分層產權與物業管理
從 JMB 移交到 MC：法律上必須交出哪些東西，以及怎麼查有沒有交齊
移交給共管機構，依條例第 11 條使用 Form 4，須在發展商管理期屆滿前完成（第 15(1) 條）；移交給管理機構，依條例第 22 條使用 Form 13，須在初步管理期結束前完成（第 55(1) 條）。兩者都附帶一份詳細的資金、資產、記錄與文件清單。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想對自家樓宇的運作有發言權的業主，以及正在考慮要不要競選管委會的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
決定你賬單的那場會議
本文要處理的是：錢、賬目、保險、鑰匙、合約。任何一項沒交齊，就是日後長年糾紛的源頭。 法令對發展商、JMB 和 MC 都訂了硬性期限，而且逾期就是罪行。
移交給共管機構
第 15(1) 條要求發展商在其管理期屆滿前完成移交——依第 7(2) 條，該期間自交付空置管有權起，至共管機構成立後一個月止，除非專員批准延長。條例第 11 條訂明移交使用 Form 4。第 15(1)(a) 條處理資金：在支付一切妥為記入該等賬戶的開支之後，維修賬戶和儲備金賬戶裡的所有餘額。第 15(1)(b) 條處理其餘一切：行政辦公室、兩個基金的經審計賬目、發展區的全部資產、與維修管理有關且必需的全部記錄，以及全部發票、收據和付款憑單。
大多數移交都會跳過的那份文件清單
第 15(3) 條是最常被遺忘的部分，而且它很長。發展區內建築物或土地的全部已批准圖則副本。當管線、電線、電纜、管槽或其他系統設施的實際位置與已批准圖則不符時，標明其實際位置的文件。維修或管理合約。單位表、修訂後的單位表，或擬議的分層圖。建築承包商、分包商和供應商的名稱與地址。保修書、操作手冊、原理圖和操作說明。業主登記冊。以及依法令投保的全部保險單正本。
移交給管理機構
第 55(1) 條訂明瞭第二次移交，須不遲於初步管理期屆滿——該期間自交付空置管有權起，至管理機構第一次常年大會後一個月止（第 46(2) 條）。條例第 22 條訂明使用 Form 13。第 55(1)(a) 條把維修賬戶和儲備金賬戶中全部餘額的控制權，移交給管理委員會。第 55(1)(b) 條涵蓋行政辦公室、經審計賬目、管理機構的全部資產，以及維修管理所必需的全部記錄。第 55(3) 條對應同一份文件清單，只是以「分層名冊」（strata roll）取代「業主登記冊」。
未經審計的賬目，以及三個月規則
兩條條文都留了一個務實的餘地。當移交的賬目未經審計時，發展商仍然必須提供截至移交日為止的經審計賬目——依第 15(2) 條，須在發展商管理期屆滿後三個月內；依第 55(2) 條，須不遲於初步管理期屆滿後三個月。這一點值得在移交會議上就記進日曆，因為「未經審計地移交、之後又沒人跟進」，正是一棟樓最終無法判斷自己繼承的期初餘額是否正確的原因。
拿你自己那棟樓核對一遍
查一下你們自己項目的附加細則，以及這次會議實際發出的通知——期限和法定人數由法令規定，但項目可以加上有效的變通。如果某個決議看起來不合規，請在開會之前書面提出異議，不要事後才說。
買家檢查清單
兩次移交、兩份表格、兩個期限。移交給 JMB：Form 4，須在發展商管理期屆滿前完成——該期間自交付空置管有權起，至 JMB 成立後一個月止（第 7(2) 條）。移交給管理機構：Form 13，不遲於初步管理期屆滿——該期間自交付空置管有權起，至管理機構第一次常年大會後一個月止（第 46(2) 條）。若移交時賬目未經審計，經審計的賬目須在三個月內補上（第 15(2)、55(2) 條）。
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| 1 | 確認適用哪一次移交：依條例第 11 條以 Form 4 移交給 JMB，還是依第 22 條以 Form 13 移交給管理機構。 |
|---|---|
| 2 | 核對期限：發展商管理期屆滿前（第 15(1) 條），或初步管理期結束前（第 55(1) 條）。 |
