分層產權與物業管理
發展商在分層地契發出前清盤了，業主還拿得到地契嗎？
《1985 年分層地契法令》並沒有給單位業主一條「在發展商清盤後自行申請分層地契」的途徑。只有該已批地的地主可以依第 7 條申請，而申請程序依第 9 條、使用 Form 1——也就是說，這項義務必須由清盤人承接；而第 8 條規定，只要建築物內有任何一個單位售出，申請就是強制性的。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 買沒有個別分層地契的單位的買家，以及地契拖了很多年還沒下來的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
鑰匙背後的那份文件
本文要處理的是：法令並沒有給業主繞過地主的路徑——正因如此，該施壓的對象是清盤人所承接的法定義務。 分層地契法令對發展商訂了期限，而大多數買家根本不知道有這回事。
沒有「業主自己發起」的途徑
這一點值得直說，因為很多說法暗示的正好相反。《1985 年分層地契法令》裡，沒有任何具體機制或條文，允許單位業主在發展商清盤或棄置項目後，直接申請分層地契。第 7 條把「申請建築物細分」的權利限定給已批地的地主，而第 9 條訂明申請程序，使用 Form 1。法令並沒有給單位業主一條繞過地主的路徑。
清盤人繼承這項義務
但這並不意味著業主沒有可施壓的對象。發展商清盤時，受委任的清盤人承接地主的法定義務，其中包括遞交細分申請的義務。讓這項義務變成強制的，是第 8 條：只要建築物內有任何一個單位售出，該地主就有義務申請分層地契。所以，信要寫給清盤人；而措辭不是「請你幫個忙」——那是清盤人已經接手的一項法定義務。
怎麼寫才讓這封信有分量
把清盤人據以行動、且無從爭辯的事實寫清楚。第一個單位售出的日期——那是觸發第 8 條的時點。發展商此前有沒有遞交過細分申請；如果有，日期和檔案編號是什麼。已售出的單位數量，以及聯署業主的人數。要求對方就「申請何時遞交」給出書面立場。把回覆保存好。如果是一群業主一起行動，一封附有單位清單的統一去函，分量遠大於三十封各自發出的郵件。
拿你自己那棟樓核對一遍
書面向發展商或管理層索取分層地契申請的當前進度和遞交日期。把回覆保存好——將來真要往上投訴時，你需要的就是這份文件。
買家檢查清單
這是一個誠實的限制，而不是一條藏起來的救濟。法令裡沒有任何條文允許單位業主直接申請。第 7 條把申請權限定給「已批地的地主」，而申請程序依第 9 條、使用 Form 1。發展商清盤時，受委任的清盤人接替地主的位置，承接這項義務。第 8 條規定：只要建築物內有任何一個單位售出，申請就是強制的——這才是該施壓的那項義務。
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| 1 | 找出清盤人是誰，把信寄到那裡，不是寄給土地局。 |
|---|---|
| 2 | 確定第一個單位售出的日期——那是讓申請依第 8 條變成強制的時點。 |
| 3 | 問清楚此前有沒有遞交過細分申請，以及它的日期和檔案編號。 |
| 4 | 把請求寫成「清盤人已承接的地主法定義務」，不要寫成請求幫忙。 |
| 5 | 以一個群體、一封信、一份單位清單的方式行動，而不是各寫各的。 |
常見問題
發展商沒了，業主可以自己申請分層地契嗎？
《1985 年分層地契法令》裡沒有任何具體機制允許單位業主直接申請。第 7 條把申請權限定給已批地的地主。
那由誰來申請？
由已批地的地主，依第 7 條；申請程序依第 9 條，使用 Form 1。發展商清盤時，受委任的清盤人承接地主的法定義務，包括這項申請。
對清盤人來說這項申請是可做可不做的嗎？
第 8 條規定：只要建築物內有任何一個單位售出，地主就有義務申請分層地契。
業主最有用的動作是什麼？
以群體名義寫信給清盤人，寫明第一次售出的日期、此前有沒有遞交過申請，並要求對方就「何時遞交」給出書面立場。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
發展商留著多餘的停車位繼續出租，這樣可以嗎？
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Lewis 總結
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管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
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Lewis 總結
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儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
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Lewis 總結
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找出清盤人是誰，把信寄到那裡，不是寄給土地局。
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確定第一個單位售出的日期——那是讓申請依第 8 條變成強制的時點。
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問清楚此前有沒有遞交過細分申請，以及它的日期和檔案編號。
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把請求寫成「清盤人已承接的地主法定義務」，不要寫成請求幫忙。