭——依第 105(1) 條和附表四第一部分；其中特別值得注意的一項，是「請求確認、變更或撤銷專員的決定」。

1

先定你要的結果：是要監督和委任，還是要就一筆錢或一項決議拿到有約束力的裁決。

2

找專員，就要把經得起「適當查詢」的案子做紮實——會議沒開、賬目拿不出、通知被無視。

3

去仲裁庭，就要把投訴對到附表四第一部分的某一項訴由上，並確認金額在 RM250,000 之內。

4

如果專員已經作出對你不利的決定，記住仲裁庭可以確認、變更或撤銷它。

5

如果涉及土地權屬，依第 105(3) 條這件事就在仲裁庭管轄之外——那是法院的案子。

1	先定你要的結果：是要監督和委任，還是要就一筆錢或一項決議拿到有約束力的裁決。
2	找專員，就要把經得起「適當查詢」的案子做紮實——會議沒開、賬目拿不出、通知被無視。
3	去仲裁庭，就要把投訴對到附表四第一部分的某一項訴由上，並確認金額在 RM250,000 之內。
4	如果專員已經作出對你不利的決定，記住仲裁庭可以確認、變更或撤銷它。
5	如果涉及土地權屬，依第 105(3) 條這件事就在仲裁庭管轄之外——那是法院的案子。