分層產權與物業管理

管理層在什麼情況下要負法律責任：疏忽、資金短缺、沒買保險

如果共管機構委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，他們依第 26(5) 條（共管機構）和第 62(5) 條（管理機構）面臨個人責任——罰款最高 RM250,000 和監禁最高三年。管理機構必須依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕狀態。附則豁免管理機構對車輛拖曳、未授權動物移除和不領取物品處置的責任，但不存在使該機構對盜竊或丟失承擔責任的一般條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的仲裁庭。

Quick summary

快速總結

適合誰

在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。

風險等級

中

買家行動

把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

適合誰	在評估自家樓宇管理水平的業主，以及把管理品質當成篩選條件的買家。
風險等級	中
買家行動	把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。

是誰在花你的錢

這一篇拆解的是：管委會成員是義務性質，但不等於免責。搞清楚責任從哪裡開始，才會有靠譜的人願意出來做。在馬來西亞，物業管理是需要註冊的專業，而且這個註冊要求是可以強制執行的。

委員會委員的個人責任

第 26(5) 和 62(5) 條對違反賬目義務的委員會委員施加個人責任。法令要求賬目每年保持和審計——共管機構依第 21(1)(g) 和 26(1)(b) 條、管理機構依第 59(1)(g) 和 62(1)(b) 條及附表二第 7(10) 段。第 31 條（共管機構）和第 73 條（管理機構）要求該機構應要求向業主提供基金狀況證明。未能保持賬目、拒絕審計賬目或拒絕出具證明是犯罪，委員會委員個人罰款不超過 RM250,000、監禁不超過三年，或兩者兼施。這是法令針對翫忽職守委員會最銳利的刀刃。

維持公共財產修繕的義務

共管機構的第 21(1)(a) 條和管理機構的第 59(1)(a) 條施加了相同的義務：保持公共財產處於良好可用狀態。這是一項積極義務——該機構必須行動以維護、修繕和更換老化的部件。這不是對損害的保險，也不延伸至業主自用單位（那是業主的職責）。但公共部分——屋頂、電梯、立面、排水溝、電梯大堂、外部設備——完全在範圍內。不修理漏水的屋頂或破損的電梯門是違反。

附則對管理機構的保護

2015 年條例附表三包含附則，附則 25(1)(b) 和 25(2)(b) 豁免管理機構對車輛拖曳或輪胎夾持期間造成的損害或丟失的責任。附則 14(2)(b) 豁免在未授權動物移除期間的責任。附則 20(2) 豁免在不領取物品處置期間的責任。這三個是明確的豁免。它們很窄——每個涵蓋特定活動——它們不意味著管理機構一般對盜竊或丟失承擔責任。不存在這樣的一般條款。

索賠和仲裁庭途徑

對管理機構義務違反的索賠提交至法令第 102 和 105(1) 條規定的分層管理仲裁庭。仲裁庭有 RM250,000 的貨幣限額。法令附表四第一部分包括對義務履行的爭議索賠，所以那是適當的論壇。如果你擁有一個單位，管理機構未能修理屋頂、讓水進來並損害了你的單位，仲裁庭是你提交的地方。對由委員會委員依第 26(5) 或 62(5) 條違反賬目義務造成的損害的索賠也屬於那裡，儘管你可能在起訴個人，而不僅僅是該機構。

拿你自己那棟樓核對一遍

查證管理公司的註冊資格，索取委任條款和最近兩年的審計賬目。這三份文件，能回答關於「管得好不好」的大部分問題。

買家檢查清單

責任有兩種形式。個人責任：如果委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，委員們依第 26(5) 和 62(5) 條承擔責任——罰款不超過 RM250,000、監禁不超過三年，或兩者兼施。照顧義務：管理機構必須依共管機構的第 21(1)(a) 條和管理機構的第 59(1)(a) 條保持公共財產處於良好可用狀態。2015 年條例附表三的附則豁免管理機構對車輛拖曳或輪胎夾持（25(1)(b) 和 (2)(b)）、未授權動物移除（14(2)(b)）和不領取物品處置（20(2)）期間的損害或丟失的責任。不存在使該機構對居民財產盜竊或丟失承擔責任的一般明確條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的分層管理仲裁庭，貨幣限額為 RM250,000。

如果委員會未能維護或審計賬目，引用第 26(5) 條（共管機構）或 62(5) 條（管理機構）——這施加了個人責任。

確認管理機構有義務依共管機構的第 21(1)(a) 條、管理機構的 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕。

檢查附則是否豁免管理機構的責任——附則 25 關於拖曳、附則 14 關於動物移除、附則 20 關於不領取物品處置。

理解不存在使管理機構對居民財產盜竊或丟失承擔責任的一般條款，除非管理協議或附則施加一項。

知道索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的分層管理仲裁庭，限額為 RM250,000。

1	如果委員會未能維護或審計賬目，引用第 26(5) 條（共管機構）或 62(5) 條（管理機構）——這施加了個人責任。
2	確認管理機構有義務依共管機構的第 21(1)(a) 條、管理機構的 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕。
3	檢查附則是否豁免管理機構的責任——附則 25 關於拖曳、附則 14 關於動物移除、附則 20 關於不領取物品處置。
4	理解不存在使管理機構對居民財產盜竊或丟失承擔責任的一般條款，除非管理協議或附則施加一項。
5	知道索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的分層管理仲裁庭，限額為 RM250,000。