分層產權與物業管理
哪些人沒有資格進管委會：欠管理費也在其中
依附表二第 2(9) 段，選舉前第七天存在欠費即取消候選資格——不論是作為業主或共同業主、作為法人業主的提名人，還是作為持有兩個或以上單位之業主的直系親屬。代理人、未滿 21 歲者，以及同一單位的另一位共同業主也在排除之列。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想對自家樓宇的運作有發言權的業主，以及正在考慮要不要競選管委會的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
真正做決定的是誰
這一篇拆解的是：欠費的業主不能擔任委員、也不能投票。就這一條規定，決定了很多次有爭議的管委會選舉結果。 分層項目是一個強制性的小型民主體：投票的人就是付錢的人，出席率直接決定你的持有成本。
第七天才是算數的那一天
附表二第 2(9) 段把這項測試的時點定在選舉前第七天。這是一個刻意設的截止線：它防止候選人在開會當天早上把欠費繳清來取得資格，同時給項目一個可查證的日期，去對照登記冊。如果你打算參選，請從會議日期往回數，確保款項在第七天之前很久就已經到賬併入賬，而不是卡在那一天。
欠費規則會從三個方向找上你
這一段涵蓋三種身份。作為業主或共同業主——該單位的管理費或儲備金供款有全部或任何一部分欠繳。作為法人或團體業主的提名人——該單位同樣有欠繳。以及作為「持有兩個或以上單位之業主的直系親屬」——只要其中任何一個單位的管理費或儲備金供款有全部或任何一部分欠繳。第三種情形最讓人意外：一位以家屬身份參選管委會的人，可能因為一個跟他毫無關係的單位欠費而被取消資格。
其他幾項取消資格的情形
另有三項與之並列。第 2(7) 段排除未滿二十一歲者，以及任何非業主、非獲授權提名人、非合資格直系親屬者。第 2(8) 段排除由業主委任的代理人——所以你派去替你投票的那個人，不能同時被選上。第 2(10) 段排除「同一單位的另一位共同業主也在該次選舉中參選」情況下的共同業主，藉此防止同一個單位把兩位業主同時推進同一個管委會。
拿你自己那棟樓核對一遍
查一下你們自己項目的附加細則，以及這次會議實際發出的通知——期限和法定人數由法令規定，但項目可以加上有效的變通。如果某個決議看起來不合規，請在開會之前書面提出異議，不要事後才說。
買家檢查清單
欠費這項測試，看的是選舉前第七天，不是選舉當天。第 2(9) 段規定：若該單位的管理費或儲備金供款有全部或任何一部分處於欠繳狀態，候選人即喪失資格——不論他是以業主或共同業主身份、以法人或團體業主提名人身份，還是以「持有兩個或以上單位之業主的直系親屬」身份參選。另外，第 2(7) 段排除未滿二十一歲者，以及非業主、非獲授權提名人、非合資格直系親屬者；第 2(8) 段排除代理人；第 2(10) 段則排除「同一單位另一位共同業主也在參選」情況下的共同業主。
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| 1 | 從選舉日往回數七天——那才是欠費測試適用的時點。 |
|---|---|
| 2 | 把你名下相關的每一個單位都繳清，每一筆都拿帶日期的收據。 |
| 3 | 如果你是以「多單位業主的家屬」身份參選，要查那位業主名下的全部單位，不只是你住的那個。 |
| 4 | 如果你打算參選，就不要同時當別人的代理人——第 2(8) 段排除代理人。 |
| 5 | 如果你那個單位的另一位共同業主也在參選，依第 2(10) 段，你們兩人只能上一個。 |
常見問題
欠費測試是什麼時候適用的？
選舉前第七天，依附表二第 2(9) 段。
我可以在常年大會當天把欠費繳清，然後照樣參選嗎？
不可以。測試的時點固定在選舉前第七天，所以之後才繳的款項，無法恢復你在該次選舉中的資格。
我是以「名下有好幾個單位的業主的家屬」身份參選，這有影響嗎？
有。第 2(9) 段規定：持有兩個或以上單位之業主的直系親屬，若其中任何一個單位的管理費或儲備金供款有全部或任何一部分欠繳，即喪失資格。
代理人可以被選進管委會嗎？
不可以。第 2(8) 段規定，由業主委任的代理人沒有被選舉的資格。
我和共同業主都想參選，可以嗎？
同一次選舉裡不行。第 2(10) 段規定，若同一單位的另一位共同業主也是候選人，則該共同業主喪失資格。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
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儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
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Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
不交管理費，真正會發生什麼：從催繳信到產業被扣押的完整鏈條
停繳管理費觸發的是一套法定程序，不是談判：JMB 發出 Form 11 通知（第 34(1) 條）或管理機構發出 Form 20（第 78(1) 條），給你不少於 14 天；利息上限為年利率 10%；接下來是債務索償、對你動產的扣押令，或者刑事檢控。
Lewis 總結
拒繳管理費是唯一一種註定無效的抗議方式，因為欠費同時會取消你進管委會和投票的資格——而那恰恰是你要用來解決問題的兩個槓桿。先繳、保留異議，然後去仲裁庭或常年大會上爭——在那裡你還有身份。
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從選舉日往回數七天——那才是欠費測試適用的時點。
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如果你是以「多單位業主的家屬」身份參選，要查那位業主名下的全部單位，不只是你住的那個。
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