分層產權與物業管理
管理層不作為時，怎麼依法要求召開特別大會（EGM）
合計持有至少 25% 份額單位總數的業主，可以聯署要求召開特別大會（EGM）。管委會必須儘快召開，且無論如何不得遲於聯署書遞交後六週——如果它不開，建築物專員可以書面授權其他人來召開。
Quick summary
快速總結
適合誰
風險等級
買家行動
| 適合誰 | 想對自家樓宇的運作有發言權的業主，以及正在考慮要不要競選管委會的人。 |
|---|---|
| 風險等級 | 中 |
| 買家行動 | 把你的樓盤名稱、目前繳的管理費，以及你正在糾結的問題發給 Lewis，他會告訴你該先查什麼。 |
決定你賬單的那場會議
下面要講清楚的問題是：少數業主就可以聯署要求開會。開始收集簽名之前，先搞清楚確切的門檻和時限。 法令對發展商、JMB 和 MC 都訂了硬性期限，而且逾期就是罪行。
門檻算的是份額單位，不是人頭
特別大會必須由管委會在收到業主書面聯署後召集，而這些業主合計須持有份額單位總數的至少四分之一——在共管機構管理的項目裡則是已分配份額單位。這個門檻以份額單位衡量，不是以業主人數衡量，實務上差別極大。在一棟單位面積差異很大的樓裡，25% 的份額單位可能只需要一小部分業主就湊齊了。先算出份額單位總數，再倒推你實際需要多少個簽名。
聯署書必須寫清楚什麼
三項要求。聯署書必須寫明會議的目的——是要表決的具體事項，不是一段籠統的抱怨。必須由聯署人簽署。必須遞交至管理主體的註冊辦事處。這三點每一項都可能讓一份準備草率的聯署書被打回來，所以要把這份文件當回事：把你要付諸表決的決議一條條列出來，簽名要對應到具體的單位號和份額單位，並且按法令規定的地點遞交，而不是隨手交給某位委員。
六週，以及管委會拖著不辦會怎樣
聯署書一經遞交，特別大會必須儘快召開，且無論如何不得遲於遞交後六週。那是外限，不是目標。如果管委會在這六週內沒有召開，建築物專員可以書面授權任何人來召集這場特別大會。同樣的權力也出現在附表二第 11(5)(a) 段——當專員認為管理委員會的組成不合規時。所以，一個無視有效聯署的管委會並不能擋住這場會議，它只是把召集權交到了專員手上。
怎麼走這個流程才站得住
給聯署書寫上日期，並拿到遞交回執。把六週記進日曆。第四周時去一封信，詢問會議日期。如果第六週過去了還沒開會，就寫信給建築物專員，附上聯署書、遞交回執和你的跟進函，並請求依附表二授權某位具名人士召集該會議。這條紙面軌跡，才是把一件「不滿」變成一份專員可以受理的申請的東西。
拿你自己那棟樓核對一遍
查一下你們自己項目的附加細則，以及這次會議實際發出的通知——期限和法定人數由法令規定，但項目可以加上有效的變通。如果某個決議看起來不合規，請在開會之前書面提出異議，不要事後才說。
買家檢查清單
份額單位總數的四分之一（JMB 階段則為已分配份額單位），一份寫明會議目的、由聯署人簽署、遞交至註冊辦事處的書面聯署書。會議此後必須在遞交起六週內召開。如果管委會放任這個期限過去，建築物專員可以書面授權任何人來召開。
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| 1 | 先拿到整個項目的份額單位總數，再算出 25% 實際需要多少個簽名。 |
|---|---|
| 2 | 把會議目的寫成具體的決議條文，不要寫成一段籠統的抱怨。 |
| 3 | 簽名要對應到單位號和份額單位，這樣門檻才可核驗。 |
| 4 | 把聯署書遞交至註冊辦事處，並取得帶日期的回執。 |
| 5 | 把六週記進日曆；一旦過期，帶著完整的紙面材料寫信給建築物專員。 |
常見問題
召開特別大會需要多少業主聯署？
合計持有份額單位總數至少四分之一的業主——在共管機構階段則為已分配份額單位。衡量標準是份額單位，不是業主人數。
特別大會必須多快召開？
儘快召開，且無論如何不得遲於聯署書遞交至註冊辦事處後六週。
聯署書上必須寫什麼？
必須寫明會議的目的、由聯署人簽署，並遞交至管理主體的註冊辦事處。
如果管委會拒絕召開呢？
如果管委會在六週內沒有召開，建築物專員可以書面授權任何人來召集這場特別大會。
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把不同新聞放在同一個買房框架裡看。
管理費到底怎麼算出來的：是「份額單位」，不是你以為的面積
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Lewis 總結
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先拿到整個項目的份額單位總數，再算出 25% 實際需要多少個簽名。
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把會議目的寫成具體的決議條文，不要寫成一段籠統的抱怨。
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把聯署書遞交至註冊辦事處，並取得帶日期的回執。