分層產權與物業管理
地稅與門牌稅欠繳：最壞的結果是產業被政府收回
《1985 年分層地契法令》第 IVA 部分，把地稅分攤到各個單位。第 23B 條規定每個單位的地稅是直接欠付州政府的債務；第 23C 條由土地管理官按每平方米費率計算，並批註在分層地契上——取代了過去經管理機構統一收取的做法。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 對自己繳的費用有疑問的業主，以及在下訂之前想算清楚高樓持有成本的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
先看錢，再談看法
如果你需要弄明白這件事，可以從這裡開始：這兩項和管理費是兩回事，由不同機構執行，最終手段是土地被充公。 法令把兩個基金分開是有原因的，搞清楚哪一個付什麼，大部分糾紛就結束了。
第 IVA 部分改變了「誰欠這筆地稅」
這是影響相當大、但大多數業主從沒聽說過的變動之一。《1985 年分層地契法令》第 IVA 部分，把地稅分攤到各個單位。第 23B 條規定：每個單位、或每個臨時區塊應付的地稅，是欠付州政府的債務——正是這一點，讓個別徵收成為可能。它取代了過去的做法：整塊地的地稅開給地主或管理機構，再從管理費裡向業主收回。
這個數字是怎麼算出來的
第 23C 條規定由土地管理官核定和計算地稅，並將其批註在分層地契上。依第 23C(8) 和 (9) 款，計算方式是按每平方米費率，適用於每個單位、或某個單位連同其附屬產業、或某個臨時區塊。若母地塊上有未繳的欠稅，這些欠稅可以併入計算，並按份額單位及臨時份額單位的比例分攤。而計算結果若含不足一令吉的零頭，則向上進位至整令吉。
為什麼「欠稅分攤」這條在交接時最關鍵
在一個剛拿到地契的項目裡，「母地塊欠稅按份額單位分攤」正是該去看的那條規定。土地還是一整塊時欠下的地稅，不會因為地塊被細分就憑空消失；第 23C(9) 款允許把它帶進個別計算，並按份額單位攤到各個單位頭上。在一個剛發出地契的項目裡買單位的人，應該專門問一句：有沒有母地塊欠稅被並進來。
該查你自己單位的哪三件事
三件。第一，你的分層地契有沒有發出，地稅有沒有依第 23C 條批註在上面。第二，你有沒有收到以你自己名義開出的賬單；如果沒有，那張賬單去哪兒了。第三，項目是不是仍然在管理費裡收取某項名為「地稅」的費用——若是，值得拿它跟你的個別稅單核對一遍。同一筆責任被收兩次並不常見，但一個從來沒見過地稅單的分層業主，同樣不常見。
拿你自己那棟樓核對一遍
在依據本文任何內容行動之前，先向管理層索取最新的審計賬目、目前每份額單位的收費率和儲備金餘額。費率和樓宇成本因樓而異，但法定框架不會變。
買家檢查清單
分層單位的地稅現在是「個別的」，不是「集體的」。第 23B 條規定，每個單位或臨時區塊應付的地稅，是直接欠付州政府的債務。第 23C 條由土地管理官核定、計算，並批註在分層地契上。依第 23C(8) 和 (9) 款，計算基礎是該單位（或該單位連同其附屬產業）的每平方米費率；母地塊的欠繳地稅可以併入，並按份額單位及臨時份額單位的比例分攤；不足一令吉的零頭，向上進位。
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| 1 | 確認你的分層地契有沒有發出，以及地稅有沒有依第 23C 條批註在上面。 |
|---|---|
| 2 | 查一查你有沒有收到以自己名義開出的地稅單；如果沒有，弄清楚那張單去了哪裡。 |
| 3 | 問一問：有沒有母地塊的欠稅被併入計算，並依第 23C(9) 款按份額單位分攤。 |
| 4 | 如果管理費裡仍然有一條「地稅」，把它跟你的個別稅單核對一遍。 |
| 5 | 記住依第 23B 條，你那個單位的地稅是直接欠付州政府的債務——不管賬單有沒有送到你手上。 |
常見問題
分層單位的地稅是開給我，還是開給管理層？
依《1985 年分層地契法令》第 IVA 部分，地稅已分攤到各個單位。第 23B 條規定每個單位的地稅是欠付州政府的債務，因此可以個別徵收。
我這個單位的地稅怎麼算？
第 23C 條由土地管理官核定和計算。依第 23C(8) 和 (9) 款，按該單位、或該單位連同其附屬產業、或某個臨時區塊的每平方米費率計算。
原來那整塊地欠的地稅怎麼辦？
依第 23C(9) 款，母地塊的欠稅可以併入計算，並按份額單位及臨時份額單位的比例分攤。
我的公寓從來沒收到過地稅單，需要擔心嗎？
值得去查一下。依第 23B 條，你那個單位的地稅是直接欠付州政府的債務，所以「沒收到賬單」並不免除責任。先確認地契有沒有發出、地稅有沒有依第 23C 條批註上去。
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