分層產權與物業管理
被爆竊、失竊、車在停車場被偷：管理層要不要負責？
757 法令和附表三附加細則裡，沒有一條一般性的明文規定，要求管理主體為住戶財物的失竊或損失負責。附加細則裡凡是提到責任的地方，反而是在豁免管理機構——拖車或鎖車造成的損壞、移走動物、處置無人認領的阻礙物。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在分層項目和有地保安社區之間做比較的買家，以及正在為保安費起爭執的住戶。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
出事的時候誰負責
這一篇拆解的是：佈告欄上那張免責聲明不是最終答案。真正的問題是：管理層負有什麼義務，以及有沒有違反。 「封閉式管理」這個詞被用在兩種法律基礎完全不同的安排上。
法令確實提供了什麼
它提供的是經費和訂規的權力，不是保證。共管機構依第 23(3)(b) 條可將維修賬戶用於保安服務；管理機構依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條同理。另外，第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條把「安全與保安」列為附加細則可涵蓋的事項之一——項目正是據此制定具有約束力的訪客登記、門禁管理和保安作業程序。
查驗身份和請人離開的權力
附表三第 17(1) 條附加細則允許管理機構，基於保安目的，要求任何在共用產業上的人出示身份。第 17(2) 條允許它命令一名並非業主、且拒絕配合的人立即離開。這是實實在在的權力，也是門禁管理在實務上的骨架。第 6(4) 條附加細則補上了針對欠費者的條款——停用門禁卡，並要求欠費者在登記簿上簽名才能進出。
責任實際落在哪裡
這是業主最常想錯的部分。757 法令和附加細則裡，沒有一條一般性的明文規定，要求管理主體為住戶財物的失竊或損失負責。附加細則裡真正寫到的，是方向相反的豁免：依第 25(1)(b) 和 25(2)(b) 條，管理機構對拖車或鎖車過程中造成的損壞或損失不負責；依第 14(2)(b) 條，對移走未經許可的動物不負責；依第 20(2) 條，對處置阻礙共用產業、無人認領的物品不負責。
東西被偷了，這意味著什麼
意味著佈告欄上那張免責聲明不是全部答案，但「付了保安費就等於買了保證」這個假設同樣不成立。任何索賠都必須建立在一般性的注意義務，以及一項可以證明的失職之上——保安不在崗、閘門被敞開、明明有決議要維護卻壞著不修的監控——而不是建立在一個根本不存在的法定承諾上。所以：把失職情形記錄下來、書面告知管理主體，並且把你自己的家財險保持有效，因為保險才是你真正控制得了的那一部分。
拿你自己那棟樓核對一遍
問清楚保安這一項每戶每月分攤多少，以及過去三年怎麼變的。如果社區在公共道路上，再問一句：有住戶不交費時會怎樣——答案會告訴你這個安排有多穩。
買家檢查清單
法令裡沒有任何保證。它規定了保安的經費來源——共管機構依第 23(3)(b) 條、管理機構依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條，可從維修賬戶支付——並且依第 32(3)(a) 和 70(2)(a) 條，項目可以就安全與保安訂立附加細則。但沒有任何條文把該機構變成你財物的保險人。附加細則裡明文涉及責任的條款，方向恰恰相反：在三種特定情形下豁免管理機構。
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| 1 | 不要以為交了管理費就等於買了保證——沒有任何條文讓該機構為你財物的失竊或損失負責。 |
|---|---|
| 2 | 把自己的家財險保持有效，並核對它在分層單位裡到底保什麼。 |
| 3 | 如果發生保安失職，把情況記錄下來，並在同一周內書面提交給管理主體。 |
| 4 | 問清楚項目依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 條訂立的附加細則，實際對保安提出了什麼要求。 |
| 5 | 在斷定該機構要為它造成的損壞負責之前，先看看第 25(1)(b)、25(2)(b)、14(2)(b) 和 20(2) 條附加細則裡的豁免。 |
常見問題
我的單位被爆竊，管理層要負責嗎？
757 法令和附表三附加細則裡，沒有一條一般性的明文規定，要求管理主體為住戶財物的失竊或損失負責。
保安的錢從哪裡來？
維修賬戶——共管機構依第 23(3)(b) 條，管理機構依第 50(3)(b) 和 60(3)(b) 條。
保安可以要求任何人出示身份證明嗎？
第 17(1) 條附加細則允許管理機構基於保安目的，要求任何在共用產業上的人出示身份；第 17(2) 條允許它命令一名拒絕配合、且並非業主的人立即離開。
我的車在被鎖車時受損，管理層要賠嗎？
第 25(1)(b) 和 25(2)(b) 條附加細則豁免管理機構對拖車或鎖車過程中所致損壞或損失的責任。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
欠管理費，管理層可以斷你的水、鎖你的水錶、不讓你搭電梯嗎？
757 法令和 2015 年條例都沒有賦予管理主體因欠費而切斷單位水電的明文權力。條例允許的是：依附加細則第 6(5) 條暫停共用設施與服務，以及依第 6(4) 條停用你的門禁卡，重新啟用費不得超過 RM50。
Lewis 總結
吵之前先分清楚。停用門禁卡和暫停設施是合法的，管理層也會用；切斷水電則沒有明文的法定依據，值得馬上書面質疑。但無論哪一種，先把欠費繳清——賬目一清，這裡所有的手段都立刻失效。
管理層可以把共用停車位出租、預留或收費嗎？
管理主體可以出租或分配共用產業車位——共管機構依第 23(2)(c) 條，管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——並可依第 32(3) 或 70(2) 條透過附加細則規範停車。但訂立這些附加細則需要在大會上通過**特別決議**，不是管委會自己拍板。
Lewis 總結
佈告欄上出現新的停車規定時，問一個問題就夠了：這是依據哪一次大會上通過的哪一項特別決議？如果沒人答得上來，那你看到的只是一項穿著附加細則外衣的管委會偏好。
管理層在什麼情況下要負法律責任：疏忽、資金短缺、沒買保險
如果共管機構委員會未能維護、審計或允許檢查賬目，他們依第 26(5) 條（共管機構）和第 62(5) 條（管理機構）面臨個人責任——罰款最高 RM250,000 和監禁最高三年。管理機構必須依第 21(1)(a) 和 59(1)(a) 條保持公共財產的修繕狀態。附則豁免管理機構對車輛拖曳、未授權動物移除和不領取物品處置的責任，但不存在使該機構對盜竊或丟失承擔責任的一般條款。索賠提交至依第 102 和 105(1) 條的仲裁庭。
Lewis 總結
如果委員會在賬目上失職，個人的責任是真實的且昂貴的——引用第 26(5) 或 62(5) 條。如果你在為盜竊或車輛損壞起訴，問一個律師第三附表中的附則豁免是否會適用——該機構對丟失沒有全面責任，但你與該機構之間的合同可能會施加責任。
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不要以為交了管理費就等於買了保證——沒有任何條文讓該機構為你財物的失竊或損失負責。
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把自己的家財險保持有效，並核對它在分層單位裡到底保什麼。
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如果發生保安失職，把情況記錄下來，並在同一周內書面提交給管理主體。
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問清楚項目依第 32(3)(a) 或 70(2)(a) 條訂立的附加細則，實際對保安提出了什麼要求。