分層產權與物業管理
為什麼管理費總在交房後被「重算」並跳漲，以及你能不能擋下來
757 法令並不要求發展商在釐定管理費之前先做預算——預算是到共管機構（JMB）第一次常年大會時，才依第 18(4) 條首次被要求。這就是為什麼開盤時報的費率，往往在交房移交時上調；以及移交時發展商依第 15(1)(a) 和 16(1) 條必須移交什麼。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 對自己繳的費用有疑問的業主，以及在下訂之前想算清楚高樓持有成本的買家。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
先從錢說起
下面要講清楚的問題是：發展商宣傳冊上的費率不具約束力。搞清楚真正的費率由誰定、在哪個會議上定。 以下每個數字都能追溯到 757 法令或 2015 年條例——在費用這件事上，法令寫得異常具體。
發展商定費率之前，法令並不要求先做預算
這就是費率會變動的結構性原因。757 法令並沒有明文要求在發展商管理期釐定管理費之前先編制預算，相應地，也沒有要求在那個階段把預算拿給買家看。法令第一次要求預算，是在第 18(4) 條——為共管機構的第一次常年大會而準備。所以，宣傳冊上印的那個數字，是一個發展商沒有義務拿運營成本計劃去對賬的數字；而第一次真的有人去編這份計劃，是在交房移交之後。
發展商在管理期間必須做的事
真正有約束力的義務，關乎資金保管和披露，而不是定價。依第 10(1) 和 13(1) 條，發展商必須在收取任何管理費之前先開設維修賬戶，好讓這筆錢不會走公司的一般資金。依第 9(2)(f) 條，發展商必須向買家提供經審計的財務報表。這兩條給了你在樓宇還由發展商管理時可以索取的東西：那個賬戶，以及關於這個賬戶進出款項的經審計報表。
移交給 JMB 時必須交出什麼
關於移交，法令寫得很具體。第 15(1)(a) 條要求發展商在支付適當開支之後，把維修賬戶和儲備金裡的所有餘額轉交給共管機構。第 15(1)(b) 條要求它移交賬目——經審計或未經審計的——連同資產、記錄和發票。第 16(1) 條則是一道兜底條款：任何未轉交的餘額，在發展商管理期屆滿時自動歸屬於共管機構。這道兜底很重要，因為它意味著一個不配合的發展商，不能靠「什麼都不籤」就把這筆資金留在手上。
為什麼費率通常在第一次常年大會上漲
把這兩半拼起來，這個模式就自己解釋清楚了。一個在沒有強制預算的情況下、針對一棟尚未住滿的樓所定的費率，在依第 18(4) 條召開的第一次常年大會上，第一次遇到真實的運營成本計劃。在那場會議上，共管機構看到的是真實的保安合約、真實的保險保費、真實的電梯保養報價和真實的收繳率，然後訂出一個撐得起這些開支的費率——再加上 10% 的儲備金供款。如果你是照著開盤價買的，這場會議就是你的持有成本被重新定價的地方；這也正是為什麼出席它不是可選項。
拿你自己那棟樓核對一遍
在依據本文任何內容行動之前，先向管理層索取最新的審計賬目、目前每份額單位的收費率和儲備金餘額。費率和樓宇成本因樓而異，但法定框架不會變。
買家檢查清單
在發展商管理期間，法令並沒有要求在釐定管理費之前先編制預算，也沒有要求把預算拿給買家看。它要求的是：發展商在收取任何費用之前必須先開設維修賬戶（第 10(1)、13(1) 條），並向買家提供經審計的財務報表（第 9(2)(f) 條）。第一份真正的預算，出現在共管機構第一次常年大會上，依據第 18(4) 條——而費率通常就是在那時候動的。
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| 1 | 把開盤時的管理費當成一個未經審計的估計值——在那個階段，757 法令並不要求它背後有預算。 |
|---|---|
| 2 | 在樓宇還由發展商管理期間，索取維修賬戶資料，以及第 9(2)(f) 條規定的經審計財務報表。 |
| 3 | 把第一次常年大會記進日曆，並在出席前先讀第 18(4) 條要求的那份預算。 |
| 4 | 移交時，要求 JMB 確認依第 15(1)(a) 和 15(1)(b) 條實際交接了什麼。 |
| 5 | 如果餘額從來沒有轉交，指出第 16(1) 條——發展商管理期屆滿時，它自動歸屬 JMB。 |
常見問題
為什麼交房之後管理費漲了？
757 法令並不要求發展商在定費率之前先做預算。法令要求的第一份預算，是依第 18(4) 條為 JMB 第一次常年大會準備的——那通常就是費率對著真實運營成本重新釐定的時候。
發展商必須給我看預算嗎？
不必。發展商管理期間沒有向買家出示預算的義務。但發展商必須在收費之前開設維修賬戶（第 10(1)、13(1) 條），並提供經審計的財務報表（第 9(2)(f) 條）。
發展商必須移交什麼給 JMB？
支付適當開支後維修賬戶和儲備金裡的所有餘額（第 15(1)(a) 條），以及賬目、資產、記錄和發票（第 15(1)(b) 條）。
如果發展商始終不轉交這筆錢呢？
第 16(1) 條規定，任何未轉交的餘額，在發展商管理期屆滿時自動歸屬共管機構。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
同一棟樓、同樣面積，管理費卻不一樣：什麼情況下這是合法的？
兩個同樣面積的單位可以合法地繳不同的管理費——但只限於特定理由。份額單位依附表一的公式計算（第 8(1) 條），而且只有管理機構（MC）可以訂不同費率，還僅限於用途顯著不同的單位（第 60(3)(b) 條）。
Lewis 總結
投訴之前先做一次除法。總額除以你的份額單位得出費率；如果你的費率跟鄰居一樣，差別就在份額單位上，答案在附表一里，不是有人搞偏袒。如果在 JMB 階段費率確實不同，那才是該書面提出來的事。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
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把開盤時的管理費當成一個未經審計的估計值——在那個階段，757 法令並不要求它背後有預算。
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在樓宇還由發展商管理期間，索取維修賬戶資料，以及第 9(2)(f) 條規定的經審計財務報表。
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把第一次常年大會記進日曆，並在出席前先讀第 18(4) 條要求的那份預算。
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移交時，要求 JMB 確認依第 15(1)(a) 和 15(1)(b) 條實際交接了什麼。