分層產權與物業管理
管理層可以把共用停車位出租、預留或收費嗎？
管理主體可以出租或分配共用產業車位——共管機構依第 23(2)(c) 條，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——並可依第 32(3) 或 70(2) 條透過附加細則規範停車。但訂立這些附加細則需要在大會上通過**特別決議**，不是管委會自己拍板。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
車位、權利，以及誰說了算
這一篇拆解的是：處置共用產業需要在正確的會議上通過正確類型的決議，不是管委會在 WhatsApp 群裡拍板。 每戶幾個車位，是在你家買第二輛車的很多年前就定死的數字。
把共用產業作商業用途的權力
共管機構依第 23(2)(c) 條可以出租或租賃產業。管理機構則依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條，擁有對等的出租或租用權力。正是這些條文，讓一個項目可以把多餘的共用產業車位租出去、而不是空著，並把收入併入維修賬戶。所以「管理層能不能對共用車位收費」這個問題，原則上的答案是可以——真正值得問的，永遠是「用的是哪一項授權」。
停車規定屬於附加細則，而附加細則需要特別決議
規範停車——預留車位、分配車位、附加使用條件——是透過附加細則來做的。共管機構的權力在第 32(3) 條，管理機構在第 70(2) 條。關鍵在於：訂立、修改或廢除附加細則，必須在大會上通過特別決議——共管機構依第 21(2)(g) 和 32(3) 條，管理機構依第 59(2)(g) 和 70(2) 條。特別決議的門檻，高於用來議定管理費費率的普通多數；而這道門檻，正是大多數非正式停車規定從來沒跨過去的那一道。
怎麼核實一條停車規定是不是真的成立
索取附加細則本身，以及通過該特別決議的那次大會的會議記錄。兩份文件，要麼有，要麼沒有。如果這條規定只是靠一份通函、一張佈告欄告示，或者一次管委會決議就推出來的，那它就沒有按第 32(3) 和 70(2) 條要求的方式訂立——而這才是該提出來的點，書面提出，在你去爭論「這條規定公不公平」之前。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
可以——但要有正確的授權。出租權在共管機構是第 23(2)(c) 條，在管理機構是第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條。透過附加細則規範停車的權力在第 32(3) 和 70(2) 條。而訂立這些附加細則，必須在大會上通過特別決議——共管機構依第 21(2)(g) 和 32(3) 條，管理機構依第 59(2)(g) 和 70(2) 條。
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| 1 | 問清楚管理層依據的是哪一項權力——共管機構第 23(2)(c) 條，管理機構第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條。 |
|---|---|
| 2 | 對任何一條停車規定，索取附加細則本身和通過它的那次大會的會議記錄。 |
| 3 | 核實通過的是特別決議，而不是普通決議——共管機構第 21(2)(g)、32(3) 條；管理機構第 59(2)(g)、70(2) 條。 |
| 4 | 確認共用產業車位的租金收入進了維修賬戶。 |
| 5 | 如果這條規定只來自一份通函或佈告欄，先書面提出程序上的問題。 |
常見問題
管理層可以把共用產業車位租出去嗎？
可以。共管機構依第 23(2)(c) 條可出租或租賃產業，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條。
停車規定需要什麼樣的批准？
停車由附加細則規範——共管機構依第 32(3) 條，管理機構依第 70(2) 條；而訂立附加細則必須在大會上通過特別決議——第 21(2)(g) 和 32(3) 條，或第 59(2)(g) 和 70(2) 條。
管委會用一份通函宣佈了新的停車規定，這樣夠嗎？
作為附加細則不夠。法令要求在大會上通過特別決議，所以請索取該附加細則和通過它的那次會議記錄。
租金收入去哪裡了？
進入該項目的資金——請管理層在維修賬戶裡指出這條收入科目。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
欠管理費，管理層可以斷你的水、鎖你的水錶、不讓你搭電梯嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有賦予管理主體因欠費而切斷單位水電的明文權力。條例允許的是：依附加細則第 6(5) 條暫停共用設施與服務，以及依第 6(4) 條停用你的門禁卡，重新啟用費不得超過 RM50。
Lewis 總結
吵之前先分清楚。停用門禁卡和暫停設施是合法的，管理層也會用；切斷水電則沒有明文的法定依據，值得馬上書面質疑。但無論哪一種，先把欠費繳清——賬目一清，這裡所有的手段都立刻失效。
管理層在什麼情況下要負法律責任：疏忽、資金短缺、沒買保險
如果共管機構委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，他們依第 26(5) 條（共管機構）和第 62(5) 條（管理機構）面臨個人責任——罰款最高 RM250,000 和監禁最高三年。管理機構必須依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕狀態。附則豁免管理機構對車輛拖曳、未授權動物移除和不領取物品處置的責任，但不存在使該機構對盜竊或丟失承擔責任的一般條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的仲裁庭。
Lewis 總結
如果委員會在賬目上失職，個人的責任是真實的且昂貴的——引用第 26(5) 或 62(5) 條。如果你在為盜竊或車輛損壞起訴，問一個律師第三附表中的附則豁免是否會適用——該機構對丟失沒有全面責任，但你與該機構之間的合同可能會施加責任。
被爆竊、失竊、車在停車場被偷：管理層要不要負責？
757 法令和附表三附加細則裡，沒有一條一般性的明文規定，要求管理主體為住戶財物的失竊或損失負責。附加細則裡凡是提到責任的地方，反而是在豁免管理機構——拖車或鎖車造成的損壞、移走動物、處置無人認領的阻礙物。
Lewis 總結
自己買家財險，不要把門口那間保安亭當成保障。法令給了項目提供保安的權力和支付它的錢，但它並沒有把「保安失守」變成一項對這棟樓的自動索賠。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
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問清楚管理層依據的是哪一項權力——共管機構第 23(2)(c) 條，管理機構第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條。
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對任何一條停車規定，索取附加細則本身和通過它的那次大會的會議記錄。
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核實通過的是特別決議，而不是普通決議——共管機構第 21(2)(g)、32(3) 條；管理機構第 59(2)(g)、70(2) 條。
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確認共用產業車位的租金收入進了維修賬戶。