分層產權與物業管理
樓上樓下漏水的法定處理流程：表格、時限，以及樓上不讓進門怎麼辦
2015 年條例第十五部分（第 55–64 條）訂明瞭完整流程：收到通知後 7 天內檢查、檢查完成後 5 天內出具 Form 28 證書、收到 Form 28 後 7 天內整修，進入單位須提前 7 天書面通知——而拒絕讓人進入即屬犯罪，最高可處 RM50,000 罰款或三年監禁。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 正在處理漏水、裂縫或維修賬單，需要弄清楚法律上該由誰付錢的業主。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中高 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
決定誰付錢的那條界線
本文要處理的是：條例訂明瞭完整流程、表格和期限。照著走，鄰里爭吵才會變成可以執行的索賠。 757 法令和 2015 年條例直接回答了這些問題，包括「推定由誰負責」。
時鐘：7 天內檢查，5 天內出證
你就漏水向管理主體發出書面通知後，條例第 57 條要求它儘快、或在收到通知後七天內，對受影響單位、上層單位以及任何相關共用產業進行檢查。第 59 條隨後要求它在完成該檢查後五天內出具證書——即 Form 28，《樓層間漏水或共用牆損壞檢查證書》——除非建築物專員批准延長期限。這裡的「管理主體」可以是發展商、共管機構、管理機構、子管理機構，或受委任的管理代理，視樓宇所處階段而定。
Form 28 的作用
整套程序都圍著 Form 28 轉。它會送達受影響的業主和被認定負責的一方，寫明所判定的漏水成因，並聲明由誰負責修復該缺陷。在作出該判定時，條例第 58(a) 條要求必須把第 142 條的推定納入考量，而第 58(b) 條把服務於一個以上單位的管道或管槽的缺陷視為共用產業的缺陷。所以 Form 28 不是一封意見函——它是依法定程序簽發的證書，也是萬一事情要往下走時，你要拿來用的那份文件。
七天內整修，不論責任在誰
如果漏水由某個特定單位造成或可歸因於該單位，該單位業主必須在收到 Form 28 後七天內採取一切必要措施加以整修——第 61(1) 條。如果漏水可歸因於共用產業或受限共用產業，且發生在缺陷責任期之後，管理主體必須自 Form 28 簽發之日起七天內採取一切必要步驟加以整修——第 62 條。若漏水落在共用產業的缺陷責任期之內，且系因施工或材料缺陷所致，則應改用 Form 27《共用產業缺陷賬戶索償通知》，其依據為第 50(4) 條，並在第 60(2) 條中被援引。
進入、拒絕，以及緊急情況下的強行進入
執行檢查或整修工程的人，在給出七天書面通知後，必須獲准進入相關單位或共用產業——第 63(1) 條。拒絕進入不是一個沒有後果的拖延手段：依第 63(2) 條，未能給予進入權的買家、單位業主、業主或使用人即屬犯罪，一經定罪，可處不超過五萬令吉罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。在緊急情況下，那七天完全不適用——第 63(3) 條允許強行進入，而第 63(4) 條把「緊急情況」定義為：任何實質增加因該漏水導致水浸、或危及生命或財產之可能性的情形。
拿你自己那棟樓核對一遍
動工修理之前，把所有情況拍照並記錄日期，向管理層提出的每一項要求都要書面留底。漏水或缺陷糾紛裡，當時留下的記錄，通常比事後的爭辯管用得多。
買家檢查清單
先就漏水發出書面通知。管理主體必須儘快、或在收到通知後 7 天內完成檢查（第 57 條）。隨後必須在檢查完成後 5 天內出具 Form 28——《樓層間漏水檢查證書》——除非專員批准延期（第 59 條）。被認定負責的單位業主，須在收到 Form 28 後 7 天內完成整修（第 61(1) 條）；若成因屬共用產業且已過缺陷責任期，則管理主體須在證書籤發後 7 天內整修（第 62 條）。
1
2
3
4
5
6
| 1 | 就漏水向管理主體發出書面通知，並留一份帶日期的副本——7 天檢查的時鐘從這裡開始走。 |
|---|---|
| 2 | 把檢查的 7 天（第 57 條）和檢查後出具 Form 28 的 5 天（第 59 條）記進日曆。 |
| 3 | 把 Form 28 讀仔細：它寫明成因和責任方，也是你日後要拿來用的那份文件。 |
| 4 | 從收到 Form 28 起數 7 天作為整修期限（單位業主依第 61(1) 條，共用產業依第 62 條）。 |
| 5 | 如果需要進入單位，依第 63(1) 條給出 7 天書面通知——並注意依第 63(2) 條，拒絕進入即屬犯罪。 |
| 6 | 如果存在水浸或安全上的緊急情況，第 63(3) 和 (4) 條允許不經七天即行進入。 |
常見問題
我報了漏水之後，管理層必須多快來檢查？
儘快，或在收到通知後七天內——2015 年條例第 57 條。
Form 28 是什麼？
《樓層間漏水或共用牆損壞檢查證書》，依條例第 59 條訂明。它寫明所判定的成因並聲明由誰負責修復，且必須在檢查完成後五天內簽發，除非專員批准延期。
責任方有多長時間去修？
七天。單位業主須在收到 Form 28 後七天內整修（第 61(1) 條）；若成因屬共用產業且已過缺陷責任期，管理主體須在簽發後七天內整修（第 62 條）。
樓上鄰居不讓任何人進門，怎麼辦？
依第 63(1) 條，在給出七天書面通知後必須獲准進入。未能給予進入權依第 63(2) 條即屬犯罪，可處不超過 RM50,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
如果現在水正在往下灌呢？
第 63(3) 條在緊急情況下免除七天通知並允許強行進入。第 63(4) 條把緊急情況定義為：實質增加因該漏水導致水浸或危及生命財產之可能性的情形。
繼續閱讀
把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
樓上漏水到你家：法律上有一條「推定」條款，直接決定誰負責
757 法令第 142 條推定：出現在你天花板上的潮溼或滲水，來源是緊鄰其上方的單位、共用產業或受限共用產業。你不需要舉證漏水源頭在哪裡——舉證責任落到樓上。
Lewis 總結
不要花錢去證明水是從哪裡來的。把天花板拍下來、記上日期，然後書面通知管理主體——法定推定會替你扛掉最重的舉證部分，而檢查程序會把它轉化成落在別人身上的維修義務。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
想讓 Lewis 聯繫你？
告訴 Lewis 你的預算和地區——在 WhatsApp 上獲取附帶價格、租金和風險備註的 3 個精選項目短名單。
想直接溝通？ WhatsApp 聯繫 Lewis
Decision check
想讓 Lewis 幫你把新聞套用到項目篩選？
發送預算、地區、用途和時間線，Lewis 可以把新聞變成實際項目比較。
Send
就漏水向管理主體發出書面通知，並留一份帶日期的副本——7 天檢查的時鐘從這裡開始走。
Send
把檢查的 7 天（第 57 條）和檢查後出具 Form 28 的 5 天（第 59 條）記進日曆。
Send
把 Form 28 讀仔細：它寫明成因和責任方，也是你日後要拿來用的那份文件。
Send
從收到 Form 28 起數 7 天作為整修期限（單位業主依第 61(1) 條，共用產業依第 62 條）。