分層產權與物業管理
你的單位到哪裡為止、共用產業從哪裡開始：這條界線決定誰付錢
除非樓層圖另有規定，你的單位與隔壁單位、或與共用產業之間的界線，是穿過樓板、牆體或天花板的中心線（《1985 年分層地契法令》第 13(3) 條）。位於該界線上的門窗，依附加細則第 5(5) 條屬於你的單位。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在處理漏水、裂縫或維修賬單，需要弄清楚法律上該由誰付錢的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
界線畫在哪裡
本文要處理的是：樓板、外牆、窗、陽臺、立管，每一樣都落在這條線的某一邊——而大多數業主從沒見過這條線。 水、聲音和結構會毫不客氣地穿過你的單位與共用產業之間那條法律界線。
兩部法令實際的定義
《1985 年分層地契法令》第 4 條把共用產業定義為：依已批准的分層圖，該地塊中不屬於任何單位（包括附屬產業）或任何臨時區塊的部分。757 法令第 2 條給了兩種表述——一種針對擬細分的發展區，一種針對已細分的建築物或土地——但依據的是同一個概念：不在單位內部、並且被兩個或以上單位的使用人使用或有能力使用享有的部分。而「單位」則是已細分建築物中的個別單元，除附屬產業外，各自持有獨立的分層地契。
預設界線是中心線
318 法令第 13(3) 條是最該記住的一條：除非相關樓層圖另有規定，任何單位與另一單位之間、或與共用產業之間的共同界線，視為樓板、牆體或天花板（視情況而定）的中心。所以你和鄰居之間那道隔牆，靠你這邊的一半是你的，另一半是鄰居的。你天花板樓板的上半屬於樓上那戶，下半才是你的。僅這一條預設規則，就能在任何人開始「解釋法條」之前，解決掉相當大一部分關於維修費用的爭執。
門窗算在你這一邊
2015 年條例附表三第 5(5) 條附加細則規定：位於單位界線上、且未被指定為共用產業的門窗，屬於該單位的一部分——並且由單位業主負責其維修、保養和清潔。這涵蓋了你自家窗戶的玻璃、窗框、密封膠條和五金件，以及你的入戶門；這也是為什麼即使滲水看起來是從外面進來的，管理層仍然會拒絕你「幫我重新打膠」的要求。
外牆、屋頂和共用管道則不是
由於外牆和屋頂不包含在任何個別單位之內，它們屬於共用產業，而管理主體必須使共用產業保持良好且堪用的狀態——共管機構依第 21(1)(a) 條，管理機構依第 59(1)(a) 條。共用設施則有明文規定：2015 年條例附表三第 3(2) 條附加細則，要求管理主體維修、保養和提升那些用於或能夠用於一個以上單位或共用產業的下水道、管道、電線、電纜和管槽；318 法令附表三第 3(c) 條附加細則規定相同。條例第 58(b) 條在漏水情境下走得更遠：服務於一個以上單位的供水管、排水管、汙水管、煤氣管或管槽的缺陷，視為共用產業的缺陷。
拿你自己那棟樓核對一遍
動工修理之前，把所有情況拍照並記錄日期，向管理層提出的每一項要求都要書面留底。漏水或缺陷糾紛裡，當時留下的記錄，通常比事後的爭辯管用得多。
買家檢查清單
共用產業的定義是：依分層圖，該地塊中不屬於任何單位、附屬產業或臨時區塊的部分（318 法令第 4 條；757 法令第 2 條）。界線依 318 法令第 13(3) 條，預設落在樓板、牆體和天花板的中心線上。外牆、屋頂，以及任何服務於一個以上單位的管道或管槽，都落在管理主體那一邊。
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| 1 | 先拿到樓層圖——第 13(3) 條只在樓層圖沒有另行規定時才適用。 |
|---|---|
| 2 | 在為牆體、樓板或天花板的維修掏錢之前，先弄清楚缺陷位於中心線的哪一邊。 |
| 3 | 依附加細則第 5(5) 條，把你自家的窗戶和入戶門當成自己的責任。 |
| 4 | 外牆、屋頂和共用管道的缺陷，依第 21(1)(a) 或 59(1)(a) 條轉給管理主體處理。 |
| 5 | 如果是服務於一個以上單位的管道或管槽，引用條例第 58(b) 條——該缺陷視為共用產業的缺陷。 |
常見問題
我的單位到底到哪裡為止？
除非樓層圖另有規定，到樓板、牆體或天花板的中心為止——《1985 年分層地契法令》第 13(3) 條。
窗戶是我負責還是管理層負責？
你負責。2015 年條例附表三第 5(5) 條附加細則規定，位於單位界線上、未被指定為共用產業的門窗屬於該單位，由業主負責維修、保養和清潔。
外牆和屋頂由誰修？
管理主體。它們屬於共用產業，而管理主體必須使共用產業保持良好堪用——共管機構依第 21(1)(a) 條、管理機構依第 59(1)(a) 條。
我牆裡的一根管道也服務樓上那戶，那是誰的？
2015 年條例附表三第 3(2) 條附加細則，把服務於一個以上單位的管道歸給管理主體；條例第 58(b) 條更把這類管道的缺陷視為共用產業的缺陷。
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