分層產權與物業管理
儲備金被亂用：什麼算濫用，以及怎麼阻止
把儲備金花在第 24(2)、51(2) 和 61(2) 條允許範圍之外，是違規，不是「見仁見智」。業主有查閱賬目的權利，也可以要求出具第 31 條證明（管理機構則為第 73 條）；拒絕讓人查閱是罪行，依第 26(5) 和 62(5) 條可處最高 RM250,000 罰款或三年監禁；而仲裁庭可依附表四第一部分第 12 項命令對方提供文件。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 對自己繳的費用有疑問的業主，以及在下訂之前想算清楚高樓持有成本的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
這筆費用是怎麼來的
如果你需要弄明白這件事，可以從這裡開始：法令限制了儲備金能付什麼。用儲備金付日常維修是明確的警訊，不是見仁見智的問題。 這是持有成本問題，所以它該出現在你買之前的模型裡，而不是買了之後的投訴裡。
先確認這真的屬於「濫用」
儲備金必須專用於資本性支出，允許的用途是窮盡列舉的：共管機構依第 24(2) 條，管理機構依第 51(2) 條配合第 61(2) 條。粉刷或重新粉刷共用產業、購置與共用產業有關使用的動產、更新或更換裝置與配件、共用產業的提升與翻新，以及該機構認為必要的任何其他資本性支出。日常維修、運作開銷、工資和消耗品都不在這份清單上。在你用「濫用」這個詞之前，先把那筆支出對著這些條款核一遍——一筆本來就屬於資本性、只是沒解釋清楚的開支，是溝通問題，不是違規。
你的查閱權，以及那份證明
業主可以查閱賬簿，也可以取得一份關於基金狀況的證明——共管機構依第 31 條，管理機構依第 73 條。證明是更有用的工具，因為它要求該機構在一份正式文件上寫明餘額，而不是在會議上口頭描述。請以書面形式提出請求，並保留副本。如果你不是現有業主，而是在做盡職調查的買家，這也正是你的律師會要的那份文件。
拒絕讓你查，本身是另一項罪行
這一點會改變整個博弈格局。未能設立或審計賬目，或未能允許查閱，依共管機構第 26(5) 條和管理機構第 62(5) 條即屬犯罪——而且管委會成員須個人承擔責任，可處最高二十五萬令吉罰款、最高三年監禁，或兩者兼施。拒絕出具第 31 條證明，另有其罰則，依 2015 年條例第 19(2) 條：最高五萬令吉罰款、最高三年監禁，或兩者兼施。當義務性質的委員明白自己是個人暴露在風險中時，賬目通常就找得到了。
告到仲裁庭
如果查閱和出證都解決不了，分層管理仲裁庭就是該去的場子——第 102 和 105(1) 條。附表四第一部分裡有兩項訴由在這裡最相關：第 1 項讓你就管理主體履行職責的問題提出爭議，儲備金被不當動用就落在這一項；第 12 項讓你強制該機構提供文件。在記錄被扣著不給的情況下，兩項一起提——因為那道提供文件的命令，正是你用來證明第一項主張的東西。
拿你自己那棟樓核對一遍
在依據本文任何內容行動之前，先向管理層索取最新的審計賬目、目前每份額單位的收費率和儲備金餘額。費率和樓宇成本因樓而異，但法定框架不會變。
買家檢查清單
三個槓桿，按順序用。第一，查閱賬簿，並依第 31 條（JMB）或第 73 條（管理機構）取得基金餘額證明。第二，如果查閱被拒，那個拒絕本身就是罪行——依第 26(5) 和 62(5) 條，管委會成員須個人負責，可處最高 RM250,000 罰款、最高三年監禁或兩者兼施；而拒絕出具第 31 條證明，依條例第 19(2) 條可處最高 RM50,000 或三年。第三，依第 102 和 105(1) 條向仲裁庭提告。
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| 1 | 在你稱之為「濫用」之前，先把爭議中的支出對照第 24(2) 條或第 51(2)、61(2) 條的允許用途核一遍。 |
|---|---|
| 2 | 提出書面查閱賬簿的請求，並留一份帶日期的副本。 |
| 3 | 索取基金餘額證明——共管機構依第 31 條，管理機構依第 73 條。 |
| 4 | 如果查閱或出證被拒，請注意第 26(5) 和 62(5) 條讓管委會成員個人承擔最高 RM250,000 或三年的責任。 |
| 5 | 如果還是解決不了，依附表四第一部分第 1 項向仲裁庭提告，並同時用第 12 項強制對方提供文件。 |
常見問題
儲備金在法律上可以花在什麼地方？
只能用於資本性支出，具體列在共管機構第 24(2) 條、管理機構第 51(2) 配合 61(2) 條——粉刷、購置動產、更新或更換裝置與配件、提升與翻新，以及該機構認為必要的其他資本性支出。
我可以要求查看賬目嗎？
可以。業主可以查閱賬簿，並取得基金餘額證明——共管機構依第 31 條，管理機構依第 73 條。
管委會拒絕讓我查閱怎麼辦？
拒絕查閱，或未能設立或審計賬目，依共管機構第 26(5) 條和管理機構第 62(5) 條即屬犯罪，管委會成員須個人承擔最高 RM250,000 罰款、最高三年監禁或兩者兼施。
儲備金被濫用，該去哪裡提告？
依第 102 和 105(1) 條向分層管理仲裁庭提告——附表四第一部分第 1 項用於就履行職責提出爭議，第 12 項用於強制該機構提供文件。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
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Lewis 總結
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不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
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Lewis 總結
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在你稱之為「濫用」之前，先把爭議中的支出對照第 24(2) 條或第 51(2)、61(2) 條的允許用途核一遍。
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提出書面查閱賬簿的請求，並留一份帶日期的副本。
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如果查閱或出證被拒，請注意第 26(5) 和 62(5) 條讓管委會成員個人承擔最高 RM250,000 或三年的責任。