分層產權與物業管理
欠管理費，管理層可以斷你的水、鎖你的水錶、不讓你搭電梯嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有賦予管理主體因欠費而切斷單位水電的明文權力。條例允許的是：依附加細則第 6(5) 條暫停共用設施與服務，以及依第 6(4) 條停用你的門禁卡，重新啟用費不得超過 RM50。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 對自己繳的費用有疑問的業主，以及在下訂之前想算清楚高樓持有成本的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
這筆費用是怎麼來的
這一篇拆解的是：有些做法法令允許，有些不允許——分清楚才知道該照做還是去仲裁庭告。 這是持有成本問題，所以它該出現在你買之前的模型裡，而不是買了之後的投訴裡。
誰算「欠費者」
《2015 年分層管理（維修與管理）條例》附表三的法定附加細則，把「欠費者」定義為：收到通知後 14 天內未全額繳清管理費或儲備金供款的業主。這個定義之所以重要，是因為後面所有的措施都掛在它上面——而且施加於欠費者的限制，會延伸到其家人、租客、承租人和使用人身上。一個租金已經全額繳清的租客，可能會因為房東沒繳費而被擋在健身房外面。
水和電：沒有明文權力
757 法令和 2015 年條例，都沒有把「切斷、中斷或暫停單位的水電供應」寫成追討欠費的手段。附加細則第 6(5) 條授權管理主體停止或暫停欠費者使用共用設施或共用服務——切斷私人單位的公用事業供應，並不明確落在這個類別裡。唯一指向另一個方向的水電條文是第 28(3) 條附加細則，它禁止業主在未獲管理機構事先書面批准的情況下，從共用產業接駁水電。如果你的水電因欠費被切斷，請書面要求對方說明法定依據，並把回覆保存好。
設施和你的停車位：明文允許
第 6(5) 條附加細則寫得很清楚。管理主體可以停止或暫停欠費者使用它所提供的共用設施或共用服務，包括共用產業中已指定給該欠費者使用的任何停車位。泳池、健身房、多功能廳、指定車位——在你欠費期間，這些都可以合法關閉。這才是真正會改變業主行為的手段，也是為什麼管理得好的樓宇會先動用它，而不是去做更激烈的事。
你的門禁卡，以及 RM50 的上限
第 6(4) 條附加細則允許管理主體在通知中的 14 天繳款期屆滿後，不事先通知即停用發給欠費者的任何電磁門禁裝置——卡、感應扣或遙控器。在電梯靠刷卡控制的高樓裡，這是一項相當有分量的限制。停用狀態會一直維持到欠費全部繳清為止；繳清之後，管理機構可以收取不超過 RM50 的重新啟用費。在裝置被停用期間，管理層可以要求欠費者每次需要協助進出大樓或發展區時，在欠費者登記簿上簽名。
拿你自己那棟樓核對一遍
在依據本文任何內容行動之前，先向管理層索取最新的審計賬目、目前每份額單位的收費率和儲備金餘額。費率和樓宇成本因樓而異，但法定框架不會變。
買家檢查清單
切斷你的水電供應，在 757 法令和 2015 年條例裡都找不到明文依據。但暫停你使用泳池、健身房、共用服務，以及共用產業中指定給你的停車位，是有依據的——附加細則第 6(5) 條。14 天通知期一過就不事先通知地停用你的門禁卡、感應扣或遙控器，同樣有依據，重新啟用費上限 RM50——第 6(4) 條。
1
2
3
4
5
| 1 | 如果水電被切斷，書面要求對方指出所依據的條文——757 法令和 2015 年條例裡都沒有這項明文權力。 |
|---|---|
| 2 | 在接受「停用門禁是合法的」這個說法之前，先核對 14 天通知期到底是哪天屆滿。 |
| 3 | 如果對方要收超過 RM50 的重新啟用費，指出附加細則第 6(4) 條——那就是上限。 |
| 4 | 租客：簽約前確認房東的賬目是乾淨的，因為附加細則的限制同樣適用於使用人。 |
| 5 | 把每一份通知和每一次書面回覆都留著；將來真上仲裁庭，日期順序本身就是案情。 |
常見問題
我欠管理費，管理層可以切我的水電嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有這項明文權力。附加細則第 6(5) 條允許的是暫停共用設施與共用服務，這跟切斷你單位的公用事業供應不是一回事。
他們可以禁止我用泳池和健身房嗎？
可以。附加細則第 6(5) 條明文允許管理主體停止或暫停欠費者使用共用設施或共用服務。
他們可以收回我的停車位嗎？
如果那是共用產業中指定給你使用的車位，可以——第 6(5) 條附加細則明確寫了這一項。
他們可以不通知我就停用我的門禁卡嗎？
14 天通知期屆滿後可以。第 6(4) 條附加細則允許不事先通知即停用，並允許在繳清欠費後收取不超過 RM50 的重新啟用費。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理層可以把共用停車位出租、預留或收費嗎？
管理主體可以出租或分配共用產業車位——共管機構依第 23(2)(c) 條，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——並可依第 32(3) 或 70(2) 條透過附加細則規範停車。但訂立這些附加細則需要在大會上通過**特別決議**，不是管委會自己拍板。
Lewis 總結
佈告欄上出現新的停車規定時，問一個問題就夠了：這是依據哪一次大會上通過的哪一項特別決議？如果沒人答得上來，那你看到的只是一項穿著附加細則外衣的管委會偏好。
管理層在什麼情況下要負法律責任：疏忽、資金短缺、沒買保險
如果共管機構委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，他們依第 26(5) 條（共管機構）和第 62(5) 條（管理機構）面臨個人責任——罰款最高 RM250,000 和監禁最高三年。管理機構必須依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕狀態。附則豁免管理機構對車輛拖曳、未授權動物移除和不領取物品處置的責任，但不存在使該機構對盜竊或丟失承擔責任的一般條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的仲裁庭。
Lewis 總結
如果委員會在賬目上失職，個人的責任是真實的且昂貴的——引用第 26(5) 或 62(5) 條。如果你在為盜竊或車輛損壞起訴，問一個律師第三附表中的附則豁免是否會適用——該機構對丟失沒有全面責任，但你與該機構之間的合同可能會施加責任。
被爆竊、失竊、車在停車場被偷：管理層要不要負責？
757 法令和附表三附加細則裡，沒有一條一般性的明文規定，要求管理主體為住戶財物的失竊或損失負責。附加細則裡凡是提到責任的地方，反而是在豁免管理機構——拖車或鎖車造成的損壞、移走動物、處置無人認領的阻礙物。
Lewis 總結
自己買家財險，不要把門口那間保安亭當成保障。法令給了項目提供保安的權力和支付它的錢，但它並沒有把「保安失守」變成一項對這棟樓的自動索賠。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
如果水電被切斷，書面要求對方指出所依據的條文——757 法令和 2015 年條例裡都沒有這項明文權力。
Send
在接受「停用門禁是合法的」這個說法之前，先核對 14 天通知期到底是哪天屆滿。
Send
如果對方要收超過 RM50 的重新啟用費，指出附加細則第 6(4) 條——那就是上限。
Send
租客：簽約前確認房東的賬目是乾淨的，因為附加細則的限制同樣適用於使用人。