分層產權與物業管理
外牆與屋頂滲水是管理層的責任，不是你的：以及怎麼逼他們修
外牆和屋頂屬於共用產業，因為它們不包含在任何單位之內。管理主體必須使共用產業保持良好且堪用的狀態——共管機構依第 21(1)(a) 條、管理機構依第 59(1)(a) 條。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在處理漏水、裂縫或維修賬單，需要弄清楚法律上該由誰付錢的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
在你掏錢修之前
這一篇拆解的是：很多業主自己掏錢修共用產業，只因為沒人告訴過他們那屬於共用產業。 界線搞對了，費用問題自動有答案；搞錯了，你就是在替別人的資產買單。
為什麼外牆不是你的
共用產業是用「排除法」定義的：依分層圖，該地塊中不屬於任何單位、附屬產業或臨時區塊的部分（318 法令第 4 條），757 法令第 2 條相應規定。依 318 法令第 13(3) 條，你的單位止於牆體的中心線，而建築物的外立面根本不在任何單位之內。屋頂的位置相同。所以兩者都屬於共用產業，它們的狀況是管理主體的責任，而不是恰好住在它後面那戶業主的事。
這項義務是法定的，不是可裁量的
管理主體必須妥善維修和管理共用產業，並使其保持良好且堪用的狀態。共管機構的這項義務在第 21(1)(a) 條；管理機構則在 757 法令第 59(1)(a) 條。這不是一項預算偏好，也不是管委會自行設定的服務標準——這是法令課予的義務，不會因為儲備金很薄、或者工程很貴，就變成可做可不做。
界線在哪裡會退回到你身上
有一個重要例外。2015 年條例附表三第 5(5) 條附加細則規定：位於單位界線上、且未被指定為共用產業的門窗，屬於該單位——由業主負責其維修、保養和清潔。所以，因窗戶密封失效而滲進來的水是你的；沿著外牆內部往下走、最後出現在窗邊的水則不是。判斷你遇到的是哪一種，才是實務上的關鍵問題——而這個問題，本來就該由管理主體去檢查，而不是靠假設。
怎麼提，才提得動
把請求寫成書面、精確描述位置、附上帶日期的照片，並引用維護義務條款——視情況引第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 條。要求對方給一個檢查日期，而不是一句籠統的保證。如果對方回覆說該由你自己修，就書面要求他們說明：憑什麼認定這個部位在你單位之內；再拿這個答案去對照 318 法令第 13(3) 條和第 5(5) 條附加細則。如果樓裡同時在走樓層間漏水程序，請把兩套記錄分開保存——漏水程序有它自己的表格和期限。
拿你自己那棟樓核對一遍
動工修理之前，把所有情況拍照並記錄日期，向管理層提出的每一項要求都要書面留底。漏水或缺陷糾紛裡，當時留下的記錄，通常比事後的爭辯管用得多。
買家檢查清單
如果水是從外牆或屋頂滲進來的，那不是你的維修責任。這些部位在分層圖上不屬於任何單位，因此依 318 法令第 4 條和 757 法令第 2 條屬於共用產業，而管理主體負有法定的維護義務。例外是你自家位於界線上的門窗——附加細則第 5(5) 條把它們劃在你的單位之內。
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| 1 | 在重新粉刷或做任何維修之前，把潮溼區域連同可見日期拍下來。 |
|---|---|
| 2 | 先確認水是不是從你自家的窗或門進來的——依附加細則第 5(5) 條，那部分歸你。 |
| 3 | 把請求寫成書面，共管機構引第 21(1)(a) 條，管理機構引第 59(1)(a) 條。 |
| 4 | 要一個檢查日期，不要一句籠統的保證。 |
| 5 | 如果被告知要自己修，書面要求對方說明依據，再對照 318 法令第 13(3) 條核查。 |
常見問題
外牆滲水由誰修？
管理主體。外牆屬於共用產業，管理主體必須使共用產業保持良好堪用——共管機構依第 21(1)(a) 條、管理機構依第 59(1)(a) 條。
我住頂樓，屋頂算我的問題嗎？
不算。屋頂不包含在任何單位之內，因此屬於共用產業，適用管理主體的維護義務。
如果漏水是在我的窗戶那裡呢？
2015 年條例附表三第 5(5) 條附加細則規定，位於單位界線上、未被指定為共用產業的門窗屬於該單位，由業主負責維修保養。
管理層說儲備金不夠，這會改變義務嗎？
不會。使共用產業保持良好堪用是法定義務；資金困難是「該在大會上提高供款」的理由，不是免除義務的抗辯。
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在重新粉刷或做任何維修之前，把潮溼區域連同可見日期拍下來。
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