| 3 | 在會上把第 15(3) 或 55(3) 條的文件清單，一項一項打鉤確認。 |
| 4 | 特別要開口索取：管線電纜的實際位置圖、保修書和操作手冊，以及保單正本。 |
| 5 | 如果賬目未經審計，把第 15(2) 或 55(2) 條的三個月期限記進日曆，跟進經審計的那一套。 |
常見問題
移交給 JMB 用哪份表格？
Form 4，依 2015 年條例第 11 條訂明；依第 15(1) 條，移交須在發展商管理期屆滿前完成。
那移交給管理機構呢？
Form 13，依條例第 22 條訂明；依第 55(1) 條，移交須不遲於初步管理期屆滿。
必須移交哪些資金？
在支付妥為記入該等賬戶的開支之後，維修賬戶和儲備金賬戶中的全部餘額——第 15(1)(a) 條；依第 55(1)(a) 條，這些餘額的控制權移交給管理委員會。
如果移交的賬目沒有經過審計呢？
截至移交日的經審計賬目必須在三個月內補上——發展商管理期後依第 15(2) 條，初步管理期後依第 55(2) 條。
哪些文件最常被漏掉？
第 15(3) 和 55(3) 條那份清單：已批准圖則、與圖則不符時管線電纜的實際位置、維修合約、單位表、承包商資料、保修書和操作手冊、業主登記冊或分層名冊，以及保險單正本。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
發展商必須在法定期限內召開第一次 JMB 會議 —— 不開會怎麼辦？
發展商必須在交付空置管有權（VP）之日起不遲於 12 個月內召開第一次 JMB 會議（第 17(1)(b) 條配合第 18(1) 條）。不召開即屬犯罪，依第 18(2) 條可處不超過 RM250,000 罰款、不超過三年監禁，或兩者兼施。
Lewis 總結
把你拿到空置管有權那天的日期記下來。十二個月之後，發展商要麼違法，要麼拿得出第 17(5) 條的理由。就這一個日期，是新落成樓宇裡業主手上最有用的籌碼，而幾乎沒有人把它記下來。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
在馬來西亞，管理費依據 2013 年分層管理法令按「份額單位」分攤，不是按面積——第 8(1) 條把計算方式指向附表一，而第 12(3)、25(3) 和 60(3) 條分別管著發展商期、JMB 期和 MC 期。本文教你看懂自己那張賬單，以及什麼情況下收不同費率是合法的。
Lewis 總結
如果只記一件事：去要你的「份額單位」數字，不是你的平方尺。只要你還持有這個單位，這個數字就決定你的賬單和你的投票權重——而它就印在你有權查閱的文件上。
儲備金到底是什麼：它用來做什麼、每月進多少、誰有權動用
儲備金是法定的資本性儲備，依據 757 法令第 12(4)、25(4)、52(3)、61(3) 和 68(3) 條，最低為管理費的 10%。它只能用在資本性項目上——粉刷、更換裝置、提升共用產業——大會可以調高比率，但永遠不能低於 10%。
Lewis 總結
買任何高樓之前先問兩個問題：儲備金餘額多少，電梯、屋頂和外牆油漆上一次做是什麼時候。如果餘額很小而這些項目都很舊，那筆缺口遲早會以特別攤派的形式落到你頭上——只是哪一年的問題。
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確認適用哪一次移交：依條例第 11 條以 Form 4 移交給 JMB，還是依第 22 條以 Form 13 移交給管理機構。
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核對期限：發展商管理期屆滿前（第 15(1) 條），或初步管理期結束前（第 55(1) 條）。
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在會上把第 15(3) 或 55(3) 條的文件清單，一項一項打鉤確認。
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特別要開口索取：管線電纜的實際位置圖、保修書和操作手冊，以及保單正本。