分層產權與物業管理
發展商留著多餘的停車位繼續出租，這樣可以嗎？
發展商能不能繼續出租多餘的車位，取決於一個由分層圖回答的問題：那些車位是附屬於未售單位的附屬產業，還是共用產業？依 318 法令第 4 條，共用產業是用排除法定義的——凡分層圖上不屬於任何單位或附屬產業的部分，都是共用產業。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 在確認自己到底買到什麼停車權的買家，以及正在為車位起爭執的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
看分層圖，別看宣傳冊
本文要處理的是：未分配的車位在管理機構成立時有沒有歸入共用產業，決定了這筆租金歸誰收 —— 而業主可以查證。 分層地契法令對附屬產業管得很嚴，這正是很多私下停車協議無法執行的原因。
決定的是圖，不是慣例
《1985 年分層地契法令》第 4 條把共用產業定義為：依已批准的分層圖，該地塊中不屬於任何單位（包括附屬產業）或任何臨時區塊的部分。這是一個排除式定義，也就是說：已批准的分層圖，就是決定樓裡每一個車位法律地位的那份文件。被畫成附屬產業的車位，跟著它的主產業走。沒有被畫成附屬產業的車位，就是共用產業——不管交房以來它被怎麼使用、怎麼標記。
如果它們是附屬產業
那麼它們附屬於特定的單位，發展商只在持有那些單位期間才持有它們。318 法令第 69 和 34(2) 條限制對附屬產業作出獨立於其主產業的處分，所以發展商不能把這些車位單獨賣給第三方或轉讓出去。等到那些未售單位最終賣掉時，車位跟著走；而任何針對這些車位的租賃安排，會隨著所有權變更而終止，不會約束新業主。
如果它們是共用產業
那麼它們由全體業主共同擁有，問題就不是發展商想怎樣，而是管理主體授權了什麼。共管機構依第 23(2)(c) 條可以出租或租賃產業；管理機構依第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條。而規範或分配停車，要透過依第 32(3) 或 70(2) 條訂立的附加細則來做，那需要在大會上通過特別決議。一個在管理主體成立之後仍在收取共用產業車位租金的發展商，應該拿得出那份授權它這麼做的決議。
拿你自己那棟樓核對一遍
拿到分層圖和買賣合約的附表，書面確認哪些車位是綁定在你單位上的附屬產業。付錢之前就做這件事，不要等到要賣房時才做。
買家檢查清單
讀分層圖，不要讀發展商的信。如果這些車位在圖上被標示為附屬於特定單位的附屬產業，那它們就屬於那些單位的業主——而 318 法令第 69 和 34(2) 條禁止把它們分開處分。如果圖上沒有標示為附屬產業，它們就依第 4 條落入共用產業，屬於全體共同擁有；而任何出租行為，就是管理主體依其出租權限和附加細則來處理的事，不是發展商的事。
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| 1 | 拿到已批准的分層圖，辨認哪些車位被畫成附屬產業。 |
|---|---|
| 2 | 對附屬產業，記住第 69 和 34(2) 條禁止把它們與主產業分開處分。 |
| 3 | 對圖上沒有標為附屬產業的車位，依 318 法令第 4 條當作共用產業處理。 |
| 4 | 問管理主體：出租共用產業車位依據的是哪一項決議。 |
| 5 | 核對共用產業車位的租金收入有沒有出現在維修賬戶裡。 |
常見問題
交房之後發展商還能繼續出租多餘的車位嗎？
取決於分層圖。如果這些車位是附屬於未售單位的附屬產業，發展商是連同那些單位一起持有的。如果圖上沒有標為附屬產業，它們就是 318 法令第 4 條下的共用產業，由管理主體的出租權限和附加細則來管。
我怎麼查出它們屬於哪一種？
看已批准的分層圖。共用產業是用排除法定義的——凡圖上不屬於任何單位或附屬產業的部分。
發展商可以把這些車位單獨賣掉嗎？
如果是附屬產業就不行。《1985 年分層地契法令》第 69 和 34(2) 條限制對附屬產業作出獨立於其主產業的處分。
共用產業車位的租金應該由誰收？
由管理主體，依其出租或租賃產業的權力——共管機構第 23(2)(c) 條，管理機構第 50(2)(c) 條配合第 60(2) 條——而分配須由依第 32(3) 或 70(2) 條訂立的附加細則規範。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
發展商在分層地契發出前清盤了，業主還拿得到地契嗎？
《1985 年分層地契法令》並沒有給單位業主一條「在發展商清盤後自行申請分層地契」的途徑。只有該已批地的地主可以依第 7 條申請，而申請程序依第 9 條、使用 Form 1——也就是說，這項義務必須由清盤人承接；而第 8 條規定，只要建築物內有任何一個單位售出，申請就是強制性的。
Lewis 總結
把信寫給清盤人，不是土地局；並且把它寫成「地主依第 8 條的強制義務」，而不是一份求助申請。這才是法令真正給你的著力點；假裝存在一條捷徑，只會白白消耗業主的時間。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
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問管理主體：出租共用產業車位依據的是哪一項決議。